美國買房有技巧

受到美國金融危機的影響，美國的房價似乎走到了谷底。1美元的房子并非空穴來風。事實上， 在美國一套獨棟別墅，一個小花園，一百多萬人民幣，就可以實現(xiàn)這個美麗的夢想。

2008年以來，中國的房地產(chǎn)市場遭遇寒流，成交量越來越少，但是價格仍然讓人無法接受。與此相比，美國的房子似乎異軍突起，受到更多關(guān)注。搜房網(wǎng)組織了美國買房看房團，引起了世界的關(guān)注。

美國房價降幅不一

“在我們?nèi)ブ?，即?008年底，美國的一些特別低價的房子，比如銀行的回收屋和法院的拍賣屋，已經(jīng)被一些投資者購買。所以第一波的時候價格很低，我們錯過了一個好時機。”北京英格律師事務(wù)所主任殷國華律師向《小康#8226;財智》記者說。殷國華是搜房網(wǎng)首批赴美看房團的成員。

殷國華介紹，美國的房地產(chǎn)市場很成熟。美國房價十來年一直是上漲的趨勢，即使有過短期的回調(diào)，最終還是上漲。從2007年以后，價格下跌的很快，整體感覺來說，有的地方，可能下降有40%到50%的幅度，比如說洛杉磯、拉斯維加斯，紐約部分地方。而舊金山和波士頓，因為土地相對比較緊張，可發(fā)展的空間不大，房價的跌幅很低，大概有的才5%左右，有的在10%，好的地段跌幅在5%以下。

在美國有一個說法，房價，在好的地段，好的位置，它的下跌幅度比較低。美國有的地段，即使大勢見底了，它的房價也不至于跌幅太大。

美國城鄉(xiāng)差距不大，但是美國社區(qū)的品質(zhì)差異非常大，這和中國也有點類似。比如說特別好的，不管是私人居住區(qū)也好，還是高品質(zhì)的社區(qū)，這種房子雖然房價現(xiàn)在也降了，這對于購房者反而是個利好消息。首先是房價確實下降了，這種高品質(zhì)的社區(qū)，雖然降的不大，但是實際上仍然下降了。其次是有房可買，如果在房地產(chǎn)市場特別熱的時候，真正漲價的時候，你想買，卻買不到好的房子，有這種好的社區(qū)的房子，房主不愿意出售。

“所以從這個角度來講，如果要買高品質(zhì)社區(qū)，現(xiàn)在是機會，趁這個時候有選擇余地，完全是買方市場，你可以選擇。如果是為子女上學或購房自住考慮的話，這個跟大勢見不見底，關(guān)系不是太大，但是作為投資，如果選對的話，應(yīng)該也是時機?！币髧A對記者坦陳。

1美元陷阱

如果是投資，在美國買房的第一要點是位置，第二要點是位置，第三要點仍然是位置。相距500米的兩棟房子價格可能天淵之別，升值潛力也大相徑庭。一般來說，“富人區(qū)”的房子條件比較好，增值空間比較大。

“1美元房子是一種炒作。如果真有1美元的房子，那肯定這是一種不正常的處置，是處置沒有價值房屋的一種方式。比如說為了避免遺產(chǎn)稅，或者是避免房產(chǎn)稅，房子買了基本上沒有價值，因為房屋租不出去，房主在那里住是不可能的。你自己沒法住，別人也沒法住，這個房子你買不買？”殷國華解釋到。

美國任何一個州的法律規(guī)定，所有的房產(chǎn)必須是按照當時的價值要繳納房產(chǎn)稅等等，而且美國的物業(yè)管理費和涉及到人工方面的價格都很貴，比如說草坪要澆水，然后修剪草坪，或者其他的要有人清掃，這些費用都非常高。

殷國華介紹就是根據(jù)個人的需要，到美國買房的至少分幾類：

一類是考慮子女求學的或者自住的。那就要考慮在大學所在地社區(qū)的房子。比如說上次看房團去過離硅谷很近的美國斯坦福大學附近一個好的社區(qū)，下跌的空間很有限。斯坦福大學旁邊這個小區(qū)給他們印象確實很好，很干凈，很特別，它的最大特點好像是一個天然的植物園，非常的漂亮，沒有遮擋，開放性的看不到大門，這附近連排別墅，面積大約200平米，價格是50多萬美金。

第二類投資，就看個人的眼光。如果說在合適的時候，比如說趕上銀行的回收和法院的拍賣等好時機，那么你再低價吸入，過去、現(xiàn)在和將來都有時機。對于其他的，比如說有的想做商業(yè)或者其他投資的話，這個差別就比較大了，有的商鋪或者是寫字樓這類的投資，因為有的地段商業(yè)房子跌幅特別大，但是也有的可能基本上沒有怎么跌，這個就看個人眼光。

美國很大，選擇什么樣的城市買房是每個投資者首先應(yīng)該考慮的問題。大多數(shù)中國人對美國的地理環(huán)境和各個城市的生活環(huán)境都不大了解，他們只熟悉國內(nèi)經(jīng)常提起的大城市，如紐約，芝加哥，洛杉磯等，卻很少有人了解美國對于美國城市的排名，例如美國著名的經(jīng)濟雜志每年都會對美國的城市排名，美國排在前面的最適合居住生活商業(yè)的城市在加州只有一個(Irvine)，新澤西州有兩個（Franklin Township 和 Piscataway)，北卡羅萊州有兩個（Raleigh 和cary)，其它的就不一一列舉了，總之，紐約和洛杉磯從來都不是美國人心目中的好城市。

畢業(yè)于武漢大學的陳美玲女士，厭倦了國內(nèi)的繁忙生活，終于在2008年底安家美國。她對《小康#8226;財智》記者說：“我認為與其在紐約生活，不如在國內(nèi)的深圳或上海，既然來美國，就是想享受中國沒有的東西，這里的生活環(huán)境之好和房子周圍的環(huán)境（前后花園都有幾百平米），甚至你家后院全是樹林，那種安靜，祥和，教育環(huán)境和人的禮貌在紐約是很難有的?！?/p>

美國買房稅費高

美國房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)應(yīng)該是已經(jīng)是相當規(guī)范了，首先這個行業(yè)不存在暴利。開發(fā)商合法運作一個項目，正常的話它有5%左右的利潤，高也高不了一兩個百分點。在美國拆遷法規(guī)是很嚴謹?shù)?，拆遷是一個平等的法律關(guān)系，必須要經(jīng)過原房主，或者說原土地主的同意，因為美國土地是私有的。所以在美國要想成片地拆遷，大批開發(fā)，除了那些新區(qū)，在老城區(qū)或者是已經(jīng)有房主的這些地方開發(fā)是很艱難的。

殷國華說，在舊金山他接觸了一個華裔開發(fā)商，在市中心開發(fā)了一棟單體的公寓樓，他的旁邊那個地方就是一個停車場，他就是為了拆遷停車場他已經(jīng)花了8年的時間，現(xiàn)在還沒談下來，他說很難談下來。

在美國開發(fā)一個房地產(chǎn)項目從征地到最后完工，大概周期要10年—12年左右。因為它從開始土地報批立項目規(guī)劃，到最后開發(fā)成功，最后賣出去這個周期是非常長的。

關(guān)于美國房屋稅費的問題，其實最突出的就是多一個房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的問題。中國未來可能也會出現(xiàn)這種情況，美國有的州遺產(chǎn)稅高達到40%左右。

其他的稅，像印花稅、契稅，交易稅，基本跟中國差不多。但是有一個特點就是美國各州政策不同，比如說加州，州長施瓦辛格簽署了一個文件免除房產(chǎn)交易稅。美國實際上沒有房地產(chǎn)救市這一說，但是針對現(xiàn)在經(jīng)濟不景氣也有些措施的，聯(lián)邦政府也有這種政策，就是對現(xiàn)在現(xiàn)時購房，多數(shù)地區(qū)可以免交易稅，交易稅大概好像是3%—5%左右，各個州不一樣。

比如說咱們在買房的時候，在舊金山，可能在50萬美元左右的，可能能省一到兩萬美元，這個稅它也是退稅制度，就你買了房子再退，你先交，以后可以退。

美國的房產(chǎn)現(xiàn)在確實處于低位，但在購買后，每個月每一年都要支付一定的地產(chǎn)稅以及房屋保險。這也是1美元房主愿意倒貼1萬美元的原因——低價房屋如燙手山芋，不賣的話每天都要付錢。很多中國人到美國買房子會陷入貪小便宜的陷阱里，不能完全相信宣傳廣告上的信息，低價房的代價可能是更多的后續(xù)手續(xù)。

陳美玲說：“以一棟位于休斯頓糖城成交價為18100美元的別墅為例，一年的支出費用達8000多美元。包括：地產(chǎn)稅3900美元／年；房屋保險576美元／年；社區(qū)管理費800美元／年。如果出租的話還要付租房中介一個月的租金（租期一年以上）；租房委托管理費用80美元／月，房屋設(shè)備損壞保險365美元／年。所以現(xiàn)在去美國購房的人要么需要自住，比如那邊有孩子在留學或者已經(jīng)有親戚定居。要么想投資，乘著美國房價低谷購進等三五年回暖；也有的人考慮到人民幣對美元的升值潛力已經(jīng)不大，看好美元，為了保值購入美國房產(chǎn)。否則，如果只為了圓一個別墅夢想，則大可不必湊熱鬧。”

到美國買房最好找律師

作為律師，殷國華特別注意考察美國的房地產(chǎn)法律制度，也特別強調(diào)美國買房的法律風險。

他介紹，在美國買房子通常二手房占多數(shù)，新房也有，新房這個跟中國基本是相似的，所以審查相關(guān)的合法證件，對于二手房就應(yīng)該謹慎。

二手房在美國通常是要有房產(chǎn)經(jīng)紀人來操作，很多跟中國不同，你很可能從來就沒有見過房主，在美國見不到房主是正常的，但是你一定要審查清楚相關(guān)的證件，也可以自己到相當于中國區(qū)縣級房地產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)登記部門去查證這個房屋的一個產(chǎn)權(quán)情況。

最安全和保險的做法是，花一兩千美元花費，應(yīng)該很低一個花費去委托一個房產(chǎn)的律師，做一個房屋調(diào)查，調(diào)查這個房屋權(quán)利有沒有瑕疵，這個房主有沒有抵押，房主的信譽等。有的房主破產(chǎn)了，信譽額嚴重透支了，或者存在有些危險債務(wù)，會牽扯到這個房屋的。如果律師做出調(diào)查報告，他們要對這個報告負責，確保這個交易的安全。

在美國，交易程序跟中國基本差不多，但是交易報價稍微不同。美國的房屋，假設(shè)我這個房屋賣的話，一般交給經(jīng)紀人，然后經(jīng)紀人就會給我做報價，根據(jù)不同的購房人他給做幾份，每人做一份類似于招標書似的競價，然后來選擇。如果是一次性付款，有可能你出價不是最高的，但是我可能選擇賣給你，或者你信譽好，或者你適合，你的愛好，或者說跟文化相關(guān)的，就跟你成交。有人出價高一點，但是他付款的方式，或者房主對他不感興趣的話，也不見得跟他成交。

美國是按照實際使用面積計算房子的大小。殷國華說在美國，他看的一個樓盤，就發(fā)現(xiàn)二百平米三層別墅，還帶了個閣樓，我就覺得有中國將近三百平米那么大。當然如果有機會中國也要按照使用面積，否則購房者根本搞不清楚到底多少平方米。

“我也是因為出于子女求學自住的考慮才選擇美國買房，現(xiàn)在傾向選擇洛杉磯的一處房子，具體的地址現(xiàn)在保密。”殷律師對記者說。