我國房地產(chǎn)價格的上漲原因以及對策

金明哲 張 超

【摘要】 通過從影響房地產(chǎn)價格的幾個主要因素入手,分析揭示房地產(chǎn)價格過快增長的原因以及如何抑制房地產(chǎn)價格上漲。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);成本;對策

一、我國近年房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析

(一)建筑成本推動地價上漲

隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展,相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響,造成土地出讓價格的上漲,這是完全正常的。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來,對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。

首先,土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制,是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下,土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時,用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費一次性繳付,短期內(nèi)會造成地價過高,間接抬高了房價。土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。

其次,開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來,為了打壓房地產(chǎn)泡沫,制止房地產(chǎn)過度開發(fā),管理部門出臺了一系列政策,提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻,造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,除自籌資金外,主要是國內(nèi)銀行 貸款及其他資金來源。其他資金來源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款,房地產(chǎn)預(yù)售款中有很大部分是消費者按揭貸款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金。總的來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來自于銀行貸款,在政府不斷調(diào)整銀行利率的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會上升,引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高房價。

(二)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動推動

目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動,即中低價位商品住房供應(yīng)量下降,高檔商品房供應(yīng)增加,使得商品房平均價格上揚,這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長緩慢,占開發(fā)投資的比例較小。部分地方經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量減少十分明顯,出現(xiàn)了中低價位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象,部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%,高價房占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住房平均價格上升。必須密切關(guān)注當前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況,目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況,有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二,僅2004年一季度有9個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%,其中主要是非住宅投資。

(三)城市化進程加快

消費和投資需求導致住房需求旺盛隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大,一方面城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求;另一方面市原有居民同樣需要改善住房條件,提高住房水平。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài),這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。

二、抑制我國房地產(chǎn)業(yè)市場價格呈上升趨勢的對策

(一)加大城鄉(xiāng)一體化

加強小城鎮(zhèn)建設(shè)的力度以抑制我國中心城市房地產(chǎn)業(yè)市場價格上升的趨勢。一般認為,城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_70%以上,城市化進程才會穩(wěn)定下來,我國這一比重才37.8%左右,城市化的潛力很大。黨的十六大報告也指出:要逐步提高城鎮(zhèn)化水平,堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。這是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會發(fā)展,推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的根本指導思想。要加大城鄉(xiāng)一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)即發(fā)展城鄉(xiāng)一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ),科學規(guī)劃,合理布局,同發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村服務(wù)業(yè)結(jié)合起來,減少農(nóng)村人口向中心城市的轉(zhuǎn)移,更好地抑制我國中心城市房地產(chǎn)業(yè)市場價格的進一步上升。

(二)鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)實行開發(fā)成本透明化

成熟的房地產(chǎn)市場,信息應(yīng)透明化,公開化,應(yīng)避免開發(fā)商與消費者之間的信息交流堵塞情況的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供較為關(guān)注的信息,及時解決消費者心中的各種疑問,作為消費者要相信國家的調(diào)控能力,克服從眾心理,形成理性的消費投資習慣,不要盲目從眾。對相關(guān)信息要學會去偽存真,不要受投機性炒作的影響,把握投資方向,客觀上穩(wěn)定了房價。

(三)優(yōu)化對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管,降低違規(guī)操作

政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施雖然實施了嚴格而繁瑣的監(jiān)管,往往達不到預(yù)想的效果,其實審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場來加以檢驗。政府需要做的是在開發(fā)前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽情況進行審查;建設(shè)中及建筑完成后進行嚴格的質(zhì)量驗收。嚴格規(guī)定每一個必須進行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時間,超過期限可以提出申訴索取賠償,注意正確運用財政貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。在實施宏觀調(diào)控的過程中,要區(qū)分對不同政策措施可能產(chǎn)生的結(jié)果,由于目前對房地產(chǎn)市場管理制度尚不健全,開發(fā)商可能通過各種方式將由此產(chǎn)生的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者,不僅不能有效地抑制房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象,促使房價一路飆升。