樓市何時(shí)見(jiàn)底？

大眾的一貫心理是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。政府愈救市，百姓愈觀望，在此種氖圍中，樓市抄底仿佛并不容易。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演更慘烈的價(jià)格戰(zhàn)的預(yù)期在影響著準(zhǔn)備購(gòu)房的人。

在各地均陸續(xù)出臺(tái)了救市的舉措之后，11月26日，央行公布了今年四次降息中幅度最大的一次降息。在降息之下，樓市是否能夠走出專(zhuān)家預(yù)言中的低谷?

降息下的樓市

在中央政府啟動(dòng)了4萬(wàn)億救市計(jì)劃后，作為一系列調(diào)整政策中的一個(gè)——11月26日，央行決定進(jìn)行11年來(lái)從未有過(guò)的大幅降息——從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等大型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。

中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司北京總經(jīng)理徐志東在接受《小康·財(cái)智》記者采訪時(shí)說(shuō)，作為今年四次降息中幅度最大的一次，“此次大幅下調(diào)存貸款利率，有望強(qiáng)有力地影響消費(fèi)者心理，刺激需求的釋放?！?/p>

“可以預(yù)見(jiàn)，持有成本明顯減少會(huì)讓更多消費(fèi)需求重新回歸到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中?！毙熘緰|說(shuō)。

根據(jù)測(cè)算：以貸款50萬(wàn)元、期限20年的等額本息還款法計(jì)算，如果執(zhí)行0.7倍的優(yōu)惠利率，降息前月供為3310.8元，降息后月供為3105.3元，每月節(jié)省多達(dá)205.5元，總利息能減少近5萬(wàn)元。

據(jù)了解，本次降息當(dāng)中，5年期以上商業(yè)貸款利率下調(diào)108個(gè)基點(diǎn)，公積金利率僅下調(diào)54個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，公積金利率4.05％已經(jīng)接近商貸優(yōu)惠利率水平。

測(cè)算下來(lái)，按貸款50萬(wàn)元、期限20年的等額本息還款法計(jì)算，公積金月供為3043.1元，商貸優(yōu)惠利率(0.7倍)月供為3105.3元，二者相差62.2元。相比之下，公積金利率相對(duì)商貸已經(jīng)沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，因此，央行此次大幅降息后，預(yù)計(jì)商貸比例將有所上升。

在開(kāi)發(fā)商方面，潘石屹稱(chēng)，這次降息首先是讓一些負(fù)債高的房地產(chǎn)企業(yè)可以暫時(shí)喘口氣了。“像萬(wàn)科等一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額都在百億左右，此次降息意味著企業(yè)的財(cái)務(wù)成本一下降低了上億元，這個(gè)幅度是很大的。對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，雖然公司負(fù)債率不高，但降息有助于整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖?！?/p>

徐志東認(rèn)為，降息只是一個(gè)利好的信號(hào)，并不能真正解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的燃眉之急——在成交量低迷的態(tài)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商最迫切希望的是銀行信貸的松綁。在他看來(lái)，在這個(gè)節(jié)骨眼上，行業(yè)洗牌是必然的?！皳尾蛔〉闹荒苊媾R著破產(chǎn)或者被兼并?！?/p>

樓市還要繼續(xù)調(diào)整嗎?

11月20日在北京展覽館舉行的第七屆住博會(huì)上，著名房地產(chǎn)研究學(xué)者、北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉提交了一份“房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報(bào)告”。在該報(bào)告中，鐘偉預(yù)測(cè)，2009年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將達(dá)6765.69億元。這也就意味著房地產(chǎn)可能給中國(guó)商業(yè)銀行帶來(lái)的不良貸款是驚人的。

鐘偉認(rèn)為，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種可能的調(diào)整軌跡：其一是中期調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向蕭條，進(jìn)入_個(gè)長(zhǎng)期的深度調(diào)整期，在2009年全年行業(yè)沒(méi)有復(fù)蘇勢(shì)頭；其二是短期調(diào)整，在經(jīng)歷一年多時(shí)間的調(diào)整以后，到2009年底出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走上較為強(qiáng)勁的發(fā)展軌道。

“房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性明顯大于短期調(diào)整的可能性?！辩妭フf(shuō)。

鐘偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇的并不單純是資金供求缺口問(wèn)題。而是預(yù)期變壞。在這種預(yù)期變壞下產(chǎn)生了“三重緊縮”效應(yīng)。

第一是消費(fèi)延遲，無(wú)論是投資型還是自用型購(gòu)房者都在持幣待購(gòu)，這種觀望本身就是一種不斷惡化預(yù)期的自我循環(huán)。

第二是即便商業(yè)銀行意識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度收緊貸款可能會(huì)使得行業(yè)調(diào)整更加雪上加霜，從銀行整體決策來(lái)看，適當(dāng)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是理性和必要的。但從單個(gè)銀行來(lái)看，哪家率先收緊了開(kāi)發(fā)貸款，就等于把房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了尚未收緊房貸的銀行。

第三是中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的模式，這種模式不能保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得最好的項(xiàng)目利潤(rùn)率，但有助于其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在銷(xiāo)售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就面臨著建造成本上漲、土地儲(chǔ)備資金不足等全方位的壓力，市場(chǎng)觀望幾乎等同于開(kāi)發(fā)商失去了規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最主要手段。

鐘偉認(rèn)為，“上述三重緊縮，均不是通過(guò)簡(jiǎn)單放松房地產(chǎn)的信貸就可以解決的。”

徐志東稱(chēng)，市場(chǎng)的信心傳遞和政府的決心將決定明年房地產(chǎn)行業(yè)的命運(yùn)。“明年5、6月份對(duì)這個(gè)行業(yè)是個(gè)坎。但絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌的情況。”

“國(guó)家目前出臺(tái)的一系列新政，降低利率，其實(shí)都是刺激大家消費(fèi)。買(mǎi)房的人一多，價(jià)格自然就會(huì)上來(lái)?！毙熘緰|說(shuō)，“房?jī)r(jià)肯定不可能下降到2006年的水平，如果降到那個(gè)程度，大家肯定是不買(mǎi)房，而忙著去解決溫飽、吃飯問(wèn)題了?！?/p>

明年春展將是風(fēng)向標(biāo)

在開(kāi)發(fā)商的期盼中，11月21日，北京市建委等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，正式表明姿態(tài)，出手救市。政策涉及：降低住房交易稅收負(fù)擔(dān)、調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加大住房消費(fèi)信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi)，活躍市場(chǎng)交易。

亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)朱曉東對(duì)《小康·財(cái)智》記者分析，整體來(lái)看，北京的政策沒(méi)有超出之前中央和各個(gè)地方出臺(tái)的房地產(chǎn)政策范圍。而就這一政策而言，并不能根本改變北京目前樓市的整體面貌。外地雖然都在大幅度降，但北京的降幅相對(duì)來(lái)說(shuō)是最小的。

“政府救市雖然有一些效應(yīng)，但是效應(yīng)不會(huì)很大。2008年快到年底了截至目前在北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)上掛的那些項(xiàng)目，現(xiàn)在成交量在40％以上的占多少?”朱曉東提出質(zhì)疑，其實(shí)很多數(shù)據(jù)可以說(shuō)明一切問(wèn)題的，因?yàn)槔习傩帐掷锩娴腻X(qián)和目前的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了一個(gè)空檔或者是一個(gè)太大的空間。

在商品房市場(chǎng)觀望情緒濃重的環(huán)境下，持幣待購(gòu)之風(fēng)甚至波及到了原本價(jià)格比之周邊市場(chǎng)價(jià)低廉的限價(jià)房。據(jù)了解，在剛剛結(jié)束的北京今年首批限價(jià)房搖號(hào)配售中，14058戶配售家庭中，有2794戶放棄了選房，約占19.9％。樓市觀望之風(fēng)可見(jiàn)一斑。

朱曉東分析，政府不妨用更見(jiàn)效的途徑來(lái)消除樓市的觀望，促進(jìn)成交量，那就是以政府的名義來(lái)搞大團(tuán)購(gòu)與開(kāi)發(fā)商談判。

“明年的春展將會(huì)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)?！敝鞎詵|認(rèn)為，現(xiàn)在是政府和百姓雙方在擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的水分，從現(xiàn)在到明年6月份之間，市場(chǎng)的觀望與低迷在這一時(shí)期可能還將繼續(xù)存在。

增值保值地段何在

徐志東認(rèn)為，目前投資房地產(chǎn)可能不是一個(gè)最好的機(jī)會(huì)。但這并不意味著投資房地產(chǎn)就是錯(cuò)誤決策。房市的投資與投機(jī)是截然有別的，投資是長(zhǎng)期持有。

“房產(chǎn)投資的關(guān)鍵是找到一個(gè)租金回報(bào)與月供間最相匹配的空間。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)客幾乎已經(jīng)沒(méi)有了。關(guān)鍵是找到能夠真正保值增值的地段與樓盤(pán)?！毙熘緰|說(shuō)。

徐志東稱(chēng)，就現(xiàn)在投資來(lái)講，有兩種選擇。如果有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以考慮CBD等租金可觀的大商圈；再就是地鐵等周邊地段的樓盤(pán)，條件是交通便利，可供工薪階層租住。他認(rèn)為，在目前政府的樓市政策導(dǎo)向上，投資后者更為有利。

11月16日，貫穿北京南城的地鐵大興線全線動(dòng)工。該工程預(yù)計(jì)于2010年12月通車(chē)運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，明年一季度，北京地鐵7號(hào)線、14號(hào)線、15號(hào)線一期、昌平線、房山線和西郊線也將開(kāi)工建設(shè)。同時(shí)，還將力爭(zhēng)開(kāi)工建設(shè)S1線(門(mén)頭溝線)。

加上目前已經(jīng)開(kāi)工的4號(hào)線、10號(hào)線二期、8號(hào)線二期、6號(hào)線一期、9號(hào)線、亦莊線等7條線路。明年，北京的在建地鐵線將達(dá)到13條。

“明年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將上演更慘烈的價(jià)格戰(zhàn)?！敝鞎詵|分析，在這種背景下'選擇軌道交通周邊的樓盤(pán)將是增值保值的一種首選。

“正是由于人們都看重軌道交通邊樓盤(pán)的這一保值、增值效能，無(wú)異，這一類(lèi)型的樓盤(pán)已經(jīng)成為透支型物業(yè)?！敝鞎詵|說(shuō)，2008年軌道交通沿線樓盤(pán)的價(jià)格其實(shí)已相當(dāng)于2012年這一樓盤(pán)的價(jià)格。

朱曉東認(rèn)為，在這種情況下，消費(fèi)者不妨可以選擇以地鐵站點(diǎn)為圓心，半徑2公里范圍內(nèi)的樓盤(pán)?！斑@也就意味著這個(gè)范圍是離地鐵站兩站地遠(yuǎn)?！?/p>

賈玉鵬是北京北五環(huán)外、立水橋附近的明天第一城項(xiàng)目的業(yè)務(wù)總監(jiān)。該樓盤(pán)一推出就迅速銷(xiāo)售告罄，目前該樓盤(pán)的二手房依然炙手可熱。

根據(jù)歷史記錄，2005年10月，明天第一城開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為每平方米5200元，目前二手房?jī)r(jià)位為每平方米9625元。

賈玉鵬說(shuō)，當(dāng)初拿地的時(shí)候就是看中了明天第一城臨近5號(hào)線、13號(hào)線軌道交匯點(diǎn)這一條件。

“當(dāng)時(shí)明天第一城的定位就是小戶型、低總價(jià)。滿足工薪階層、白領(lǐng)。主要的人群就是針對(duì)首次置業(yè)的25歲至35歲的消費(fèi)群體。”賈玉鵬稱(chēng)，軌道的高速、準(zhǔn)時(shí)，再加上樓盤(pán)的自身特點(diǎn)，使當(dāng)時(shí)的明天第一城成為人們選擇增值投資的首選。

“從明天第一城的經(jīng)驗(yàn)看，其價(jià)格、價(jià)值的體現(xiàn)有兩個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。第一就是當(dāng)?shù)罔F(5號(hào)線)開(kāi)工日期確定以后，樓盤(pán)的價(jià)格開(kāi)始飛漲；再就是地鐵通車(chē)半年后，二手房開(kāi)始明顯升值?！辟Z玉鵬說(shuō)。

鴻坤理想城位于北京南四環(huán)外、西紅門(mén)附近。貫穿北京南城的地鐵大興線從其西側(cè)地下越過(guò)。該樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心主任常世芳在接受采訪時(shí)告訴《小康·財(cái)智》記者，今年以來(lái)，該樓盤(pán)已經(jīng)創(chuàng)下了6月份、11月份兩個(gè)自然月各銷(xiāo)售一個(gè)億的記錄。

一站地到地鐵、一居總價(jià)50萬(wàn)是該樓盤(pán)的宣傳口號(hào)。常世芳稱(chēng)，該樓盤(pán)最初的定位就是面對(duì)剮性需求的一次置業(yè)者，小戶型、低總價(jià)?！斑@也是公司的一個(gè)策略，在目前的市場(chǎng)下，推花園洋房、雙拼別墅肯定不行?！?/p>

賈玉鵬說(shuō)，在目前的市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)下，要選擇增值保值樓盤(pán)項(xiàng)目，軌道交通沿線一公里之內(nèi)的小戶型應(yīng)該值得重點(diǎn)關(guān)注。

“尤其是軌道交通的交叉點(diǎn)、端點(diǎn)以及臨近端點(diǎn)的延伸點(diǎn)，都是可選擇的地段?！辟Z玉鵬認(rèn)為，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，這些地段的物業(yè)形態(tài)之前一直都沒(méi)有處在大家關(guān)注之中，一直都未漲，而搶占先機(jī)進(jìn)行選擇就意味著大的增值空間。