淺析小區(qū)車(chē)庫(kù)的物權(quán)歸屬

[摘要] 《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)的歸屬做了相關(guān)規(guī)定，但是并未注意到我國(guó)小區(qū)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬現(xiàn)狀，無(wú)法有效解決所有權(quán)爭(zhēng)端。本文首先對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)的類(lèi)型進(jìn)行區(qū)分， 找到其歸屬的爭(zhēng)議所在; 隨后著重分析了其中兩類(lèi)車(chē)庫(kù)的爭(zhēng)議問(wèn)題， 論證合理的解決方式; 最后結(jié)合我國(guó)立法現(xiàn)狀和各國(guó)立法例對(duì)車(chē)庫(kù)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題提出建議。

[關(guān)鍵詞] 車(chē)庫(kù)類(lèi)型 車(chē)庫(kù)所有權(quán) 《物權(quán)法》

一直以來(lái)，許多百姓甚至學(xué)者存在一個(gè)誤解，認(rèn)為一個(gè)小區(qū)從獲得土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造，到最后銷(xiāo)售給購(gòu)房者，在整個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商是惟一所有人，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)商即原始取得其所有權(quán)。這是一個(gè)極其錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，一直以來(lái)卻被人們奉為理所當(dāng)然，卻不知正中了開(kāi)發(fā)商的圈套，使開(kāi)發(fā)商想當(dāng)然的享有小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的處分權(quán)。實(shí)際上，絕大多數(shù)情況下，業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的所有權(quán)人，而且業(yè)主的取得并不是基于開(kāi)發(fā)商的意志，而是直接基于法律的規(guī)定，屬于物權(quán)法上的原始取得。

新《物權(quán)法》并未打破目前小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)歸屬混亂的局面，目前形勢(shì)卻并不樂(lè)觀。這一限制僅僅是一種原則的宣誓還是具有某種法律效力的規(guī)則，法律并沒(méi)有明確。那么究竟該如何劃分車(chē)庫(kù)的歸屬呢，我們從最具實(shí)踐性的類(lèi)別著手，看看是否能行的通。

一、車(chē)庫(kù)的類(lèi)型

1.占用小區(qū)道路或占其他場(chǎng)地的地上車(chē)位

《物權(quán)法》第七十四條第三款明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有，故在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)一起轉(zhuǎn)移。這其中應(yīng)當(dāng)包括架空層車(chē)庫(kù)。這類(lèi)車(chē)庫(kù)是為了空氣流通和防止潮濕， 在高層建筑物的地上一層建的開(kāi)放式車(chē)庫(kù)。據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條第一款， 房屋層高在2.2米以上才計(jì)算建筑面積的房屋。因這類(lèi)車(chē)庫(kù)層高普遍在2.2 米以下，且不需太多投資，所以開(kāi)放式的架空層一般不計(jì)入建筑面積，其所占的空間權(quán)也已隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。在確定此類(lèi)車(chē)庫(kù)應(yīng)歸全體業(yè)主共有之后，需要通過(guò)小區(qū)公約或業(yè)主大會(huì)對(duì)每個(gè)車(chē)庫(kù)的歸屬做一規(guī)定。

2.封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)

是開(kāi)發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨(dú)立興建的專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)所， 具有構(gòu)造和功能上的獨(dú)立性， 可以作為獨(dú)立物出售或出租。

3.屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車(chē)庫(kù)

排除第一類(lèi)和第二類(lèi)的所有地下車(chē)庫(kù)均屬此類(lèi)，且屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施?！段餀?quán)法》只給了模糊的界定:“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?/p>

二、封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)

如何判斷哪一部分屬于“非業(yè)主共有的土地”，就不得不考慮公攤面積的計(jì)算。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。無(wú)論部門(mén)規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定地下車(chē)庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

如果地下車(chē)庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房的建筑面積中已包含該地下車(chē)庫(kù)的面積，該地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。

反之，如果車(chē)庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。從法律角度看，于交易中可以被認(rèn)為具有特定和獨(dú)立性的物，都可以成為物權(quán)的客體。至于該物是否具有物理上的特性和獨(dú)立性則無(wú)關(guān)緊要。 至于開(kāi)發(fā)商是將其和住房一同出售給購(gòu)房者，抑或贈(zèng)送給購(gòu)房者，還是作為經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)租賃給業(yè)主或小區(qū)外的其他人，都屬于開(kāi)發(fā)商基于對(duì)車(chē)庫(kù)所有權(quán)的處分權(quán)。

所以，無(wú)論從配套設(shè)施的角度還是從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度出發(fā)，屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車(chē)庫(kù)都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。

三、地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)的性質(zhì)

1.從配套設(shè)施的角度考慮

從現(xiàn)有法律體系看來(lái)，我國(guó)已經(jīng)承認(rèn)小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)作為小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施，從國(guó)務(wù)院到各地政府都規(guī)定了居民小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的配建標(biāo)準(zhǔn)。 而配套設(shè)施是作為從物出現(xiàn)在主建筑物中的。按照從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的法則，在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有特別約定，小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)就應(yīng)當(dāng)隨整棟建筑物一并出售、轉(zhuǎn)移給業(yè)主。此外，建設(shè)小區(qū)車(chē)庫(kù)的最初目的就是為了滿足業(yè)主的需求，是其居住權(quán)益的一個(gè)重要部分，從功能上它屬于輔助建筑物，與整體建筑物之間是主物與從物的關(guān)系。

2.從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度考慮

房屋出售前開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓獲得土地使用權(quán)，包括附屬于土地使用權(quán)的空間利用權(quán)，又進(jìn)行了投資、建造，全部小區(qū)包括車(chē)庫(kù)理應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有；在開(kāi)發(fā)上出售房屋之后，小區(qū)土地的使用權(quán)為業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商就不再享有土地使用權(quán)，故也就不能享有小區(qū)土地的地表及地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。

在我國(guó)，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門(mén)的行政許可，仍然是可以分割使用建筑物與土地使用權(quán)的。這顯然不利于車(chē)庫(kù)使用權(quán)的交易穩(wěn)定性。并且，從法律邏輯上講，空間權(quán)是不可能脫離土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而為開(kāi)發(fā)商所保留的。

四、立法例借鑒及建議

我國(guó)在區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度方面發(fā)展并不成熟，有必要虛心借鑒國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的立法實(shí)踐。

1.車(chē)庫(kù)使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主以外的人

即使開(kāi)發(fā)商擁有對(duì)商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的自由，也應(yīng)當(dāng)充分尊重小區(qū)內(nèi)所有住戶享有和諧居住環(huán)境的權(quán)益。從人性化的角度出發(fā)，既然開(kāi)發(fā)商建設(shè)一個(gè)小區(qū)并且已成功出售，就不應(yīng)當(dāng)再過(guò)多的從住宅小區(qū)中劃出一部分作為獨(dú)立部分單獨(dú)出售，并以此為獲得利益的源泉。

按照國(guó)際通例，小區(qū)中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位是不能賣(mài)給小區(qū)業(yè)主以外的人的。在美國(guó)的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專(zhuān)有財(cái)產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。 小區(qū)內(nèi)絕對(duì)不允許有既不屬于業(yè)主專(zhuān)有，也不屬于業(yè)主共有的“飛地”存在。不允許小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)及停車(chē)位作為獨(dú)立的專(zhuān)有部分單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)，也不允許小區(qū)業(yè)主以外的其他任何人擁有小區(qū)車(chē)庫(kù)及停車(chē)位的所有權(quán)。

2.建立系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記做了規(guī)定，并沒(méi)有涉及地下房屋的權(quán)屬登記問(wèn)題。歸根結(jié)底還是由于我國(guó)目前沒(méi)有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。

市場(chǎng)上出售的車(chē)庫(kù)分為有產(chǎn)權(quán)證和無(wú)產(chǎn)權(quán)證兩種。只有當(dāng)?shù)叵萝?chē)庫(kù)擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，才能作為不動(dòng)產(chǎn)以抵押、轉(zhuǎn)讓?zhuān)缘玫椒杀Ｕ?；而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的轉(zhuǎn)讓只可能是轉(zhuǎn)讓的使用權(quán)，這種情況最易發(fā)生法律糾紛。在這一問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，規(guī)范車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證的辦理不容忽視。

3.提升法律位階

何為“非業(yè)主共有的土地”應(yīng)由相應(yīng)的立法來(lái)規(guī)范。有必要在法律位階上提升這樣的規(guī)范，將其由政府主管機(jī)關(guān)制定相應(yīng)的法規(guī)提升至我國(guó)的民法體系中來(lái)，并且將行政制度上產(chǎn)權(quán)證的管理與合同法緊密結(jié)合起來(lái)。 比如建立房產(chǎn)交易公示制度，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商對(duì)公攤面積數(shù)據(jù)和套內(nèi)建筑面積、總公攤面積的數(shù)值的進(jìn)行公示等。

綜上，筆者從物理上車(chē)庫(kù)與主建筑物的關(guān)系，以及便于法律規(guī)定和操作的角度出發(fā)，將車(chē)庫(kù)分為占用小區(qū)道路或占其他場(chǎng)地的地上車(chē)位，封閉的獨(dú)立車(chē)庫(kù)和屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車(chē)庫(kù)三類(lèi)，結(jié)合不同車(chē)庫(kù)的性質(zhì)及立法例實(shí)行不同的歸屬方案。建議將此種分類(lèi)放入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理體系中去。

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