非自用不動資產(chǎn)的風(fēng)險分類控制

夏敬陽

一、非自用不動產(chǎn)的概念及風(fēng)險特征

所謂非自用不動產(chǎn)也稱其他不動產(chǎn),是相對于正常不動產(chǎn)(銀行為正常營業(yè)的所擁有的物業(yè))而言的。非自用不動產(chǎn)主要指銀行為用作營業(yè)場所的房屋,其中大部分是因債務(wù)所的房屋,其中大部分是因債務(wù)人無力償還貸款、銀行沒收抵押物所得的房產(chǎn),也包括銀行關(guān)閉某些分支機構(gòu),或原準備自用后因計劃取消而閑置的房屋及其附屬物。

非自用不動產(chǎn)會計處理的中外比較。一些發(fā)達國家的監(jiān)管當(dāng)局和會計制度規(guī)定,凡是銀行不失為日常經(jīng)營所必須的凡是銀行不是為日常經(jīng)營所必需的房產(chǎn)均應(yīng)納入特別的“非自用不動產(chǎn)”或“其他不動產(chǎn)”賬戶獨立核算。房產(chǎn)由抵押物轉(zhuǎn)為非自用不動產(chǎn),入賬依照公平市價與貸款未清償余額孰低的原則進行;同時銀行還應(yīng)估算不動產(chǎn)的處置成本并設(shè)立估價準備金作為非自用不動產(chǎn)賬面價值的減項;公平市價與此估價準備金之差稱為不動資產(chǎn)的可回收價值。

在我國銀行的事操作中,非自用不動產(chǎn)涉及兩個會計科目:銀行閑置的原營業(yè)用房列在“固定資產(chǎn)”科目核算,而沒收的抵押不動產(chǎn)則進入“其他資產(chǎn)”下的“抵債資產(chǎn)”科目核算。我國2001年11月頒布的《金融企業(yè)會計制度》規(guī)定,抵債資產(chǎn)按實際抵債部分的貸款本金和已確認的利息入賬,并在期末按照賬面價值和可回收金額孰低的原則計量。

二、非自用不動產(chǎn)應(yīng)區(qū)別于貸款之抵押品

如果房產(chǎn)目前還僅僅處于抵押品狀態(tài),尚未被銀行沒收入賬,評價抵債品的市場價值只是對貸款進行風(fēng)險分類的重要參考依據(jù)。這時資產(chǎn)仍以貸款的形式保留在銀行賬面上,不能歸類為非自用不動產(chǎn)。如果債務(wù)人不能按期償還債務(wù),作為抵押品的不動產(chǎn)被銀行沒收,即所有權(quán)從借款人轉(zhuǎn)移至銀行手中,這部分資產(chǎn)才以非自用不動產(chǎn)的形式體現(xiàn)在銀行的資產(chǎn)負債表中。

三、對非自用不動產(chǎn)分類時應(yīng)考慮的因素

該不動產(chǎn)是否有清晰完整的商品房產(chǎn)權(quán),各項登記手續(xù)是否完備,可以直接在市場上出售。市場價值與賬面凈值的差別。以及自不動產(chǎn)入賬以來市場價值的波動情況;不動產(chǎn)評估情況。最近一次評估的時間和評估報告形成后出現(xiàn)的不利于房產(chǎn)的因素;評估人的資格及評估質(zhì)量是否可靠;評估中的假設(shè)條件是否合理,如對商品房產(chǎn)預(yù)測的未來現(xiàn)金流量是否恰當(dāng),作為價格參照的其他房屋與該不動產(chǎn)的可比性;房產(chǎn)在市場上代售的時間,銀行對外的報價、收到買盤的情況和同類房產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售情況;房產(chǎn)所產(chǎn)生的收入和引起的費用,銀行過去處置這類房產(chǎn)的能力和經(jīng)驗;其他因素,包括房產(chǎn)的留置權(quán)問題,未決的房產(chǎn)區(qū)劃問題和環(huán)境為害問題,稅收及保險問題等。

上述因素中,首先要確定的是不動產(chǎn)登記手續(xù)的完備性。對于手續(xù)不完備的非自用不動產(chǎn),審慎的做法應(yīng)該是:若經(jīng)過補地價和補辦其他登記手續(xù)可以變?yōu)橛型暾掷m(xù)的商品房產(chǎn)的,應(yīng)比較不動產(chǎn)的賬面凈值和可回收價值,賬面凈值超過可回收價值的部分劃分為損失類;若根本無法補辦齊手續(xù),該沒收的抵押物也不能入賬;如果銀行自行購買的非自用不動產(chǎn)無法通過補辦手續(xù)變成商品房產(chǎn)的,全部賬面值應(yīng)至少劃為可疑類。

非自用不動產(chǎn)的評估價值也是一項重要的因素。作為銀行穩(wěn)健的一部分,自抵押品轉(zhuǎn)化為非自用不動產(chǎn)后,銀行必須定期對這部分資產(chǎn)進行重新評估。評估可以通過專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)進行,但銀行內(nèi)部必須有專業(yè)人對專業(yè)評估報告的合理性或可靠性做出審核。當(dāng)重新評估值顯示不動產(chǎn)的公平市價下跌,應(yīng)及時下調(diào)該不動產(chǎn)的賬面凈值;相反,若評估后公平市價又所上升可中減估價準備,但謹慎起見,不應(yīng)直接調(diào)高不動產(chǎn)的賬面價值。在連續(xù)的監(jiān)測和評估基礎(chǔ)上,在對自用不動產(chǎn)逐項進行風(fēng)險分類,并計提適當(dāng)?shù)臏蕚?。非自用不動產(chǎn)的股價準備金除反映預(yù)計的處置成本和不動產(chǎn)入賬后的市價波動外,還應(yīng)包括銀行根據(jù)分類的結(jié)果計提的特別估價準備金部分。

四、國際銀行對非不動產(chǎn)的分類方法

關(guān)注類:建筑貸款項下資金投入與建成部分的價值相當(dāng),但房產(chǎn)的建筑尚未完成;商用房產(chǎn)無法連續(xù)產(chǎn)生收入;市場價值略高于賬面凈值。

次級類;房產(chǎn)所產(chǎn)生的收入不足以彌補管理費用;根據(jù)近期的評估價值,下調(diào)了不動產(chǎn)的賬面價值;預(yù)期一段時間內(nèi)不會發(fā)生進一步的損失。

可疑類:根據(jù)前一次的評估有理由相信房產(chǎn)的市場價值已經(jīng)下降很多,但近期的評估結(jié)果尚未公布;雖然有近期的評估結(jié)果,但由于房產(chǎn)的特殊性和專業(yè)性,評估結(jié)果真是與否很難確定。

損失類:賬面凈值超過公平市場價值的部分。

鑒于非自用不動產(chǎn)的形成原因,可以說絕大多數(shù)屬于有問題資產(chǎn),應(yīng)該歸入次級或更差的級別,但這并不等于說所有的非自用不動資產(chǎn)必然為不良資產(chǎn)。比如,沒收的商品房用房產(chǎn)連續(xù)穩(wěn)定地產(chǎn)生現(xiàn)金流入,收益率相當(dāng)于市場一般水平,那么無疑應(yīng)歸于正常類。總而言之,對非自用不動產(chǎn)的風(fēng)險分類主要還應(yīng)圍繞價值的安全程度進行。

(編輯/李舶)