上海樓市確實(shí)未現(xiàn)拐點(diǎn)

近幾個(gè)月來(lái)，廣州、深圳房?jī)r(jià)下跌，拐點(diǎn)論又不絕于耳。然而， 由于上海市場(chǎng)存量房源稀少和新房開(kāi)工量連年下降，剛性需求強(qiáng)勁，優(yōu)質(zhì)房源還是不斷受到購(gòu)房者的追捧。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎并未真正陷入低迷。

成交價(jià)格保持高位

在春節(jié)前后，滬上一二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量一度低迷，但是4月份開(kāi)始已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，無(wú)論一手房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，住宅成交量都在上升。

上海中原研究咨詢(xún)部研究經(jīng)理馬冀表示，從5、6月成交量有所上升可以看出，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。而從部分中原成交案例也能發(fā)現(xiàn)，隨著房東心態(tài)逐漸趨穩(wěn)，議價(jià)空間有所上升，從而帶動(dòng)了市場(chǎng)的部分成交。此外，據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，上海住宅用地總共只推出了區(qū)區(qū)10萬(wàn)平方米。不斷減少的住宅用地，勢(shì)必影響到未來(lái)住宅市場(chǎng)的走向，而整體求大于供現(xiàn)象的存在，使得未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況。因此，目前的觀(guān)望局勢(shì)將在后半年逐步明朗。

通宵排隊(duì)再現(xiàn)滬上

盡管近來(lái)二手房市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛較為濃重，但并沒(méi)有影響到新房的熱銷(xiāo)。日前，久違了的通宵排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象也重新出現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

長(zhǎng)寧區(qū)天山路、威寧路口的天山華庭，在今年上半年“一舉成名”。這個(gè)毗鄰軌道交通二號(hào)線(xiàn)延伸段威寧路站的樓盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)前兩天，售樓處門(mén)口就早早地排起了300多人的隊(duì)伍，其中有不少是周邊工地的民工，而且都排在隊(duì)伍前列，應(yīng)該是最早開(kāi)始排隊(duì)的一批。有不少人認(rèn)為，此為開(kāi)發(fā)商的炒作手段，為的是吸引真正的購(gòu)房者前來(lái)排隊(duì)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，排在前面的民工多是受雇于那些以炒賣(mài)房號(hào)為目的“黃?！?。但不可否認(rèn)的是，天山華庭排隊(duì)購(gòu)房一事引起了滬上各大媒體的關(guān)注，一夜之間，滿(mǎn)城皆知。

天山華庭由新長(zhǎng)寧集團(tuán)開(kāi)發(fā)，共建造7幢18-19層的高層住宅。作為長(zhǎng)寧區(qū)首個(gè)上市的70/90住宅項(xiàng)目，天山華庭的房型以面積在90平方米以下的兩房為主，并附少量三房與一房，是長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)附近較為少見(jiàn)的緊湊型房源。

雖然天山華庭這次的開(kāi)盤(pán)引來(lái)了一片質(zhì)疑，但是截至6月24日晚上11時(shí)，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，天山華庭在開(kāi)盤(pán)1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)售出了448套房源，剩余僅有114套房源可售。

新長(zhǎng)寧房屋銷(xiāo)售公司總經(jīng)理俞先生表示，天山華庭這次開(kāi)盤(pán)引來(lái)了多方關(guān)注，因此售樓處決定這次開(kāi)盤(pán)不收定金，而是由購(gòu)房者在售樓處交付30％的預(yù)購(gòu)款后，直接簽訂預(yù)售合同。“交了訂金，過(guò)幾天簽合同，就會(huì)有撤銷(xiāo)率，這樣媒體又會(huì)說(shuō)我們炒作，所以我們直接與購(gòu)房者簽預(yù)售合同，的確是有購(gòu)房者在買(mǎi)我們的房子?！彼赋?，天山華庭作為70/90住宅，單套房源總價(jià)基本在100萬(wàn)元—200萬(wàn)元之間，正好符合主流購(gòu)房人群的要求，而目前的購(gòu)房者也以上海本地人為主，多為自住，只有50多平方米的一房也引來(lái)了部分投資客。

事實(shí)上，除了天山華庭以外，近期其他幾個(gè)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)也取得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。6月2日，天山華庭對(duì)面的天山怡景苑開(kāi)盤(pán)，推出677套住宅房源，房?jī)r(jià)在2.1萬(wàn)元—2.2萬(wàn)元/平方米，同樣以90平方米的二房為主，也同樣在開(kāi)盤(pán)前3天引來(lái)上百人排隊(duì)，在6月份，天山怡景苑已經(jīng)成交了363套房源。

盧靜黃三區(qū)新盤(pán)日漸稀缺

隨著市中心土地的開(kāi)發(fā)殆盡，優(yōu)質(zhì)房源日漸稀缺，已經(jīng)到了賣(mài)一套少一套的地步，而有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端購(gòu)房者則越來(lái)越關(guān)注樓盤(pán)的地段和品質(zhì)，也因此支撐著高端住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，當(dāng)前，黃浦區(qū)剩余可售的住宅類(lèi)房源在623套，面積合共9.72萬(wàn)平方米。實(shí)際上，黃浦區(qū)多個(gè)新盤(pán)都處于尾盤(pán)在售階段，可售住宅房源不多，這些樓盤(pán)雖是尾盤(pán)，但由于所處位置上佳，因此仍然能夠吸引到購(gòu)房者的關(guān)注，陸續(xù)有所成交。

靜安區(qū)的一手住宅供應(yīng)一直領(lǐng)先于黃浦區(qū)和盧灣區(qū)，而隨著區(qū)域內(nèi)君御豪庭、東海園二期、達(dá)安錦園二期、泰府名邸、靜安紫苑的相繼開(kāi)盤(pán)，目前，靜安區(qū)一手住宅房源可售套數(shù)已經(jīng)達(dá)到807套，面積合共8.28萬(wàn)平方米，主要集中在江寧路板塊和南京西路板塊。由于市中心三區(qū)內(nèi)，盧灣區(qū)供應(yīng)稀少，黃浦區(qū)的綜合配套又尚未與新建住宅同步，環(huán)境相對(duì)成熟的靜安區(qū)往往成為那些想要落戶(hù)市中心的購(gòu)房者挑選的目標(biāo)。

盧灣區(qū)的一手住宅供應(yīng)向來(lái)在盧、靜、黃三區(qū)中居末，少有新盤(pán)上市，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)水平也因此高于靜安區(qū)和黃浦區(qū)。當(dāng)前，盧灣區(qū)住宅類(lèi)房源的可售套數(shù)為328套，住宅面積合共約5.06萬(wàn)平方米。6月1日，翠湖天地三期（嘉苑）開(kāi)盤(pán)，一舉推出327套豪宅，住宅面積超過(guò)5萬(wàn)平方米，打破了之前淡水灣花園“盧灣一枝獨(dú)秀”的現(xiàn)狀。目前，翠湖天地三期售樓處報(bào)價(jià)高達(dá)7萬(wàn)-10萬(wàn)元／平方米，粗略計(jì)算，單套房源總價(jià)為630萬(wàn)元起，四房總價(jià)更是超過(guò)了2300萬(wàn)元。饒是如此的“天價(jià)”，翠湖天地三期在開(kāi)盤(pán)不到1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)售出了80套房源，按照8.4308萬(wàn)元/平方米的累計(jì)住宅合同均價(jià)來(lái)計(jì)算，這80套房源已經(jīng)為翠湖天地回籠資金12.9億元。

如此看來(lái)，盧靜黃三區(qū)當(dāng)前可售的住宅套數(shù)共計(jì)為1758套。如此“稀缺”的供應(yīng)，即便價(jià)格不菲，亦自然而然會(huì)受到購(gòu)房者的追捧。

剛性需要一直存在

事實(shí)上，近年來(lái)，不斷有外來(lái)人口涌入上海，新上海人的隊(duì)伍不斷壯大，再加上一些本地人急于改善居住條件，有人急于添置婚房，可以說(shuō)，剛性需求一直存在。而對(duì)于那些迫切需要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，無(wú)論樓市冷熱與否，都會(huì)選擇入市。

在筆者看來(lái)，對(duì)于市中心區(qū)域，地少房少，房?jī)r(jià)水平出現(xiàn)下降的可能性不大；中環(huán)附近，經(jīng)過(guò)近幾年的消化，在售樓盤(pán)也已不多，因此，即便房?jī)r(jià)下降，空間也不會(huì)太大；倒是那些位于外環(huán)附近、前期上漲過(guò)快的樓盤(pán)，如果沒(méi)有較好的品質(zhì)支撐，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)。