從爭(zhēng)地到流拍 地價(jià)跌進(jìn)谷底

[今年以來(lái)，各地土地市場(chǎng)普遍趨冷，業(yè)內(nèi)人士普遍感到：房地產(chǎn)市場(chǎng)將真正面臨一個(gè)冷若冰霜的夏天。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍達(dá)40塊，與“地王”頻出的2007年形成了鮮明的對(duì)比。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一個(gè)結(jié)論是：土地價(jià)格向土地價(jià)值回歸將成為2008年中國(guó)地產(chǎn)標(biāo)志性的事件。]

土地拍賣(mài)底價(jià)成交

事前被房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)為“絕版地塊”“頂級(jí)地塊”的南京河西南部的一住宅開(kāi)發(fā)用地創(chuàng)下“史上最短”土地拍賣(mài)會(huì)。這場(chǎng)媒體云集的土地拍賣(mài)會(huì)究竟開(kāi)了多久，成為各媒體報(bào)道的大字標(biāo)題：五分鐘的土地拍賣(mài)會(huì)，三分鐘，有的干脆說(shuō)就一分鐘。

主持人在拍賣(mài)會(huì)上四顧無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍，只好上臺(tái)宣布：“截至目前，綠博園地塊只有五礦地產(chǎn)參拍，底價(jià)成交；南部地塊無(wú)人報(bào)名，流拍！”拍賣(mài)前有媒體透露將有香港新鴻基、深國(guó)投、北京銀信投資等資金實(shí)力雄厚的企業(yè)參與競(jìng)拍。

與此同時(shí)，這一幕北京、上海、廈門(mén)等城市土地拍賣(mài)會(huì)上紛紛上演。位于深圳寶安區(qū)和龍崗區(qū)的五塊出讓土地中，僅有龍崗區(qū)寶荷路與沙荷路交叉口南側(cè)的一地塊被深振業(yè)在無(wú)人競(jìng)拍的情況下以6.9億元的價(jià)格獲得，其余四塊流拍；廈門(mén)：在繼上次9塊地塊集體流拍之后進(jìn)行了第二次拍賣(mài)，10塊地塊又有4塊流拍，成功交易的思明區(qū)黃金地段地塊與年前相同地塊比，價(jià)格被腰斬；廣州：即使有恒大41億元拿下天河區(qū)地王的刺激，廣州市場(chǎng)還是一次又一次出現(xiàn)土地流拍的消息，推出12塊地塊，僅7家單位競(jìng)價(jià)，最終兩塊流拍、5塊以底價(jià)成交。常州：常州共推出了9塊土地，其中2塊流拍，6塊以底價(jià)中標(biāo)；成都：成都推出總面積約258畝的3塊地塊，全部流拍。北京：因投標(biāo)公司未達(dá)3家，北京朝陽(yáng)區(qū)清河營(yíng)村一地塊流拍。去年同期，在這里競(jìng)賣(mài)土地是完全另一番景象，幾十輪的輪流舉牌，不斷在歡呼聲中把土地價(jià)格推向云端。

天價(jià)或?qū)⒏嬉欢温?/p>

土地“流拍”，即土地拍賣(mài)不成交。表面上看，屢創(chuàng)“地王”天價(jià)的土地市場(chǎng)之所以頻遭流拍厄運(yùn)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商受樓市寒流影響，對(duì)后市預(yù)期不明而按兵不動(dòng)。有關(guān)人士也從深層次上看到，土地頻遭流拍為“土地財(cái)政”敲響了警鐘，房?jī)r(jià)走向令人擔(dān)心。

“政策調(diào)控的影響力是很大的，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的波動(dòng)還不是十分明顯，但是，土地拍賣(mài)要想再創(chuàng)‘天價(jià)’，我估計(jì)是比較困難的。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，各地房地產(chǎn)的‘天價(jià)’記錄或?qū)?huì)告一段落。”某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的孫經(jīng)理分析說(shuō)。

房地產(chǎn)降溫的因素是多方面的。今年1月3日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》印發(fā)，《通知》規(guī)定，按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序也將開(kāi)始專(zhuān)項(xiàng)整治：狠抓違法違規(guī)案件查處。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易比較集中的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，認(rèn)真梳理投訴舉報(bào)線(xiàn)索，并聯(lián)合紀(jì)檢、監(jiān)察、檢察等相關(guān)部門(mén)，加大對(duì)重大案件線(xiàn)索的排查和處理力度。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重、涉及環(huán)節(jié)較多的重大案件，特別是利用審批權(quán)和執(zhí)法權(quán)進(jìn)行索賄受賄的，要掛牌督辦，限期查結(jié)，堅(jiān)決予以查處；抓緊完善政策制度建設(shè)。

開(kāi)發(fā)商靜待風(fēng)暴平息

在政策和資金壓迫下，這一游戲規(guī)則下的土地市場(chǎng)終現(xiàn)瓶頸。

隨著開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地后陷入資金困境，以土地出讓金為主要收入來(lái)源的地方政府，也面臨進(jìn)退兩難境地。如今，在信貸緊縮、房地產(chǎn)價(jià)格和成交量雙雙下跌的市場(chǎng)環(huán)境下，一些豪賭未成的開(kāi)發(fā)商陷入資金困境；少數(shù)套得土地紅利的開(kāi)發(fā)商也迫于形勢(shì)，收緊陣線(xiàn)。“在此情形下，少數(shù)資金充裕的開(kāi)發(fā)商也不會(huì)輕易參與招拍掛，轉(zhuǎn)而以股權(quán)收購(gòu)的方式低價(jià)取得一些土地?！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示。

“宏觀(guān)調(diào)控導(dǎo)致的觀(guān)望，不僅僅是消費(fèi)者的買(mǎi)跌心理導(dǎo)致了對(duì)樓市的觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商也同樣存在對(duì)于低迷的樓市持慎重的觀(guān)望。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊也是致其對(duì)土地拍賣(mài)熱情不高的原因。由于目前樓市的整體銷(xiāo)售狀況不是很理想，加上土地交易的資金門(mén)檻進(jìn)一步提高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成更大的挑戰(zhàn)?！蓖顿Y資深人士胡曉均說(shuō)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，企業(yè)的違規(guī)行為應(yīng)該是一個(gè)很大的原因。因?yàn)閲?guó)家這幾年對(duì)房地產(chǎn)，特別是土地的調(diào)控政策并不多，很多房地產(chǎn)企業(yè)就違規(guī)占地用地，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飆升。由于價(jià)格漲幅過(guò)高，調(diào)控當(dāng)然就是很必要的了。中國(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，土地供應(yīng)的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)在今后兩三年內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。而目前出現(xiàn)在土地市場(chǎng)的這種異常表現(xiàn)，很可能會(huì)使房?jī)r(jià)朝著降低的方向發(fā)展。