新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)

[摘 要] 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)所處的生存環(huán)境發(fā)生了巨大變化。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何抓住機(jī)遇，提高競(jìng)爭(zhēng)力，不斷發(fā)展壯大?本文提出了走規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化經(jīng)營(yíng)的道路。

[關(guān)鍵詞] 集團(tuán)化經(jīng)營(yíng) 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 戰(zhàn)略抉擇

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施，政府實(shí)施的一系列土地、金融、財(cái)政調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了巨大變化。從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，這不僅是挑戰(zhàn)，也蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇。在新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)方式等也在發(fā)生巨大變化，即使企業(yè)擁有數(shù)量可觀的土地資源、物力資源、財(cái)力資源和一定的開(kāi)發(fā)能力，如果不能使這些資源形成一種具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源組合，不能利用核心技術(shù)生產(chǎn)出有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，缺乏有影響力和美譽(yù)度的品牌，企業(yè)也難以逃脫走向衰敗甚至破產(chǎn)的命運(yùn)。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控， 企業(yè)所處的生存環(huán)境發(fā)生了巨大變化，企業(yè)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制正在形成，資源型、機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)企業(yè)將逐步退出市場(chǎng)，閑置土地資源將被逐步激活，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一個(gè)新的發(fā)展格局，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何抓住機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)展?jié)摿?，己成為企業(yè)亟待解決的首要問(wèn)題。

二、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存之道——集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展。

1.企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。生產(chǎn)社會(huì)化和生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化是近現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。這就從客觀上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專(zhuān)業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。美國(guó)、德國(guó)等西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見(jiàn)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力?？v觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí)，某些行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)集中的趨勢(shì)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、走集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才是企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成，一批對(duì)市場(chǎng)有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實(shí)力弱而又缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)幾十年內(nèi)將會(huì)面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指規(guī)模的報(bào)酬遞增現(xiàn)象，它表現(xiàn)為長(zhǎng)期平均成本曲線(xiàn)向下傾斜。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格勒認(rèn)為，規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是關(guān)于所正確選擇的所有生產(chǎn)投入組合的規(guī)模與企業(yè)產(chǎn)出率之間的關(guān)系，即在一定的技術(shù)狀況和生產(chǎn)投入價(jià)格不變的情況下，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大能否造成企業(yè)平均成本的降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，資金占用大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品具有可復(fù)制性的特點(diǎn)，企業(yè)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。(1)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，能夠更大范圍發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、管理、品牌等方面的優(yōu)勢(shì)，特別是收購(gòu)兼并那些人力資源缺乏、效率低下的公司時(shí)，降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)的單位費(fèi)用，起到經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)。同時(shí)，規(guī)模的擴(kuò)大，能夠利用各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展上不同階段的資源需求，平衡資金、人力資源需求，降低產(chǎn)品單位成本，發(fā)揮管理協(xié)同和財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。（2)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，能夠通過(guò)聯(lián)盟、戰(zhàn)略合作方式獲得更好的服務(wù)、性?xún)r(jià)比更高的材料和設(shè)備，降低了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另外，企業(yè)只有通過(guò)擴(kuò)張達(dá)到一定規(guī)模，才能夠更大程度專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作、才能夠加大產(chǎn)品研發(fā)的投入、才能更長(zhǎng)久的去塑造品牌、形象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪各自利潤(rùn)最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多房地產(chǎn)企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。我國(guó)加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國(guó)際資本集團(tuán)將會(huì)為搶占市場(chǎng)和我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。在這種國(guó)內(nèi)外雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是惟—的出路。這樣，會(huì)有利于財(cái)力資源的集中使用，少花錢(qián)多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營(yíng)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加效益。總之，可使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和方式，擴(kuò)大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)上占據(jù)應(yīng)有的地位。

四、企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇

未來(lái)開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。這要求企業(yè)不再局限于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)形式，而應(yīng)該從投資買(mǎi)地開(kāi)始就要轉(zhuǎn)型，尋求戰(zhàn)略合作伙伴或投資商。

集團(tuán)化、規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、受市場(chǎng)因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，國(guó)家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著的品牌優(yōu)勢(shì)、占據(jù)較大市場(chǎng)份額走集團(tuán)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)道路的房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn):

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