房?jī)r(jià)還有下跌空間

李波濤

在存量房增加和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重打擊下，2009年一季度的房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù),2008年11月北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比2007年11月還是上漲的,只是深圳新建住房?jī)r(jià)格同比下降了18%。全國(guó)2008年8月、9月、10月、11月的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅分別是0.1%、0.3%、0.3%、0.5%,幅度是非常小的。而股市在2008年卻巨幅下跌，從市值來(lái)看，滬市市值從2008年初至今縮水了近60%，成交量雖然有反復(fù)但總體明顯呈下降趨勢(shì)，2008年最低的10月份成交量不足年初1月份的24%。

對(duì)于膨脹的市場(chǎng)泡沫，股市進(jìn)行了實(shí)質(zhì)的調(diào)整擠壓泡沫，而房市在密集政策的出臺(tái)下，卻表現(xiàn)了相當(dāng)?shù)念B強(qiáng)性，在2007、2008年上半年房?jī)r(jià)飆升時(shí)，政策的密集出臺(tái)并沒(méi)有明顯抑制房?jī)r(jià)上漲，而2008年下半年，在房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下降，只是成交量出現(xiàn)較大下滑的情況下，密集的扶持刺激房市的政策就出臺(tái)了，但在經(jīng)濟(jì)下行周期下，房?jī)r(jià)在2009年一季度不會(huì)再穩(wěn)如磐石，高企的房?jī)r(jià)還有下調(diào)的空間。

在今年1月9日舉辦的“搜狐2009新視角高峰論壇”上，眾多記者采訪王石房?jī)r(jià)走勢(shì)，萬(wàn)科集團(tuán)董事局主席王石:“如果非要認(rèn)為兩三年后房?jī)r(jià)貴了現(xiàn)在就可以買,如果不著急買房可以再等兩到三年。”如今，房地產(chǎn)政策調(diào)控快有一年了，而房?jī)r(jià)走勢(shì)依然是眾人矚目的焦點(diǎn)。

圍繞房?jī)r(jià)，政府、開(kāi)發(fā)商、投資的房客、持幣買房人展開(kāi)了數(shù)次角力爭(zhēng)論，在2009年通貨緊縮的風(fēng)險(xiǎn)下，政府為了GDP出臺(tái)了很多刺激房市成交量的政策，但目前，房?jī)r(jià)主要受市場(chǎng)的制約，具體就是買賣的平衡問(wèn)題。但目前中國(guó)的現(xiàn)狀是有購(gòu)房需求的人多，而具備購(gòu)買力的人很少，很多買房的人也是靠銀行貸款勉強(qiáng)有了自己的房子。國(guó)際上有標(biāo)準(zhǔn)，住房的價(jià)格不能超過(guò)這家人年收入的8倍到10倍。美國(guó)人一個(gè)房子買了以后，正常價(jià)格租出去，大概7年到8年的房租把這個(gè)房子(的成本)收回來(lái)。而在中國(guó)，七八年的房租根本不可能收回房?jī)r(jià)款。

美國(guó)的金融危機(jī)就是由房?jī)r(jià)迅速下跌引起的信用貸款危機(jī)，進(jìn)而蔓延到整個(gè)金融市場(chǎng)。包括美國(guó)在內(nèi)的全球房?jī)r(jià)都在跌，唯獨(dú)中國(guó)的房?jī)r(jià)很穩(wěn)當(dāng)，這是違背常理的。2009年，房?jī)r(jià)泡沫還是要繼續(xù)擠壓，存量房繼續(xù)消化回流資金，壓縮土地供應(yīng)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供量和購(gòu)買需求量平衡。

中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房?jī)r(jià)理性回歸，或者說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，因此，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)整或理性回歸，肯定會(huì)表現(xiàn)為較大差異性。早期房?jī)r(jià)上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會(huì)大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度會(huì)小一些。

二手房交易量是樓市活躍程度的晴雨表。我愛(ài)我家和中大恒基都預(yù)計(jì),在改善民生、價(jià)格上行預(yù)期看空、買方客群強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)等主客觀因素的合力作用下,2009年二手房市場(chǎng)將依舊保持價(jià)格下降的趨勢(shì)。不過(guò),隨國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn),這一趨勢(shì)將在2009年年中得以趨緩,年底前市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)將有望企穩(wěn)。

受次貸危機(jī)影響,許多企業(yè)倒閉,人們的整體收入水平下降,而全國(guó)許多地方的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整,這便導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買力越來(lái)越遠(yuǎn),商品房空置面積日益嚴(yán)重，供應(yīng)的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們的購(gòu)買力，房?jī)r(jià)必然還會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。