精打細(xì)算省房貸

正確選擇房貸，省錢的同時(shí)可以使購(gòu)房者早日由“房奴”成為房主。

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)是看房的多，買房的少，大家都感覺房?jī)r(jià)還可能再跌，謹(jǐn)慎出手為上，但是對(duì)那些確實(shí)需要買房或已經(jīng)買了房子的人來說，房貸則成為他們最關(guān)心的問題。尤其是近期央行連續(xù)降息，對(duì)供房一族來說影響巨大。隨著一個(gè)多月的醞釀，各家銀行有關(guān)房貸新政的實(shí)施細(xì)則也逐步明朗化。如果房貸選擇得當(dāng)，可以讓您省下不少錢。

降息周期優(yōu)選公積金貸款

目前，常見的房貸方式主要有商業(yè)貸款、公積金貸款和兩者組合貸款三種，各種房貸方式各有利弊。

商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)在于貸款額度較高，且手續(xù)比較簡(jiǎn)單，但是它的利率較高，一般要比公積金貸款利率高出一個(gè)百分點(diǎn)以上，11月27日利率調(diào)整后，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率五年以上為6.12％，五年以下為5.94％，住房公積金貸款利率五年以上為4.05％；五年以下為3.51％。并且它提前還貸的限制較多。

公積金貸款雖然利率較低，提前還貸較自由，但是最高貸款額度有限，并且申請(qǐng)公積金貸款的手續(xù)較復(fù)雜，時(shí)間成本較大。

公積金貸款加商業(yè)貸款組合貸款可以不受貸款總金額的限制，并且最大限度地節(jié)省利息，但是它的申請(qǐng)需要辦理公積金貸款和商業(yè)貸款兩套手續(xù)，繳納兩種貸款所需的各種費(fèi)用，因此申請(qǐng)者需要充足的時(shí)間和精力來應(yīng)對(duì)。

有人認(rèn)為辦理公積金貸款支付的各種費(fèi)用較多，綜合考慮，似乎并不比商業(yè)貸款省多少。但事實(shí)上，公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)，卻少了律師費(fèi)。另外，購(gòu)房人用住房抵押進(jìn)行公積金貸款，辦完手續(xù)后，按規(guī)定保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余年限的“購(gòu)房綜合險(xiǎn)”的保費(fèi)。隨著公積金貸款批貸放款的時(shí)間縮短、交易流程提速、暫不受二套房政策限制等優(yōu)惠政策的推出，公積金貸款正在成為購(gòu)房人的首選。

慎選還貸方式

貸款方式和額度選定后，如何歸還貸款就成為應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問題了，還款又可以分為使用公積金和不使用公積金兩種。

使用公積金還款有兩種選擇：一次性還款法和逐月還款法。一次性還款法是指每年用購(gòu)房人住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，如果住房公積金月繳額每年遞增，則購(gòu)房人就可以提前還清貸款，減少一部分利息支出。而逐月還款法是使用購(gòu)房人公積金賬戶里的余額加上每月繳存的公積金，如果公積金繳存額是在遞增，則在貸款前期的還款壓力比較輕，尤其是對(duì)于收入有限，剛剛支付大筆首付的購(gòu)房人，這種還款方式雖然不會(huì)減少利息支出，但是易于長(zhǎng)期規(guī)劃。

目前，商業(yè)銀行主要有等額本金和等額本息兩種還款方式。等額本金是指將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息，前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。而等額本息是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，借款人每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

假如張先生以12000元/平方米的價(jià)格買入100平米大小的住房，則總房款為120萬元，首付20％即24萬元，從銀行按揭貸款96萬元，按2008年11月27日利率基準(zhǔn)計(jì)算利息，分20年還。

方案1

等額本息方式還貸，則每月還款6944.36元，支付利息706647.08元，還款總額為166647.08元。

方案2

等額本金方式還貸，則前三個(gè)月還款金額分別為：8896元、8875.6元和8855.2元，以后逐月遞減，支付利息總額為589968元，還款總額為1549968元。

比較可知，從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息，但是在還貸初期，等額本金還貸壓力較大，以后逐步減小。

此外，在還貸前期，等額本金歸還本息的金額大于等額本息法，若處于降息周期，則等額本金法在較高利率時(shí)已經(jīng)支付了較多的本息，享受低利率的本金要比等額本息法小很多，因此等額本息法更容易享受到降息帶來的好處。購(gòu)房人應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來收入狀況：綜合考慮，選擇適合的還貸方式。

提前還貸選時(shí)機(jī)

一般在年底的時(shí)候是提前還貸的高峰期，但是如今中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入降息周期，購(gòu)房人的還貸壓力將逐步減輕，此時(shí)不是提前還貸的好時(shí)機(jī)。

央行連續(xù)四次降息，大大地減少了購(gòu)房人的利息支出。尤其是對(duì)于那些選擇了等額本金還款方式且處于還款中后期的購(gòu)房人，提前還貸意義不大，因?yàn)樵谶€款前期月供利息比重比較大，越往后利息支出越少。

當(dāng)然提前還貸是否合適是因人而異的，如果購(gòu)房人不擅長(zhǎng)投資，或投資回報(bào)低于銀行貸款利率，當(dāng)資金比較充裕的時(shí)候，這部分人可以考慮提前還貸，減輕還貸壓力。

警惕四大認(rèn)識(shí)誤區(qū)

誤區(qū)一：貸款方式自由轉(zhuǎn)。如今，央行大幅度降低利率，公積金貸款優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)于已經(jīng)使用商業(yè)貸款且現(xiàn)在還款壓力較大的購(gòu)房人來說，急切希望將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，但是根據(jù)銀行規(guī)定，貸款后貸款方式不能任意更改。

誤區(qū)二：更換已貸款的還款方式。等額本金和等額本息兩種還款方式各有利弊，當(dāng)購(gòu)房人需求情況發(fā)生變化時(shí)，希望可以通過轉(zhuǎn)變還貸方式來減輕壓力的要求是不可能被銀行所接受的。根據(jù)銀行相關(guān)規(guī)定，一般只有當(dāng)借款人提出部分提前還貸時(shí)。結(jié)清提前還貸以前的那部分貸款后剩余按揭貸款可以根據(jù)借款人的要求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與變更。除此方法之外，借款人已經(jīng)貸款后還款方式是不可以改變的。

誤區(qū)三：延長(zhǎng)已貸款的還款年限。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，人們收入減少時(shí)，不少購(gòu)房人想要通過延長(zhǎng)貸款年限來減輕月供壓力，對(duì)于這一點(diǎn)是不可行的。因?yàn)?，根?jù)銀行政策規(guī)定以及銀行與借款人簽署借款合同的條款來看，當(dāng)借款人已經(jīng)辦理完一切貸款手續(xù)后，其還款年限是不可以隨意延長(zhǎng)的。不過，為了減少還貸壓力，購(gòu)房人可以縮短還款年限和提前還貸。

誤區(qū)四：隨意變更借款人身份。貸款壓力增大后，部分人群想通過更改或者添加借款合同中的借款人數(shù)來達(dá)到緩解壓力的目的，其實(shí)這樣做也是不可以的。換句話說貸款協(xié)議上的借款人不可以任意刪減、取締或者添加。

巧用銀行房貸產(chǎn)品

市場(chǎng)需求的多樣化，促進(jìn)了房貸產(chǎn)品的細(xì)分，各家銀行紛紛推出了各具特色、滿足不同需求的房貸產(chǎn)品，人們應(yīng)該細(xì)心選擇。目前市場(chǎng)上常見的房貸產(chǎn)品主要有以下幾種：

1、混合利率房貸，是指在貸款開始的一段時(shí)間內(nèi)利率保持固定不變，利率固定期結(jié)束后利率執(zhí)行方式轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率的貸款。有了混合利率貸款，即使客戶的貸款在10年以上，也能夠享受到固定利率規(guī)避利率上升風(fēng)險(xiǎn)的好處。適合收入固定、預(yù)期升息或鎖定風(fēng)險(xiǎn)的人。

2、固定利率房貸，是指在貸款期限內(nèi)利率保持固定不變的個(gè)人住房貸款。其最大優(yōu)點(diǎn)在于，一旦選擇了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，將不用再為房貸利率操心，一旦利率上漲還能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。適合對(duì)未來理財(cái)有完整周密的規(guī)劃，同時(shí)對(duì)利率變動(dòng)有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的購(gòu)房人。

3、直客式貸款，即個(gè)人先找銀行貸款，然后去各樓盤買房，由于銀行不通過開發(fā)商就可以向購(gòu)房人本人發(fā)放購(gòu)房貸款，買房人先貸款后買房，立刻能享受到一次付清房款的優(yōu)惠。適用于銀行信用等級(jí)較高的客戶，特別適用于優(yōu)質(zhì)法人客戶職工團(tuán)購(gòu)。

4、接力房貸，是指以子女或父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與子女作為共同借款人而辦理的個(gè)人住房貸款，對(duì)于子女已婚的，其配偶也可作為共同借款人。父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入的人較適用。

對(duì)于一般投資者而言，購(gòu)房是關(guān)乎一生的大事，不僅選房要謹(jǐn)慎，選擇房貸更需要仔細(xì)衡量，并隨著自身財(cái)務(wù)情況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整。房貸同其他理財(cái)產(chǎn)品一樣，都是有個(gè)性的，不同的人、不同的時(shí)間、不同的環(huán)境，決定了需求的不同、選擇的不同，量體裁衣、隨勢(shì)而動(dòng)，輕輕松松還房貸。