非對稱信息下的房地產(chǎn)信貸風險

[摘 要] 中國房地產(chǎn)開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)比較單一，且主要集中在商業(yè)銀行.由于商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間非對稱信息的存在使市場上出現(xiàn)逆向選擇和道德風險.本文通過分析得出在非對稱信息下，房地產(chǎn)信貸風險會增加，并提出了政策建議。

[關(guān)鍵詞] 非對稱信息 逆向選擇 道德風險

非對稱信息是指交易雙方擁有不同的信息，即一方擁有另一方所不知道的信息.在房地產(chǎn)市場上信息在房地產(chǎn)商與商業(yè)銀行之間的分布是不對稱的，非對稱信息容易產(chǎn)生逆向選擇與道德風險。在房產(chǎn)開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。由于非對稱信息的存在一方面銀行的貸款更可能流向風險高的房地產(chǎn)開發(fā)房商;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預期收益降低時，也可能會采取違約行動，從而使房地產(chǎn)信貸風險增加。

一、房地產(chǎn)開發(fā)商逆向選擇效應(yīng)分析

所謂逆向選擇是指委托代理關(guān)系中的代理人利用私人信息簽訂有利于自己的契約或者謀取不正當?shù)睦?。美國?jīng)濟學家斯蒂格里茨認為當信息是非對稱、且項目收益不確定的是，信貸市場無法實現(xiàn)均衡并且隨著貸款利率升高會有逆向選擇效應(yīng)。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商還款的概率為p，銀行的利率為r，項目的本金為m，p是r的函數(shù)p(r)，U為項目的回報，只有項目回報U≥(1+r)m時，才返還貸款本金及利息。A是商業(yè)銀行投資項目所具有的相同收益均值，并且商業(yè)銀行知道A。U（r)是項目成功的收益，p(r)*U(r)=A，有一個臨界還款概率P1設(shè)P在[0，1]上的密度函數(shù)為f(p)，分布函數(shù)為F(p）.那么設(shè)所有項目的還款平均概率P∧并且P1>P∧，則:

上述分析表明隨著利率的上升，項目的還款概率在降低。貸款利率越高一方面銀行收益增加但又會產(chǎn)生逆向選擇效應(yīng)。由于銀行相對于借款企業(yè)總處于信息劣勢，因此銀行只能依據(jù)企業(yè)的平均風險水平，對每一等級的借款企業(yè)給予平均的貸款利率。這將導致低風險的借款企業(yè)因貸款利率高于預期的利率水平而退出，而高風險的企業(yè)留在了市場上.此時信貸市場缺乏效率。高風險的借款人會接受貸款條件，會使銀行的風險加大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商道德風險效應(yīng)分析

道德風險是指代理人簽訂合約后采用隱藏行為，由于代理人和委托人信息不對稱，給委托人帶來損失。房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的道德風險是指由于借貸雙方的信息不對稱，借方在自己盈利能力、還債能力信等方面故意制造虛假信息，導致銀行貸款發(fā)放之后面臨無法收回的風險。

假設(shè)銀行與房地產(chǎn)商之間的信貸不只進行一次，也就是說它們之間是無限次重復博弈的.同時開發(fā)商主要靠進入銀行信貸市場籌集資金.商業(yè)銀行有貸款與不貸款兩種可供選擇策略;開發(fā)商也有守約、違約兩種策略.重復博弈時，銀行向開發(fā)商提供貸款，同時開發(fā)商不違約，下次銀行將繼續(xù)獲得貸款。但一旦開發(fā)商違約，將不會再獲得貸款。如果商業(yè)銀行選擇貸款，而開發(fā)商選擇違約，那么開發(fā)商會得到的收益為120，而商業(yè)銀行則由于承擔違約風險而獲得的收益-15。如果商業(yè)銀行選擇貸款而開發(fā)商選擇守約，那么開發(fā)商獲得的收益為80，商業(yè)銀行獲得的收益為15。如果商業(yè)銀行選擇不貸款，那么雙方都無法獲得收益。

如果開發(fā)商一直選擇守約策略，那么開發(fā)商的每一期的收益為80，其收益現(xiàn)金流流的貼現(xiàn)值為80+80u+80u2+……=80/(1-u).如果開發(fā)商在某一次貸款當中選擇違約，那么違約當期可以獲得120單位的收益，其后每一次都無法獲得貸款。因此，收益都為0，此時現(xiàn)值為120。兩者比較當80/(1-u)120時，開發(fā)商就會選擇守約，只要u1/3，就可以保證博弈繼續(xù)進行。

上述均衡分析表明，如果開發(fā)商預期未來的現(xiàn)金流大于當期由違約而得到的收益時， 博弈就會重復進行下去. 但是如果開發(fā)商預期未來現(xiàn)金流會降低并且低于當期違約所獲得的收益，那么就會有信貸風險出現(xiàn)。

三、結(jié)論與政策建議

綜上所述，在非對稱信息下房地產(chǎn)市場上容易產(chǎn)生逆向選擇和道德風險，并由此引起房地產(chǎn)信貸風險。針對這種情況，銀行有必要通過采取各種手段來降低信貸風險。

1.銀行要充分利用多種渠道減少交易雙方的信息差距， 其次，銀行需要區(qū)分不同信貸級別的的房地產(chǎn)開發(fā)商客戶，建立房地產(chǎn)信貸客戶的信息管理系統(tǒng)。

2.在逆向選擇效應(yīng)下市場上存在的是高風險的企業(yè)，可通過實施信貸配給制來應(yīng)對這種風險。當房地產(chǎn)信貸市場出現(xiàn)超額需求時，銀行不是單純以提高利率，增大貸款余額來平衡市場，而是以信貸配給鼓勵那些資信高、且有利于銀行收益的借款企業(yè)，同時限制那些資信低、且不利于銀行收益的高風險借款企業(yè)，從而提高信貸資金質(zhì)量，平衡信貸市場，降低信貸風險。

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