對(duì)2010年房市的3個(gè)預(yù)判

入刊理由:

作為半個(gè)“地產(chǎn)人”的李政權(quán),曾成功預(yù)見(jiàn)大名鼎鼎的順馳地產(chǎn)的資金問(wèn)題,甚至是什么時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題、什么時(shí)候可能賣,也曾在媒體上聲稱2008年3月是購(gòu)房好時(shí)機(jī),現(xiàn)在他又對(duì)2010的房市做出了自己的預(yù)判。

樓市主要優(yōu)惠政策繼續(xù)

近期,房市七折利率、二手房契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等政策將被取消的消息,在坊間盛行。更有媒體有板有眼的曝出:2009年11月12日,銀監(jiān)會(huì)已要求各大銀行適當(dāng)收緊房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策,其中包括現(xiàn)行的房貸利率優(yōu)惠政策,各大銀行擬終止此優(yōu)惠利率政策。

一攬子旨在“救市”的政策,真的會(huì)因?yàn)?2月31日的即將到來(lái),會(huì)因?yàn)闃鞘械娘L(fēng)生水起而作古嗎?

我不這樣認(rèn)為。就我看來(lái),主要的優(yōu)惠政策仍存在一定的延續(xù)期。原由見(jiàn)下。

一、不能就房市來(lái)看房市,中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要房市繼續(xù)作出相應(yīng)貢獻(xiàn)。

許多人都在講房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì),可是我們又是否想過(guò),房地產(chǎn)業(yè)就像是古時(shí)權(quán)傾朝野的閹黨,讓主子又愛(ài)又恨欲罷不能,但無(wú)論如何奴才的使命就是為主子做好服務(wù)啊!倘若沒(méi)本事盡好讒魅之責(zé)結(jié)黨營(yíng)利,又怎么能綁架得了主子?房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)時(shí)的主子就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

二、企穩(wěn)仍然是政策調(diào)控的主旋律。

在土地出讓、稅收等地產(chǎn)方面的收入占地方財(cái)收20—50%皆很常見(jiàn)的情況下,在房貸占銀行信貸規(guī)模近17%的情況下,在房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不少省市GDP貢獻(xiàn)都超過(guò)10%的情況下,房市的波動(dòng)牽一發(fā)而動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全身,地方及中國(guó)經(jīng)濟(jì)要企穩(wěn)與保增長(zhǎng)就不能大動(dòng)作。

即使中央政府想有大動(dòng)作,也會(huì)遭遇各地方利益的逆向博弈。而假如沒(méi)有中央政府的統(tǒng)一動(dòng)作,各大銀行也會(huì)雷聲大雨點(diǎn)小,沒(méi)有誰(shuí)愿意因?yàn)樽约郝氏仁站o房貸而損失這塊優(yōu)質(zhì)市場(chǎng),它們最多也就是在傾向優(yōu)質(zhì)客戶,加強(qiáng)客戶支付能力審查、首付與利率掛鉤等方面搞一些動(dòng)作。因此銀監(jiān)會(huì)要求收緊地產(chǎn)信貸的消息,可能僅是傳言,即使是真的目前也缺乏執(zhí)行環(huán)境及條件。

三、在高企的房?jī)r(jià)本對(duì)需求有所抑制的情況下,再加上政策抑制,將難以確保房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出相應(yīng)的貢獻(xiàn),將不利于房市及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“企穩(wěn)”。

出口受阻,內(nèi)需當(dāng)頭。政策抑制與高企房?jī)r(jià)雙管齊下,勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重壓制購(gòu)房行為,對(duì)惡化房市會(huì)立馬產(chǎn)生影響。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)還任重道遠(yuǎn)的時(shí)候,在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中剛剛轉(zhuǎn)好的時(shí)候,作為重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)突然棄穩(wěn)下行,超過(guò)能承受與允許的正常波動(dòng)值,這是政府所不愿意看到的。

四、內(nèi)憂外患,但攘外也得安內(nèi)。

中國(guó)被認(rèn)為是一個(gè)出口型經(jīng)濟(jì)國(guó)家,但在今年的前三個(gè)季度,我們的出口值下降幅度超過(guò)了21%。同時(shí),還有19個(gè)國(guó)家對(duì)中國(guó)產(chǎn)品發(fā)起了88起貿(mào)易救濟(jì)調(diào)查,全球35%的反傾銷調(diào)查和71%的反補(bǔ)貼調(diào)查都在針對(duì)中國(guó)出口產(chǎn)品。中國(guó)出口可謂四面楚歌,形勢(shì)惡劣。

如此背景之下,由出口、投資、內(nèi)需所構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)三角,損其一就不再有穩(wěn)定作用了,投資與內(nèi)需被賦予的擔(dān)子將會(huì)更加沉重。要想把重?fù)?dān)挑起來(lái),你就得給它吃讓它有力氣干活。對(duì)于在投資與內(nèi)需中糾結(jié)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講,“救市”政策就有維市保障的傾向了。

綜上所述,所以一家之言認(rèn)為,廣大購(gòu)房者暫時(shí)不必?fù)?dān)心主要的優(yōu)惠政策會(huì)被取消,而趕著去追漲。結(jié)果到底如何,早則12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,遲則2010年3月的“兩會(huì)”也許就能給我們一個(gè)比較肯定的答案。

開(kāi)發(fā)商恐難免政策重手

我們?cè)谇懊嫣岬椒抠J松綁、利率7折等主要優(yōu)惠政策很可能仍將繼續(xù),許多朋友看到這里可能樂(lè)了:自己或許還能趕上好政策!但明白的朋友應(yīng)該知道,這對(duì)老百姓而言,并不見(jiàn)得就是對(duì)自己最有利的好事。因?yàn)檎咭凰删蜐q、一緊就跌,幾乎就是近幾年來(lái)房市調(diào)控的怪圈,房地產(chǎn)商和一些無(wú)良的媒體,會(huì)繼續(xù)用政策給自己找漲價(jià)的理由,用政策給大家制造恐慌,讓購(gòu)房者付出更多的成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,不對(duì)購(gòu)房者下重手,并不意味著就能樂(lè)逍遙。綜合各項(xiàng)因素來(lái)看,這種情況很可能成為現(xiàn)實(shí),其中政策的主要針對(duì)方向?qū)?huì)是土地出讓、捂盤(pán)銷售、容積率把控不嚴(yán)等,重點(diǎn)將會(huì)聚焦在以緩解長(zhǎng)期存在并愈演愈烈的土地出讓、低首付、屯地坐等增值不開(kāi)發(fā)、悔地低成本、土地供給富裕樓盤(pán)、供給被人為壓制等土地問(wèn)題。

這樣的號(hào)角似乎已經(jīng)開(kāi)始吹響。

首先來(lái)看《人民日?qǐng)?bào)》關(guān)于全國(guó)地王頻現(xiàn)擾亂房市的長(zhǎng)篇批判:2007年9月,萬(wàn)科以27.2億元購(gòu)得福州一地塊,創(chuàng)下福州單幅地塊價(jià)格最高紀(jì)錄,當(dāng)天福州多個(gè)樓盤(pán)封盤(pán)漲價(jià)1000—1300元/平方米;2009年6月,廣州城建地產(chǎn)以3.45億元奪得位于廣州珠江新城海業(yè)路的一塊土地,高出底價(jià)2億多元,這塊面積不足一個(gè)足球場(chǎng)大的新“地王”剛誕生,有開(kāi)發(fā)商坦言在“地王”誕生當(dāng)天賣了20多套房,并預(yù)備在第三天漲價(jià)5%;到了今年的11月4日,被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙新市鎮(zhèn)A08—03地塊,以11.9億元的天價(jià)被廈門象嶼置業(yè)奪得,溢價(jià)水平264%, 14024元/平方米的樓面價(jià)更是超過(guò)了川沙目前最貴樓盤(pán)的銷售價(jià)格。

近兩年這些瘋狂推長(zhǎng)房?jī)r(jià)的 “地王”,大多還未對(duì)老百姓形成房屋供給,因?yàn)樗鼈冋幱陂e置狀態(tài)還未動(dòng)工開(kāi)發(fā),甚至有的還沒(méi)繳清地價(jià)款。

其次,為了期鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與土地的招、拍、掛競(jìng)爭(zhēng),國(guó)家土部近日印發(fā)的《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》(下稱“新目錄”),對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出了明確的上限:大城市20萬(wàn)平方米,中等城市14萬(wàn)平方米,小城市(鎮(zhèn))7萬(wàn)平方米。從一方面來(lái)看,有了政策的限制,就意味著允許更多房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng),就有可能導(dǎo)致地價(jià)推高,進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià),引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)亞健康發(fā)展。另一方面,政府已經(jīng)意識(shí)到了市場(chǎng)供需的問(wèn)題,上市的地塊多了,有地的企業(yè)也就更多了,市場(chǎng)供給也將會(huì)增加,銷售中的更多競(jìng)爭(zhēng)也將反過(guò)來(lái)平抑房?jī)r(jià)。總體上來(lái)說(shuō),這還是一個(gè)利大于弊的決策。但是,要真的想讓房地產(chǎn)業(yè)健康積極的發(fā)展,對(duì)出讓土地的管理就一定要用重典并提供相應(yīng)的執(zhí)行保障。2010年,這方面的重典就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

有價(jià)無(wú)市漸成主旋律

對(duì)于那些期待房?jī)r(jià)能在2010年降下來(lái)的購(gòu)房者而言,他們又將失望了。因?yàn)?這一年的房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能性微乎其微。

依我看來(lái),有價(jià)無(wú)市可能會(huì)逐漸成為來(lái)年房市一段時(shí)間內(nèi)的主旋律,并可能成為中國(guó)房?jī)r(jià)回調(diào)的前奏。何以見(jiàn)得呢?

一、繼續(xù)寬松的貨幣政策、信貸政策與購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

出口,一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車之一,由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)及他國(guó)貿(mào)易保護(hù)的影響,我國(guó)出口受到很大沖擊,并且在接下來(lái)的一段日子里將會(huì)更加艱難。為防止經(jīng)濟(jì)滯漲及下滑帶來(lái)的巨大傷害,我們勢(shì)必會(huì)在拉動(dòng)內(nèi)需,以及投資上投入更多。貨幣政策勢(shì)必會(huì)繼續(xù)寬松下去,信貸規(guī)模以及貨幣供應(yīng)量難免也會(huì)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。

談到信貸規(guī)模,中國(guó)在2009年的上半年,銀行累計(jì)新增加貸款就已經(jīng)達(dá)到了7.37萬(wàn)億元。而廣義貨幣供應(yīng)量?jī)H在2009年的第一季度就同比增長(zhǎng)了25.51%,全年預(yù)計(jì)會(huì)在25%-28%之間,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)央行在今年年初17%的預(yù)計(jì)。

在2010年,這種情況極可能會(huì)繼續(xù)下去。而利好的政策將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成保護(hù)傘效應(yīng)。

二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇高通脹預(yù)期。

信貸規(guī)模居高不下,貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加,中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)在保增長(zhǎng)中逐漸高燒。這勢(shì)必會(huì)增加大家的高通脹預(yù)期,促進(jìn)一部分人涌入房市投資房產(chǎn)的決心。如此這般,供需的杠桿就發(fā)揮促進(jìn)房?jī)r(jià)繼續(xù)高位的作用了。

三、高調(diào)拿地,既顯示了眾多開(kāi)發(fā)商不差錢有本事拿地,又暗示著對(duì)未來(lái)的信心。

對(duì)開(kāi)發(fā)商們來(lái)講,從2008年的遇冷到2009年的迅速回暖,又是信心爆棚的一年?，F(xiàn)在,眾多一、二線城市出現(xiàn)土地競(jìng)拍火爆、土地溢價(jià)過(guò)大、地王頻現(xiàn),就意味著開(kāi)發(fā)商們又做好了賣個(gè)好價(jià)的打算。

四、拔河的心得。

對(duì)開(kāi)發(fā)商們來(lái)講,即將過(guò)去的2009年同樣又是豐收的一年?？诖屑Z心不慌,開(kāi)發(fā)商又有了能挺、能熬的本錢與時(shí)間,短期不懼購(gòu)房者們的觀望心態(tài),再加上銷售手段與媒體吹鼓手們的配合,更膨脹了一定賣“高價(jià)”的信心。

從2008年到2009年不就這么過(guò)來(lái)的嗎?

五、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)的重要元素,在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、保增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)果調(diào)整未成型的情況下,政府總體上是要保房地產(chǎn)業(yè)的。

就像我們?cè)谇懊嫣岬竭^(guò)的一樣,樓市的主要優(yōu)惠政策仍將存續(xù),貨幣及信貸政策仍將寬松,對(duì)半市場(chǎng)化的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講,一松就漲或者是企穩(wěn)高位幾乎就是前面若干年調(diào)控的一個(gè)總結(jié)。

六、中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的一枝獨(dú)秀與平穩(wěn)發(fā)展,以及關(guān)于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一系列政策,也會(huì)讓更多的境外熱錢沖擊中國(guó)樓市。

增加了埋單的,我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)又有了維護(hù)高企價(jià)位的本錢。

盡管以上種種都似乎預(yù)示著中國(guó)房市仍將高歌猛進(jìn),無(wú)論是那些有“剛需”的人,還是有“柔需”的人,可支配收入都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于買房的開(kāi)銷,價(jià)格太高入市風(fēng)險(xiǎn)大。又或者是買不起,使勁按捺住欲望把控住錢包暫時(shí)不買,相對(duì)于2008年的更嚴(yán)重的觀望氣氛就可能因此形成,有價(jià)無(wú)市難免應(yīng)運(yùn)而生。

2009年的房?jī)r(jià)相對(duì)2008年已經(jīng)上來(lái)了,但成交的面積相對(duì)2007年仍然還有比較大的差距,比如說(shuō)昆明,2007年房產(chǎn)成交面積800多萬(wàn)平方米,2008年500萬(wàn)平方米出頭,而即將走完的2009年也就在600萬(wàn)平米左右,這樣的發(fā)展所印證的不就是這樣的問(wèn)題嗎?

責(zé)任編輯:董金霞