房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

李 強

摘要:本文分析了房地產(chǎn)項目的主要成本構(gòu)成,提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目中各個階段的成本控制措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本控制

1 前言

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的開放,一批批資金雄厚、發(fā)展規(guī)模不斷擴大的優(yōu)秀民營企業(yè)逐漸滲入到房地產(chǎn)市場,一些完成了資本原始積累的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐漸滲透到中小城鎮(zhèn)來,使房地產(chǎn)建設(shè)市場的競爭越來越激烈。隨著國家宏觀調(diào)控的進一步加強,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭更趨激烈,在開發(fā)項目過程中,以最低的成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟效益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的目的是在確保工程功能、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。

2 房地產(chǎn)項目的主要成本構(gòu)成

2.1 項目前期階段的成本

這一階段主要是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,對項目進行可行性研究分析。此階段對于整個項目來說是基礎(chǔ)性階段,非常重要。但是這一階段的成本占總成本的比例較低,一般不會超過4%。此階段的成本主要是指項目開發(fā)前的市場調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費用,為了保證項目的成功,應加強此階段的工作。

2.2 土地費用

土地費用是評價一個項目是否可行和預期利潤的最主要的經(jīng)濟指標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式:協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強,通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。

2.3 設(shè)計階段成本

該階段具體包括:項目設(shè)計、計劃成本和招標、評標成本。如工程勘察費、項目規(guī)劃、設(shè)計費、招標代理費等。

2.4 項目施工階段的成本

這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實施階段。此階段的主要費用包括:人工費、材料費、機械費、其它直接費、間接費、施工管理費、監(jiān)理費等。

2.5 管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,它包括:管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。在整個成本中所占的比例一般為2%左右。

2.6 貸款利息

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),因此必須借助于銀行的信貸資金,在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息,貸款利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。但是對于具體的企業(yè)、具體的項目,它所占成本的構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

2.7 稅費

與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括:房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等,根據(jù)項目的不同,稅費略有差別,除所得稅外一般占銷售收入的7%。

2.8 其它費用

它主要包括:宣傳費用、各種不可預見費用,在成本構(gòu)成中一般為5%左右。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施

3.1 設(shè)計階段的成本控制

項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短,而且也影響建設(shè)項目的使用價值和投資收益,因而設(shè)計階段對項目投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計,在初步設(shè)計階段,影響項目投資的可能性為75%～95% ;在擴初設(shè)計階段,對工程造價的影響只占工程總造價的35%～75%;在施工圖設(shè)計階段,影響項目投資的可能性為5%～35%。很顯然,項目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項目統(tǒng)計,設(shè)計費一般只占建安工程總造價的1%左右,但正是這1%的費用,對工程造價的影響卻占75%以上。按價值工程的理論來說,加大設(shè)計費的投入可以降低建設(shè)項目的成本,即增加10%的設(shè)計費可節(jié)約5%的總工程造價。

在資金有約束的情況下,建設(shè)單位也可以采用限額設(shè)計,控制開發(fā)項目的成本投入。實行限額設(shè)計既可以保證項目的資金面不會造成太大的缺口,又能促使設(shè)計師采用更經(jīng)濟合理的設(shè)計方案,從而避免了設(shè)計的隨意性。在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算來確定。如綜合辦公樓的裝修設(shè)計就采用了限額設(shè)計的方法,一方面可以促使設(shè)計師在功能定位、材料選型等各個方面做得更細致入微;另一方面,對裝修材料的品牌、型號都有明確的規(guī)定,使項目成本的控制獲得了良好的效果。

3.2 工程招投標階段的成本控制

建設(shè)項目實行工程招投標制,既能引入市場競爭機制,降低工程造價,又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中,為了保證中標價的合理性,防止不合理或非實質(zhì)性報價中標,在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目,采用低價中標的形式,這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象,又可以避免“低價中標”導致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取3-4家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。

投標的程序是:先由投標方自主報價,抽簽決定詢標順序后,進行第一次詢標,詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標,以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮,又使投標人有一種無形的壓力,迫使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如消防器材,我們就是以第一輪低于報價的30% 、第二輪又降3%的價格最終成交。

3.3 施工階段的成本控制

質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊,部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個層面上,因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。因此,若要做好施工階段的成本控制,就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審,是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核,將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中,由于施工之前沒有詳細地審查施工圖紙,使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一道斜梁并未及時更改,既給建設(shè)單位帶來了額外的經(jīng)濟損失,又增加了施工單位的技術(shù)難度,同時還降低了房屋使用的舒適度。

3.4 工程預決算的成本控制

在工程預決算方面,項目的成本控制應引進投資監(jiān)理的概念。具體的操作方法是:

(1)在決策和設(shè)計過程中,編制投資概算及預算。

(2)參與材料定價工作,根據(jù)市場材料單價調(diào)查,控制主要材料的價格,尤其是裝飾、安裝工程材料的價格。

(3)對影響工程造價的設(shè)計變更、簽證,從專業(yè)技術(shù)需要的角度,提出合理化方案,供業(yè)主選擇。

(4)在建設(shè)單位的統(tǒng)一組織下,辦理中間結(jié)算價格和竣工結(jié)算價格,并由造價咨詢公司出具工程造價審核報告。

(5)在下一步的項目開發(fā)中,還需進行建設(shè)工程全過程的造價監(jiān)控。建設(shè)工程全過程的造價監(jiān)控,一般是指建設(shè)造價咨詢等社會中介機構(gòu),接受發(fā)包方(建設(shè)單位)的委托,運用專業(yè)技術(shù)知識,自項目立項至竣工結(jié)算,為建設(shè)單位提供建設(shè)項目的全過程、全方位的造價咨詢服務。通過工程造價的監(jiān)控,確保投資價款的合理使用,最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效益。

4 結(jié)束語

總之,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,在我國還是一個比較新的課題,房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價格,而房地產(chǎn)的價格關(guān)系到老百姓的生活水平?？刂崎_發(fā)成本,平抑房價,這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。降低項目成本,才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢,才能在當今激烈競爭的市場經(jīng)濟大潮中站穩(wěn)腳跟,穩(wěn)步發(fā)展。