關(guān)于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題的研究

【摘 要】權(quán)利人通過申請(qǐng)，便能夠在專門的登記機(jī)構(gòu)將私人不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行登記，這種行為叫做不動(dòng)產(chǎn)登記，這種行為也可以看做“物權(quán)變動(dòng)”的結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)又服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，登記制度的統(tǒng)一對(duì)登記工作有著重要的影響。目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)責(zé)任制仍存在問題，制度的不完善不但有失公平，還會(huì)引起不必要的糾紛，使不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)責(zé)任人蒙受損失，登記機(jī)關(guān)責(zé)任制的完善勢(shì)在必行。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記 統(tǒng)一 責(zé)任制 糾紛 公平

本文首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)做了簡(jiǎn)單的介紹，其次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問題進(jìn)行了分析，主要涉及到相關(guān)部門的責(zé)任機(jī)制不完善、權(quán)利與義務(wù)不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不集中以及登記機(jī)關(guān)收費(fèi)存在的問題，出現(xiàn)重復(fù)抵押、登記不便、登記程序不統(tǒng)一、信息缺失等現(xiàn)象，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善能更好的服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。在另一方面也體現(xiàn)出社會(huì)的公平性，責(zé)任與義務(wù)的統(tǒng)一性，下文將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問題進(jìn)行研究。

1什么是不動(dòng)產(chǎn)登記

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記概況。不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)物權(quán)制度，由《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立后實(shí)施。還可以理解為一種物權(quán)公示的手段，服務(wù)于權(quán)利人或利害關(guān)系人。不動(dòng)產(chǎn)登記的行為不能被當(dāng)做行政機(jī)關(guān)的行政管理行為，它是一種能夠產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為。不動(dòng)產(chǎn)的登記需提前申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)和發(fā)生變動(dòng)的事項(xiàng)，必須通過相關(guān)國(guó)家專職部門進(jìn)行記載。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)的登記是一種法律行為，具有法律屬性。該種行為能夠產(chǎn)生司法效果，其性質(zhì)可簡(jiǎn)單概括為以下幾種：1）證明行為的性質(zhì)；2）公法行為的性質(zhì)；3）司法行為的性質(zhì)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記的功能。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求在不斷健全的過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度隨之產(chǎn)生并完善。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求也是需要，關(guān)系到每個(gè)人的自身利益，這也是該制度的意義所在。如果站在經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來分析，這一制度是為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)的。然而要發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值，首先要發(fā)揮出其主導(dǎo)作用。若在主導(dǎo)作用都不能實(shí)現(xiàn)的情況下，其他價(jià)值無異于天方夜譚。不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)的確立更要?dú)w功于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功勞。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度關(guān)系并影響著不動(dòng)產(chǎn)的衍生價(jià)值。其他與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的制度都與不動(dòng)產(chǎn)的登記制度息息相關(guān)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的設(shè)計(jì)是非常關(guān)鍵的，在不把反腐需求作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)的前提下，建立并完善統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，才能從本質(zhì)上解決登記問題，更能體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。

2不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀

2.1登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制尚不完善

錯(cuò)記、漏記、丟失等不良現(xiàn)象在目前的登記機(jī)關(guān)登記工作中時(shí)有發(fā)生，相關(guān)的當(dāng)事人也會(huì)因?yàn)榈怯浌ぷ鞯氖杪┦艿讲煌潭鹊膿p失。但是登記機(jī)關(guān)對(duì)此行為并不重視，更有甚者推卸責(zé)任，導(dǎo)致責(zé)任人權(quán)利不能得到落實(shí)。但是登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)卻有著詳細(xì)的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)收費(fèi)的權(quán)力和應(yīng)盡的義務(wù)不統(tǒng)一，嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公平性。

在不動(dòng)產(chǎn)的登記中存在著不公平，有了不公平必定會(huì)引起糾紛，針對(duì)這一問題，相關(guān)的登記部門應(yīng)該對(duì)自身的責(zé)任提起重視，達(dá)到責(zé)任與義務(wù)的統(tǒng)一。然而登記機(jī)關(guān)責(zé)任感的缺失主要表現(xiàn)在對(duì)所登記的內(nèi)容不負(fù)責(zé)任，直接影響了對(duì)登記義務(wù)的審查。法人中的法人以個(gè)人名義對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行買賣或抵押，一旦不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)被查封，直接導(dǎo)致抵押權(quán)落空。

2.2登記機(jī)關(guān)不集中

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，主要是由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善。登記機(jī)關(guān)比較分散，在我國(guó)的擔(dān)保法中只對(duì)房產(chǎn)管理、林業(yè)管理、運(yùn)輸工具的登記、土地管理、工商行政管理等幾個(gè)部門做出了相關(guān)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的適用范圍比較小，為了能夠是固定資源得到中分的利用需要擴(kuò)大其適用范圍，只有這樣才能使更多的主體資源得到利用，物權(quán)種類的增加從側(cè)面體現(xiàn)出財(cái)產(chǎn)主體的多元化。但是目前的情況是不動(dòng)產(chǎn)種類繁多，沒有相關(guān)規(guī)定的制約和引導(dǎo)就不能對(duì)一些不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行合理登記，從而使當(dāng)事人的個(gè)人資產(chǎn)受到損失。登記體制的繁瑣復(fù)雜也逐漸表現(xiàn)出其弊端，抵押出現(xiàn)重復(fù)，責(zé)任人登記不便，交易秩序混亂，登記信息不全面，在利益的誘惑下登記部分審查工作流于形式。

隨著物權(quán)制度的發(fā)展，必然會(huì)形成在土地之上有越來越多的物權(quán)將會(huì)設(shè)立的情況，但從登記制度角度講，應(yīng)當(dāng)建立以土地登記為中心的登記制度?，F(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記的核心，也就是土地的登記問題。各種權(quán)利實(shí)際上都是在土地之上形成的，圍繞著土地使用權(quán)而展開的，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。

2.3登記機(jī)關(guān)收費(fèi)不合理

登記費(fèi)用應(yīng)該按照相關(guān)比例，以財(cái)產(chǎn)標(biāo)的金額為準(zhǔn)。站在社會(huì)管理和社會(huì)服務(wù)的角度來看，根據(jù)財(cái)產(chǎn)標(biāo)進(jìn)行收費(fèi)尚無標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。所有的物權(quán)登記，無論大小，都遵循一樣的程序。不動(dòng)產(chǎn)登記最初僅僅是國(guó)家征稅的依據(jù)，后來私有制發(fā)展到一定的程度產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，這一制度雖然得到了《物權(quán)法》的確認(rèn)，但是缺乏同一性。

2.4登記失誤的賠償標(biāo)準(zhǔn)沒有具體的規(guī)定

由登記人員工作失誤等導(dǎo)致的過錯(cuò)，在我國(guó)目前的法律法規(guī)中沒有相關(guān)的賠償規(guī)定，這也是登記機(jī)關(guān)相關(guān)人員的權(quán)利義務(wù)失去平衡的客觀原因，登記部門對(duì)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是比較完善的，但是對(duì)于賠償卻沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，表現(xiàn)出登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感缺失，登記義務(wù)不能落到實(shí)處，使登記的公信力直接下降。對(duì)于賠償問題《物權(quán)法》中的規(guī)定也是比較簡(jiǎn)單的。

在相關(guān)的法律制度中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記的相關(guān)要求與規(guī)定的不夠具體，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的影響下，市場(chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)能夠正常流通的還不夠全面，所以會(huì)有很大一部分不動(dòng)產(chǎn)不能被列入不動(dòng)產(chǎn)登記的行列。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期有很多不動(dòng)產(chǎn)都屬于國(guó)家所有，鐵路、公路、管道、電網(wǎng)等的經(jīng)營(yíng)權(quán)都是國(guó)家壟斷企業(yè)所有，這樣一來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)交易不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響。當(dāng)前的這些“國(guó)家行業(yè)”對(duì)市場(chǎng)局部開放也是受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的結(jié)果。這些特殊的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)并不簡(jiǎn)單，而是在一定的條件下發(fā)生的，所以它們的登記該從屬于哪個(gè)部門都是需要國(guó)家來規(guī)定的。沒有集體的規(guī)定必定會(huì)影響到該不動(dòng)產(chǎn)的正確合理登記。

3結(jié)語

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于個(gè)人與社會(huì)的作用越來越大。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記制度中依然存在著較多的問題，相關(guān)部門的責(zé)任機(jī)制不完善、權(quán)利與義務(wù)不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不集中以及登記機(jī)關(guān)收費(fèi)存在的問題，這些都是值得社會(huì)和個(gè)人關(guān)注的。在不動(dòng)產(chǎn)不斷受到重視的過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也應(yīng)該逐漸得到完善，只有這樣不動(dòng)產(chǎn)登記制度才能更好的服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善在另一方面也體現(xiàn)出社會(huì)的公平性，責(zé)任與義務(wù)的統(tǒng)一性，對(duì)社會(huì)的安定也有著一定的影響。

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作者簡(jiǎn)介：馬瑗苑（1973—），女，云南景洪人，回族，碩士研究生，工程師，在國(guó)土系統(tǒng)多年從事土地測(cè)繪、土地登記、土地儲(chǔ)備、土地資源管理等工作。