關(guān)于購(gòu)物中心發(fā)展模式的思考

[摘 要] 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展不斷催生著購(gòu)物中心的出現(xiàn)，而購(gòu)物中心的發(fā)展模式應(yīng)該走什么樣的道路成為關(guān)注的焦點(diǎn)。只有借鑒國(guó)外發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)發(fā)展國(guó)情，才能走出具有中國(guó)特色的購(gòu)物中心發(fā)展之路。

[關(guān)鍵詞] 購(gòu)物中心 城市化 郊區(qū)化 社區(qū)化

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正高速發(fā)展，GDP每年以11%的速度遞增，人均收入大幅增加，消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)，交通網(wǎng)絡(luò)四通發(fā)達(dá)，人均汽車擁有量逐年增加，城市發(fā)展日趨大型化、郊區(qū)化。在經(jīng)濟(jì)繁榮、人口驟增、城市日益擴(kuò)大化的中國(guó)，購(gòu)物中心郊區(qū)化的趨勢(shì)也更加明顯。然而，購(gòu)物中心在中國(guó)大都是在城市中心區(qū)發(fā)展，郊區(qū)化的時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，并且投資巨大，占用極大的資源，一旦失敗，關(guān)系到投資商、政府以及消費(fèi)者等多方的利益。因此，對(duì)于購(gòu)物中心在中國(guó)的發(fā)展，應(yīng)該多借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)結(jié)合中國(guó)國(guó)情，探索出中國(guó)特色的購(gòu)物中心的發(fā)展之路。

一、國(guó)外購(gòu)物中心的發(fā)展模式

由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國(guó)家的購(gòu)物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類:即以美國(guó)為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國(guó)為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。

1.城市郊區(qū)發(fā)展模式

在郊區(qū)發(fā)展模式中，購(gòu)物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。美國(guó)、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國(guó)最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購(gòu)物中心。在北美國(guó)家，城市郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購(gòu)物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集，購(gòu)買力強(qiáng)，汽車交通方便。而澳州國(guó)家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購(gòu)物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。 鄰里中心作為基本的購(gòu)物設(shè)施，在許多國(guó)家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。20世紀(jì)50年代～20世紀(jì)70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國(guó)非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國(guó)也相當(dāng)具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國(guó)有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于20世紀(jì)70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

2.城市市區(qū)發(fā)展模式

以英國(guó)為代表的歐洲國(guó)家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購(gòu)物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行。戰(zhàn)后，英國(guó)城市無論是否受到戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購(gòu)物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購(gòu)物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購(gòu)物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購(gòu)物中心。第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購(gòu)物中心大面積更新城市市區(qū)。

3.兩種發(fā)展模式的融合

20世紀(jì)80年代以前，英國(guó)的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，20世紀(jì)80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個(gè)真正的郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。

英國(guó)開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購(gòu)物中心。就在此時(shí)，美國(guó)的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在20世紀(jì)80年代以前，在美國(guó)城市市區(qū)開發(fā)購(gòu)物中心是難以想像的，而今天，許多購(gòu)物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國(guó)和美國(guó)兩個(gè)具有代表性的購(gòu)物中心建設(shè)舞臺(tái)上出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢(shì)。

二、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的發(fā)展模式

在我國(guó)2O多年的改革開放進(jìn)程中，京滬粵三地始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。作為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物一Mall在京滬粵兩地也程蓬勃發(fā)展之勢(shì)。廣東是MALL這種全新的零售業(yè)態(tài)在我國(guó)的發(fā)源地。廣州正佳廣場(chǎng)、東莞華南MALL、佛山東方廣場(chǎng)等一個(gè)個(gè)超級(jí)SHOPPIHG—MALI再一次揭開商業(yè)發(fā)展的新篇章。上海購(gòu)物中心的發(fā)展也不亞于廣東，截至到2005年上海市已有34家購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)到2010年上海市規(guī)模不一的各類購(gòu)物中心將超過40家。而北京作為首都，同時(shí)2008奧運(yùn)會(huì)的舉行為北京購(gòu)物中心的發(fā)展都創(chuàng)造了無限的契機(jī)，購(gòu)物中心的數(shù)量都在其他兩個(gè)城市之上，我們熟知的有賽特購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場(chǎng)、新東安廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等等購(gòu)物中心。

京滬粵三地的購(gòu)物中心都是在引進(jìn)歐洲和美國(guó)購(gòu)物中心先進(jìn)理念的基礎(chǔ)之上，與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況相結(jié)合，依據(jù)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化的調(diào)整。對(duì)京滬粵三地的購(gòu)物中心的研究有助于我們更加深化理解購(gòu)物中心發(fā)展模式，為其他大型購(gòu)物中心提供借鑒。從選址方面來看，三地存在差異。廣東的大型購(gòu)物中心的選址目前已由城市中心轉(zhuǎn)入郊區(qū)，由單一的戶內(nèi)集購(gòu)物、娛樂、飲食等于一體轉(zhuǎn)入利用郊區(qū)廣闊的空間。而上海的大型購(gòu)物中心的選址則由城市中心逐步轉(zhuǎn)入社區(qū)，更加貼近于老百姓的生活。北京私車擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上海大幾乎一倍）。故北京的摩爾都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大（20萬至60萬平方米），走的是美國(guó)摩爾的模式。對(duì)于大型購(gòu)物中心的建設(shè)，選址是一個(gè)非常重要的因素，可以說決定了購(gòu)物中心的生存發(fā)展。京滬粵三地各自的選址策略沒有優(yōu)劣之分，都是利用了各自的城市空間的優(yōu)勢(shì)。廣州市內(nèi)的天河城、正佳廣場(chǎng)等都是位于城市中心．充分利用其地理位置的優(yōu)勢(shì)吸引更多的消費(fèi)者。而東莞華南MALL，則選擇了東莞市萬江區(qū)，地處珠三角中心腹地，廣、深、港經(jīng)濟(jì)干線中段，地理位置得天獨(dú)厚，充分利用其廣闊的空間打造了國(guó)內(nèi)首個(gè)超大型主題式購(gòu)物公園，吸引了珠三角的眾多消費(fèi)者。廣東省正在利用其周邊地區(qū)的空間優(yōu)勢(shì)為購(gòu)物中心在本省的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的空間。上海市委建成國(guó)際化“購(gòu)物天堂”的總體目標(biāo)。根據(jù)其城市總體規(guī)劃，上海市的商業(yè)布局中居住區(qū)商業(yè)建設(shè)成為其商業(yè)發(fā)展的重要課題。而社區(qū)購(gòu)物中心則是居住區(qū)商業(yè)建設(shè)的一大亮點(diǎn)。北京的購(gòu)物中心在發(fā)展上則與她獨(dú)特的歷史與文化有關(guān)。北京城歷史悠久，文化景點(diǎn)很多，而開發(fā)購(gòu)物中心必然要對(duì)歷史遺留的文化造成破壞，而且北京的外圍發(fā)展空間很大，購(gòu)物中心向郊區(qū)化發(fā)展是符合各方面利益需要的。所以，北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬至60萬平方米的MALL， 這4家MALL分別為：大地集團(tuán)的大地MALL、春天MALL、西單商場(chǎng)和法國(guó)歐尚合作的摩爾項(xiàng)目、王府井集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目。

三、購(gòu)物中心發(fā)展模式的思考

1.購(gòu)物中心城市化

購(gòu)物中心城市化勢(shì)必在中國(guó)存在很長(zhǎng)一段時(shí)間。由于中國(guó)相對(duì)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，更喜歡住在城市，城市內(nèi)工作、生活、娛樂、休閑、體育鍛煉、上學(xué)、看病等事情都相當(dāng)方便，能節(jié)省很多時(shí)間、精力，因此城市住宅的價(jià)格總是一路攀升。如果購(gòu)物中心向郊區(qū)化發(fā)展，將會(huì)給城市居民生活帶來不便，而且交通擁擠的狀況短時(shí)間內(nèi)無法解決，時(shí)間上的浪費(fèi)將是購(gòu)物中心郊區(qū)化最大的障礙。

2.購(gòu)物中心郊區(qū)化

購(gòu)物中心郊區(qū)化的趨勢(shì)也是很明顯的。首先，城郊地域廣闊，土地成本低廉，購(gòu)物中心的面積可以建的很大，從而產(chǎn)生一定的規(guī)模效應(yīng)。其次，由于高速公路、地鐵以及鐵路網(wǎng)的交叉運(yùn)行，郊區(qū)的交通越來越方便快捷，而且很多大城市的飛機(jī)場(chǎng)也有郊區(qū)化的趨勢(shì)，這樣四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)將給出行的消費(fèi)者極大的空間與時(shí)間的方便，特別對(duì)于有車一族來說，極大提高了他們購(gòu)物、娛樂以及休閑的興趣。另外，郊區(qū)的購(gòu)物中心由于要吸引城市居民來消費(fèi)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)與促銷幅度也要高于城市中心的購(gòu)物中心，對(duì)于一些對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者來說，時(shí)間就顯得不太重要了。

3.購(gòu)物中心社區(qū)化

目前，城市居民郊區(qū)化的趨勢(shì)還沒有形成，絕大部分居民回選擇住在城市中心。盡管很多城市在郊區(qū)發(fā)展別墅，但真正的入住率很低，而且只有周末會(huì)在別墅度過，目的是告別城市的喧鬧與環(huán)境污染，郊區(qū)化的購(gòu)物中心對(duì)他們的吸引力不大。城市化的購(gòu)物中心的確為城市居民帶來了方便，但是擁擠的城市交通，數(shù)量有限的停車位，大量的排隊(duì)等候時(shí)間以及昂貴的商品價(jià)格都在考驗(yàn)城市居民的耐性與忍受能力，但他們也不愿意去太遠(yuǎn)的地方購(gòu)物、休閑，所以城市居民渴望更多的購(gòu)物中心出現(xiàn)，但又不能太偏遠(yuǎn)。于是，位于城市中心與郊區(qū)之間的社區(qū)型購(gòu)物中心就成為城市居民的首選。在這里建立購(gòu)物中心，能滿足消費(fèi)者多方面的要求:交通方便、價(jià)格便宜、省時(shí)省力。

四、購(gòu)物中心發(fā)展模式的展望

關(guān)于購(gòu)物中心發(fā)展模式，筆者認(rèn)為，在中國(guó)目前的發(fā)展國(guó)情下，城市化的購(gòu)物中心發(fā)展將放緩，郊區(qū)化的購(gòu)物中心只能承擔(dān)補(bǔ)充的功能，而居于城市與郊區(qū)間的社區(qū)化發(fā)展模式能結(jié)合兩者的優(yōu)勢(shì)，能充分發(fā)揮購(gòu)物中心多功能的作用，在5年～10年擔(dān)當(dāng)購(gòu)物、娛樂及休閑的主要角色。

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