房地產(chǎn)市場正在回暖？

中國房地產(chǎn)市場是個(gè)敏感而脆弱的市場，房價(jià)下調(diào)，成交量增加，市場出現(xiàn)回暖跡象，但是房價(jià)一旦出現(xiàn)反復(fù)，立刻影響成交量，因此，建立在房價(jià)下調(diào)基礎(chǔ)上的“小陽春”尚不能稱為真正回暖。房企與房市是兩個(gè)不同的概念，不能讓房企綁架房市，市場回暖不在于個(gè)別房企，而更多地取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。

今年以來，中國房地產(chǎn)市場走出了一波“小陽春”行情，成交量持續(xù)上漲的同時(shí)，個(gè)別樓盤也出現(xiàn)了價(jià)格的反彈。但是這波上漲行情能夠持續(xù)多久，是否意味著房市的真正回暖呢?

脆弱的“小陽春”

4月30目，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)REICO工作室發(fā)布報(bào)告稱，2009年第一季度商品房銷售面積為11309萬平方米，同比增長8.2％，增幅高于去年同期和上季度增幅，市場出現(xiàn)回暖趨勢。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受《小康-財(cái)智》記者采訪時(shí)說：“第一季度商品住房交易量顯著回升，主要是由于三個(gè)方面的原因：1、中央和地方政府促進(jìn)住房消費(fèi)的稅收優(yōu)惠及信貸支持政策，降低了購房成本，提高了居民住房支付能力；2、大部分開發(fā)商采取了縮減存貨、控制成本、增加現(xiàn)金的短期市場應(yīng)對策略，調(diào)整了盈利預(yù)期，降低了銷售價(jià)格；3、城市總體住房需求強(qiáng)勁，部分消費(fèi)者認(rèn)為調(diào)整后的住房價(jià)格達(dá)到了其心理預(yù)期，因而部分需求得到了釋放?！蓖瑫r(shí)，劉洪玉提醒人們，當(dāng)前商品住房交易主要集中在中小戶型上，表明首次自用購房是近期住房交易的主體，大量以改善住房條件為目的的潛在購房者尚未大量進(jìn)入市場，因此市場還沒有進(jìn)入持續(xù)向上發(fā)展階段，對市場需保持審慎樂觀的態(tài)度。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為，市場真正回暖應(yīng)該表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、成交量持續(xù)性的回升，市場上買方和賣方都停止了觀望，進(jìn)入成交的階段；二、房價(jià)指數(shù)向上走；三、在房地產(chǎn)開發(fā)和土地市場都應(yīng)該有配合性的行為，即房地產(chǎn)開發(fā)投資增加。

“當(dāng)前房地產(chǎn)成交量回升是建立在房價(jià)下調(diào)基礎(chǔ)上的，整個(gè)市場仍處于調(diào)整中，不屬于回暖。另外，人們稱之為小陽春的這個(gè)階段中，成交量回暖，房價(jià)下降，同時(shí)開發(fā)商買地開發(fā)沒信心，可以看到，房地產(chǎn)開發(fā)投資的指數(shù)和在土地市場拿地的指標(biāo)都非常悲觀，因此在這樣一種背景下，我們無法說它是真正的回暖?！蓖鹾晷逻@樣告訴《小康·財(cái)智》記者。

自1998年房改至2007年，中國房地產(chǎn)市場處于擴(kuò)張期和繁榮期，連續(xù)4、5年的快速上漲背離了中國宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，作為一個(gè)周期性很明顯的市場，在2007年中國房地產(chǎn)市場突然遇冷，開始了周期性調(diào)整；同時(shí)從次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)，再到全球經(jīng)濟(jì)下滑，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了深刻的變化，給不斷膨脹的中國房地產(chǎn)市場從外部潑了一盆冷水，開始進(jìn)入調(diào)整區(qū)間。王宏新認(rèn)為，從2007年11月份開始，經(jīng)過了近一年的時(shí)間，整個(gè)市場一直處于觀望、僵持狀態(tài)，房價(jià)并沒有得到有效回落，房價(jià)出現(xiàn)真正明顯的回落是在2008年11月份以后，一直到今年的2、3月份，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些回暖的跡象，但是這種回暖是建立在房價(jià)下調(diào)的基礎(chǔ)上的，是不穩(wěn)定的。

房企活不等于房市暖

近期，個(gè)別樓盤價(jià)格出現(xiàn)反復(fù)，導(dǎo)致成交量也隨之起伏，有人猜測，這是開發(fā)商利用房價(jià)漲跌，影響市場預(yù)期。阻礙市場回暖的因素真的是開發(fā)商嗎，是不是解決了開發(fā)商的問題，市場就會(huì)回暖呢?

中國房地產(chǎn)市場中，不同的房地產(chǎn)商面臨的問題不一樣，但是資金回流一直是一個(gè)讓開發(fā)商頭痛的問題，目前有兩類企業(yè)可能面臨資金緊張問題，一類是自從2007年市場遇冷以來，處于一線銷售當(dāng)期的開發(fā)商面臨著資金回流問題，另一類是在2006、2007年瘋狂拿地的企業(yè)，因?yàn)槟玫爻杀颈容^高，同時(shí)還面臨著開發(fā)的問題，造成企業(yè)流動(dòng)性緊缺。

近日，有媒體報(bào)道，個(gè)別樓盤出現(xiàn)了成交量和退房量同時(shí)高漲的現(xiàn)象，懷疑可能借假按揭套現(xiàn)。劉洪玉認(rèn)為不能排除這種可能性，但是這并不是普遍現(xiàn)象，并且像已經(jīng)披露2009年1季度業(yè)績的萬科等許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上已經(jīng)通過把握市場機(jī)會(huì)、及時(shí)調(diào)整銷售策略，有效改善了公司的現(xiàn)金流狀況。王宏新則表示，如果房地產(chǎn)市場短期內(nèi)能夠回暖，成交量持續(xù)回升，開發(fā)商的資金鏈問題就可以解決，同時(shí)這也意味著中國房地產(chǎn)市場將沿著原來的格局繼續(xù)發(fā)展，但是這種可能性很小。而且，無論是4萬億投資，還是銀行信貸激增，并沒有使開發(fā)商的資金問題得到根本緩解，這是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問題，在市場繁榮時(shí)，開發(fā)商可以通過各種各樣的途徑來融資，但是如今投資風(fēng)險(xiǎn)增加，市場需求萎靡，開發(fā)商資金問題的解決難度增加。

同時(shí)，王宏新并不認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場的問題在于缺錢，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)缺錢是不同的概念，應(yīng)該注意區(qū)分。開發(fā)商缺錢是為了解決過去的投資問題，為了解決過去高價(jià)拿地的問題，是為了維持企業(yè)的正常運(yùn)營，而房地產(chǎn)行業(yè)缺錢則是為了解決市場供不應(yīng)求的問題。

中國房地產(chǎn)市場是個(gè)完全競爭的市場，過去一年多的時(shí)間里，發(fā)生了一些市場洗牌的動(dòng)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，這是一種正常的市場調(diào)整，但是到目前為止，大規(guī)模的洗牌或調(diào)整尚未出現(xiàn)。王宏新說：“中國房地產(chǎn)市場的問題是消化存量，在此基礎(chǔ)上，開始有新增的需求，這也是房地產(chǎn)市場必須解決的問題，讓中央和銀行的錢流向房地產(chǎn)市場并沒有多大意義，因?yàn)闆]有需求，生產(chǎn)供應(yīng)有什么用?”

何時(shí)回暖需看宏觀大勢

房地產(chǎn)市場何時(shí)才能回暖，怎樣才能回暖呢?劉洪玉認(rèn)為房劃產(chǎn)市場的真正回暖，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的未來走向，宏觀經(jīng)濟(jì)好了，人們信心增強(qiáng)了，市場就會(huì)持續(xù)回暖，主要是以改善住房需求的潛在購房者開始逐步進(jìn)入市場買房為主要標(biāo)志。

王宏新也非常認(rèn)同宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與房地產(chǎn)市場發(fā)展之間的密切聯(lián)系。他解釋道，在房地產(chǎn)市場處于上升區(qū)時(shí)，它的發(fā)展變化影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的其他指標(biāo)，并且房地產(chǎn)行業(yè)存在的內(nèi)在沖動(dòng)弱化了國家宏觀調(diào)控政策的效力，但是在房地產(chǎn)市場處于下行區(qū)時(shí)，它的走勢又不完全取決于自身，宏觀經(jīng)濟(jì)中的任何一個(gè)指標(biāo)都有可能影響到它。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)也一定是敏感而脆弱的，它什么時(shí)候可以真正回暖，目前還不能下結(jié)論。

至于應(yīng)該采取怎樣的措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的回暖，王宏新認(rèn)為，如果人們采取了某種行動(dòng)，房地產(chǎn)市場就一定會(huì)回暖，這種邏輯并不存在，但是從規(guī)范的角度看，從促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的角度出發(fā)，一線城市房地產(chǎn)市場應(yīng)該理性回調(diào)，開發(fā)商應(yīng)該全面權(quán)衡這個(gè)市場，用價(jià)格的下調(diào)來換成交量的回升。同時(shí)，政府在宏觀調(diào)控層面應(yīng)該保持住目前這種較為寬松的財(cái)政政策和貨幣政策。更重要的是，房地產(chǎn)市場中要解決的問題，不是短期的政策問題，而是深層次的體制創(chuàng)新問題，即解決土地市場的問題。過去幾年里，中國房地產(chǎn)市場最主要的問題不是表現(xiàn)在房價(jià)上升，而是表現(xiàn)在房價(jià)怎么上升，在這個(gè)上升過程中老百姓失去了什么，政府應(yīng)該在這些問題上給予更多的思考。