“潛規(guī)則”規(guī)避房貸新政

經(jīng)歷了長達(dá)半年之久的調(diào)整后，房地產(chǎn)市場的利益各方正試圖打破不斷下滑的局面。在此過程中，二套房貸政策的執(zhí)行，便成了一場市場博弈。盡管監(jiān)管層一再強(qiáng)調(diào)，將加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)排查，但試圖突破第二套房貸款政策的各種變相違規(guī)操作卻屢禁不止。

深圳：銀行“潛規(guī)則”隱患漸顯

陷入房貸“集體違規(guī)”風(fēng)波的深圳四大銀行，于6月10日分別作出了回應(yīng)，均否認(rèn)違規(guī)發(fā)放房貸，堅(jiān)稱各自在實(shí)際操作中一直嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管政策。

“表面看銀行的政策是沒有變的，但實(shí)際上，各銀行執(zhí)行的二套房貸政策多是采取守住底線原則，具體操作過程中，由于政策很多細(xì)節(jié)不明確，銀行肯定會去找政策的漏洞?！币晃汇y行人士表示，在政策的執(zhí)行上做一些變通，也成為銀行辦理二套房貸的“潛規(guī)則”。

“潛規(guī)則”規(guī)避房貸新政

在今年5月初的深圳房展會上，鮮有地出現(xiàn)了各大銀行的身影，房展會上銀行的“集體現(xiàn)身”顯示了在房價(jià)旋渦中銀行的無奈。

被相關(guān)政策“所迫”，各大銀行的房貸業(yè)務(wù)急劇萎縮。在此情況下，各大銀行便心照不宣地進(jìn)行著“潛規(guī)則”，打響了一場房貸“保衛(wèi)戰(zhàn)”，試圖通過打擦邊球沖破一個(gè)缺口。

包括國有銀行及一些股份制銀行，不約而同地采用了變通方式，大都采用了“首套住房已出售或結(jié)清第一套住房貸款，再次申請購房貸款時(shí)即可享受首套住房貸款優(yōu)惠”的銀行策略。

表面上看似“天衣無縫”的房貸變通方式，實(shí)則藏著鮮為人知的貓膩。

“在實(shí)際的操作過程中，有的銀行只要求提供房屋出售合同。這種操作存有巨大的審核彈性。一旦銀行放松對合同真?zhèn)蔚膶徍?，貸款申請就很容易獲批?！鄙鲜鲢y行人士透露。

另有銀行相關(guān)人士則解釋說，如果第一套貸款已經(jīng)償還了，因此實(shí)際上對銀行的這一塊負(fù)債已經(jīng)沒有了，這套房變現(xiàn)以后就已經(jīng)具備償還銀行貸款的現(xiàn)金流的能力?！皬倪@個(gè)角度來講，其實(shí)銀行把這兩個(gè)因素作為放貸的現(xiàn)金流考慮，這是很正常的?！痹撊耸空f。

招商銀行深圳分行一位不愿透露姓名人士表示，銀行不會也不可能在政策層面作出太大的調(diào)整，只是在對二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定方面稍微有點(diǎn)松動，也就是放松了對二套房的審核。

“從去年9月到現(xiàn)在，我就沒有看到任何一家銀行對自己的二套房貸款政策進(jìn)行明確，銀行在具體操作的過程中也很迷茫?！鄙鲜鲢y行人士無奈地表示。

這也變成了“潛規(guī)則”得以順利衍生的溫床。

隱患漸顯

某種程度上，深圳的銀行和開發(fā)商已然結(jié)成利益共同體，當(dāng)開發(fā)商一個(gè)個(gè)面臨資金問題愁眉不展的時(shí)候，銀行所要面臨的，是隨著房價(jià)高位時(shí)介入的投資者的“負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)而引發(fā)的大規(guī)?！皵喙?。

雖然“負(fù)資產(chǎn)”在現(xiàn)時(shí)尚未大面積發(fā)生，但據(jù)調(diào)查，目前在深圳的寶安區(qū)、南山區(qū)均已出現(xiàn)了不同程度的負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，甚至有不少業(yè)主已經(jīng)準(zhǔn)備或已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行了“斷供”。

“此前為了搶奪客戶，做大房貸業(yè)務(wù)，銀行已經(jīng)忽視了風(fēng)險(xiǎn)控制?！鄙鲜鲢y行人士說。

目前，深圳“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象尚未大面積發(fā)生，但不良貸款的確已有明顯的上升勢頭，若房價(jià)再下跌2成，深圳樓市將會產(chǎn)生大面積的“負(fù)資產(chǎn)”及“斷供”現(xiàn)象。

“如果房價(jià)繼續(xù)下調(diào)，今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰?！鄙钲诖髮W(xué)國際金融研究所所長國世平說。

但事實(shí)上，業(yè)界人士均對房價(jià)表達(dá)了“不容樂觀”的想法。

“如果目前的政策環(huán)境沒有變化，接下來地產(chǎn)的‘百日劇變’就一定會出現(xiàn)?！敝性瘓F(tuán)主席施永青說。

可以想象，如果“負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)一旦爆發(fā)，其所引發(fā)的“斷供”動蕩，即便不是全部，其對深圳金融系統(tǒng)也必將產(chǎn)生極其重大的沖擊。

北京：公積金貸款松綁

劉先生剛剛成功完成了二次置業(yè)。2005年，他曾用商業(yè)貸款買了一套房，去年本來打算買第二套房，但恰逢第二套房貸新政出臺，再置業(yè)計(jì)劃一度擱淺。

然而，最近，他找到了規(guī)避二套房貸政策的變通辦法——公積金貸款，低首付、低利率，著實(shí)讓他嘗到了甜頭。

像劉先生這樣的購房者似乎并不算少數(shù)。據(jù)北京市住房公積金管理中心的有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，房貸新政出臺后兩個(gè)月的時(shí)間里，公積金貸款的每月貸款受理宗數(shù)比原來增加了約70%。

二套房貸盲區(qū)

對于公積金貸款購買第二套住房，售樓人員的答復(fù)驚人的一致?！爸灰谝惶追坎皇怯玫墓e金貸款，完全可以。90平方米以下，首付比例20%；90平方米以上30%。”幾個(gè)樓盤的銷售人員一致回答。

壹線國際的銷售人員說：“申請小戶型住宅二套房公積金貸款，首付為總房款的20%。利率按規(guī)定執(zhí)行，比商貸低。辦理大概需要1個(gè)月的時(shí)間。”

遠(yuǎn)洋一方的銷售人員也表示該樓盤“接受二套房公積金貸款，以90平方米為界，首付款為總價(jià)款的20%～30%，根據(jù)自身繳存情況，公積金最高貸款額度為60萬元，辦理時(shí)間約為70天?！?/p>

根據(jù)北京市住房公積金貸款規(guī)定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清后，才可以申請第二筆住房公積金貸款。如果第一套房選擇商貸，第二套房選擇公積金貸款，則首付比例不需提高。

此外，有一些樓盤實(shí)際對公積金二套房貸首付比例有其特有的計(jì)算方式，即用住房總價(jià)款額度減去公積金可貸額度。

“公積金貸款最高額度60萬元，而我們的房子總價(jià)都是100萬元以上，二套房公積金貸款的首付比例至少為總價(jià)款的40%，”世紀(jì)星城的銷售人員說，“但貸款利率按5.22%的年利率執(zhí)行?！?/p>

松綁房貸新政

事實(shí)上，房貸新政出臺后，第二套房的商業(yè)貸款首付比例提高到40%以上，同時(shí)，經(jīng)過多次上調(diào)貸款利率以后，公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差距進(jìn)一步加大，公積金貸款的優(yōu)勢也正日益顯露出來。

北京螞蟻工房樓盤銷售人員表示，因?yàn)楣e金貸款必須在結(jié)清第一筆房貸后，才能申請第二筆貸款，所以，就不是二套房這部分業(yè)務(wù)。沒有人查，也就談不上違反二套房貸規(guī)定。

致電北京市住房公積金管理中心得知，購房者若已有房產(chǎn)且選擇使用公積金貸款購買第二套房，首付款比例并不需要提高，且公積金貸款年利率仍執(zhí)行“1～5年內(nèi)4.77%，6～30年內(nèi)5.22%”的標(biāo)準(zhǔn)。

“買二套房的未必就是炒房，很多是升級置業(yè)，而之前公積金受限，現(xiàn)在工作比較穩(wěn)定，個(gè)人公積金成熟，這樣看來，公積金貸款購買二套房的優(yōu)惠是應(yīng)該的?！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，“政策制定者也是知道這樣一種情況才另外留出了一個(gè)口徑?！?/p>

但在中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來，雖然購買第二套房沒有納入公積金貸款范圍內(nèi)，但公積金發(fā)放有一定的審批手續(xù)，要經(jīng)過嚴(yán)格審查，即使申請二套房公積金貸款，也不一定能貸得到款。

然而，事實(shí)卻并非如此。亦莊北岸一名銷售人員表示，目前，使用公積金辦理二套房貸的客戶數(shù)量很多，成功率也很高，基本1個(gè)月時(shí)間就可以辦下來。

對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)委員會主任朱凌波表示，在執(zhí)行過程中，公積金貸款與信貸緊縮政策錯(cuò)位，這是正?，F(xiàn)象。政策多空間、多維度的執(zhí)行，力度總會有差異。

但中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜卻對這一觀點(diǎn)并不認(rèn)同。“公積金盲目放貸與二套房貸抑制過熱的緊縮政策相違?！蓖衾日f，“公積金不接受金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管，盲目刺激住房需求問題，就是自行其是，有什么游戲規(guī)則可言？”汪利娜表示，公積金作為政策性住宅金融產(chǎn)品，其目的不是刺激購房需求而是扶持中低收入者解決住房問題，不能盲目追求高使用率。公積金貸款要對貸款對象、購房的價(jià)位、購房的面積有明確界定，應(yīng)該與國家政策相適合，設(shè)定評定風(fēng)險(xiǎn)等級，否則，就會失去政策性金融的意義，造成“南轅北轍”的后果。