淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本控制

杜志勇

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本控制根據(jù)時間先后主要劃分為三個階段：項目前期規(guī)劃設計階段、過程控制施工準備及實施階段、項目后期竣工驗收階段。文章主要從工程成本控制的三個階段，著重研究了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；成本控制

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文童編號：1006－8937(2009)16－0053－01

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，勢必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場上的競爭力，增強企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)利能力是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段。

1項目前期規(guī)劃設計階段的成本控制

前期成本控制表現(xiàn)為項目的論證及設計，形成投資估算及設計概算。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制對于整個工程的成本控制作用重大，其對其對工程造價的影響可能達到75％以上。

1.1營運方案的編制、決策和執(zhí)行

房地產(chǎn)開發(fā)商應對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術(shù)交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導下一步的設計、工程招標發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。

1.2做好規(guī)劃設計階段的成本控制

工程設計是整個工程項目開始實施的龍頭，是決定投資規(guī)模大小、提高經(jīng)濟效益的決定性環(huán)節(jié)。規(guī)劃設計需要考慮商品住宅銷售的市場和利潤的大小，如高層、多層的搭配比例要合理，容積率指數(shù)和設計平面組合等等應適應市場發(fā)展的需要，只有這樣才會有利于產(chǎn)品銷售，同時也會提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。

①確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設計均應在總體設計合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設計不吻合而造成的浪費現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應力求避免。

②加強設計階段的經(jīng)濟論證。工程設計是工程建設的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這個階段決定整個工程的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案。設計方案優(yōu)化等，它將直接影響工程的總造價和工程建設的綜合效益。統(tǒng)計資料顯示，此階段的費用相當于工程全部費用的1％左右，但對建設項目投資的影響程度達70％以上。控制工程造價的關(guān)鍵在于項目實施之前的項目決策和設計階段，要想使工程成本控制在預期的目標之內(nèi)，最常用的方法就是限額設計。這里所說的限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證使用功能和預期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本，它包含了尊重科學、尊重事實、保證設計預期效果的實際內(nèi)容。

③加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督，提高圖紙設計質(zhì)量，盡量減少設計變更。加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督，提高圖紙設計質(zhì)量，盡量減少設計變更對于工程造價的控制也是至關(guān)重要的。比如在廣東省佛山市某約8萬m²商住樓開發(fā)項目的水電圖紙審查中，共為該項目節(jié)省約150萬元。原因是該設計單位為廣州地區(qū)的某設計院，他們按省會廣州地區(qū)的用電負荷標準及給水、消防地方要求來設計，而廣州地方設計標準高于佛山地區(qū)及國家規(guī)范標準要求，造成了過分設計。因此，在設計中要考同地區(qū)的驗收標準有所不同，要求設計單位不能死搬硬套減少不必要的浪費。

2施工準備及實施階段的成本控制

2.1加強合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種支出基本上都是以各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)的，所以合同管理是控制這些支出的一個有效途徑。

①工程施工范本要嚴格按照各省建設廳發(fā)布的最新合同范本，而專項工程施工合同也應通過多年經(jīng)驗的積累整理，尋求一套各房地產(chǎn)開發(fā)商最適合自身情況的自有的標準格式，并應根據(jù)工程開發(fā)經(jīng)驗得失做出不斷的修訂。同時根據(jù)施工管理過程中不斷出現(xiàn)的新情況、新問題，不斷在合同條款中補充施工管理中遇到的管理依據(jù)空白，使合同切實起到現(xiàn)場施工管理依據(jù)的作用。②開發(fā)企業(yè)的各個部門都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，所以公司必須制定嚴格規(guī)范的合同簽訂流程，以防止各部門的越軌操作。加強企業(yè)對合同的管理，所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號，分類歸檔，便于管理和查閱，在付款時按照合同內(nèi)容進行支付，并要制定嚴格規(guī)范的合同審查、會簽批準制度。

2.2控制新工程造價。加強對資金計劃執(zhí)行的監(jiān)管

資金計劃是建立在項目的各項合同被確定和項目總體進度計劃被確認合理的基礎(chǔ)上的，所以這就要求成本控制人員與工程管理人員能夠相互配合，扎實地做好基礎(chǔ)工作。施工階段工程款的支付是以資金計劃為前提的，它應同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在施工進度計劃和資金計劃的總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理清晰明了，預防和減少一系列的問題。

2.3建立合理的工程簽證制度。嚴格審核施工方案

工程簽證是工程項目編制預結(jié)算的重要依據(jù)之一，是施工企業(yè)在中標后增加收入的主要手段。簽證管理制度應清晰的確定工程、監(jiān)理、預算合同等有關(guān)部門在簽辦工程簽證時的責任，分工必須明確，權(quán)力不宜過分集中。在組織工程施工時，要充分考慮到各種配套設施及大、小市政工程能否與主工程同步進行，盡量避免由于需要臨時供水、供電而產(chǎn)生的費用，以及減少由于二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。并且對于開發(fā)商指定的專業(yè)分包隊伍要及時安排其進場，配合管道預埋，減少總包單位的索賠及其他額外費用，對基坑支護方案的技術(shù)可行性及造價經(jīng)濟方面應作認真的評審，特別要把工期縮短的經(jīng)濟效益與工程支出成本綜合考慮。

2.4加強設備和材料的品質(zhì)與價格管理

工程材料和設備也是工程開發(fā)過程中比較大的成本投入，對于設備和材料的購買一定要做好科學的管理和規(guī)劃，特別是大宗材料設備訂貨，應貨比三家，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。通常操作方式有：總承包單位采購；自行采購；甲方限價承包單位采購。三種采購方式各有特點，開發(fā)商可以根據(jù)實際情況選用。

3項目后期竣工驗收階段的成本控制

項目后期的成本管理主要表現(xiàn)為后期的評估。項目結(jié)算完畢，建設單位成本管理部門牽頭組織展開成本后評估工作，主要是評價項目結(jié)算成本與目標成本的差異、項目目標成本設置的科學性及合理性、成本管理的成敗得失，整理成本數(shù)據(jù)指標，逐步積累成本管理經(jīng)驗和成本信息數(shù)據(jù)，提高成本管理水平。在項目的實施過程中，要及時對成本控制措施、效果及其動態(tài)的變化進行認真的比較分析。在分析時，可將實際數(shù)據(jù)和相關(guān)資料與計劃進行對比，以確定項目總成本是否超支或者有所節(jié)約。在工程竣工后，應組織對整個項目的開發(fā)成本進行一次后評審，總結(jié)經(jīng)驗教訓。在對比分析的基礎(chǔ)上，找出工程結(jié)算價款超估算的原因，探索減少投入、節(jié)約資金的途徑，梳理提煉好的做法，為新開發(fā)建設項目的成本測算及可行性研究提供參考數(shù)據(jù)，也為后繼的工程項目管理做好成本控制的備忘、指引。