房地產(chǎn)救市政策的哥德巴赫猜想

2008年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量急劇萎縮。房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響幾十個(gè)行業(yè)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動(dòng)，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生不利的影響。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市場(chǎng)”，其走勢(shì)和政策息息相關(guān)。假如目前疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續(xù)下去，甚至進(jìn)一步蕭條，屆時(shí)政府的“救市王牌”到底有幾張，會(huì)亮出多少，會(huì)產(chǎn)生什么具體的影響，是每個(gè)專業(yè)人士必然會(huì)思考的問(wèn)題。

王牌一：控制土地供應(yīng)節(jié)奏，實(shí)行常態(tài)管理

具體方式：1、穩(wěn)定土地供應(yīng)量預(yù)期；2、平衡土地供應(yīng)速度

1、穩(wěn)定土地供應(yīng)量預(yù)期

可能性：★★★☆☆

2004年我國(guó)的城市化水平大約40%，到2007年短短的3年竟達(dá)到了50%左右，今后中國(guó)的城市化還將以每年1%的速度擴(kuò)張。所以，假如出現(xiàn)了房市的蕭條，應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量來(lái)穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，從而促進(jìn)城市的發(fā)展。穩(wěn)定土地供應(yīng)量的預(yù)期，使得未來(lái)可以有持續(xù)的商品房可以供應(yīng)，這樣，當(dāng)現(xiàn)在商品房的數(shù)量小于消費(fèi)者所需購(gòu)房的數(shù)量時(shí)，房?jī)r(jià)也不會(huì)暴漲，房地產(chǎn)的成交量也不會(huì)突然之間出現(xiàn)井噴，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2、平衡土地供應(yīng)速度

可能性：★★★★☆

誠(chéng)然，增加土地的供應(yīng)量是一種重要的救市手段，但是平衡土地供應(yīng)速度也同樣十分必要。若不平衡土地的供應(yīng)速度，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加土地儲(chǔ)備，造成土地的囤積，等蕭條的房市過(guò)去以后，就會(huì)造成部分開(kāi)發(fā)商炒高房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此在房市蕭條后，也應(yīng)該要注意平衡土地的供應(yīng)速度。

雖然中國(guó)必須嚴(yán)守1 8億畝耕地面積的紅線，但是為了滿足社會(huì)對(duì)商品房的需求，同時(shí)也為了城市化的進(jìn)程，穩(wěn)定土地供應(yīng)量的預(yù)期還是十分必要的。而如何保持這個(gè)度，掌握好土地供應(yīng)的節(jié)奏，是對(duì)政府的考驗(yàn)。政府救市前，應(yīng)充分掌握開(kāi)發(fā)商手上有多少空置土地，能夠開(kāi)發(fā)多少年，并且對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面持續(xù)的分析。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，政府的這張救市王牌應(yīng)該會(huì)亮出來(lái)，畢竟這是從源頭上來(lái)解決房市的蕭條。

王牌二：調(diào)節(jié)商品住宅開(kāi)發(fā)

具體方式：1、打開(kāi)信貸調(diào)整空間；2、鼓勵(lì)融資方式多樣化；3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1、打開(kāi)信貸調(diào)整空間

可能性：★★☆☆☆

銀行信貸是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。自去年年底以來(lái)，日益高漲的CPI指數(shù)，使得國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的通貨膨脹問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。在此背景下，銀行信貸的緊縮是決策層合乎邏輯的選擇。在多次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率之后，決策層不惜使用行政方式來(lái)干預(yù)緊縮政策的嚴(yán)格執(zhí)行，可見(jiàn)其治理通脹的決心所在。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)在此期間受到了較為突出的負(fù)面影響。

另一方面，受美國(guó)“次貸”危機(jī)的影響，衰退現(xiàn)象已在全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)。這對(duì)于以出口拉動(dòng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，為保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要刺激國(guó)內(nèi)的消費(fèi)和投資——尤其是前者，這就要求決策層創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境。

顯然，宏觀經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部與外部環(huán)境，對(duì)貨幣信貸政策提出了相互矛盾的要求。這使得貨幣信貸政策的選擇成為一種相機(jī)抉擇。從近期情況來(lái)看，隨著CPI指數(shù)的逐步回落，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景的擔(dān)憂，可能會(huì)讓決策層重新考慮信貸政策的走向。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問(wèn)題是，在信貸松動(dòng)的政策出臺(tái)之前，應(yīng)避免在市場(chǎng)中失去生存的位置。

2、鼓勵(lì)融資方式多樣化

可能性：★★☆☆☆

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多依賴于銀行信貸，已成為金融風(fēng)險(xiǎn)集中的一個(gè)代名詞。在信貸緊縮的前提下，決策層鼓勵(lì)多元化融資是大勢(shì)所趨。這一政策的實(shí)行，不僅可分散銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始逐步意識(shí)到這一趨勢(shì)。以這兩年為例，以萬(wàn)科為代表的一批上市房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始通過(guò)公司債的形式進(jìn)行融資，補(bǔ)充自身的現(xiàn)金所需。同時(shí)，房地產(chǎn)信托作為一種替補(bǔ)融資方式，也為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)所使用。不過(guò)，相比銀行貸款，這些融資方式籌集的資金規(guī)模仍然有待提高。

另一方面，決策層已開(kāi)始有意識(shí)推動(dòng)引入創(chuàng)新的融資方式。前一階段，市場(chǎng)傳言監(jiān)管層允許一部分保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性要求，決定了它投資于商用物業(yè)的可能性，應(yīng)該高于目前政策風(fēng)險(xiǎn)較高的住宅物業(yè)。另外，作為國(guó)外較為重要的一種資金來(lái)源，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概念雖然在業(yè)界流行已久，但相關(guān)立法和制度建設(shè)仍需決策層的進(jìn)一步推動(dòng)。在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，這一推動(dòng)工作或許有加速的可能。

3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

可能性：★★★★★

不同性質(zhì)的土地出讓決定不同的供給效果。如果土地的性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性用地，那么，即使擴(kuò)大此類土地的供給數(shù)量，也不可能從根本上壓低地價(jià)，以及抑制建立在此類土地之上用以牟利的房?jī)r(jià)，因而也就不能拯救蕭條的房地產(chǎn)市場(chǎng)。要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利環(huán)境，政府就應(yīng)該亮出加大非經(jīng)營(yíng)性用地的供給，大力支持保障性住房和政策性住房建設(shè)的王牌。只有非經(jīng)營(yíng)性用地的集中和規(guī)模放量，使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的良性改善，平抑價(jià)格的目標(biāo)才有可能實(shí)現(xiàn)，救市的目標(biāo)才能夠達(dá)到。

在短期內(nèi)，一些土地資源緊缺且商品房的需求仍然旺盛的大城市，由于有更多的土地被強(qiáng)制用做保障性住房和政策性住房的建設(shè)，導(dǎo)致商品房用地減少，這些城市的房地產(chǎn)供需壓力不會(huì)有明顯降低。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行這些住房的建設(shè)，一方面將影響到供求雙方的心理預(yù)期，推動(dòng)樓市向理性健康方向發(fā)展；另一方面這些住房的消費(fèi)將對(duì)整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)、進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到拉動(dòng)和穩(wěn)固的作用，以期沖抵房市蕭條的影響。因此，政府將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定不移地調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房市的發(fā)展。

王牌三：監(jiān)管房地產(chǎn)銷售

具體方式：1、理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；2、管理第二套住房的交易

1、理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

可能性：★★☆☆☆

中國(guó)房地產(chǎn)的稅費(fèi)，主要集中在

開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)。由于占有不動(dòng)產(chǎn)的稅賦較輕，個(gè)人投資購(gòu)買房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會(huì)很高，從而刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，應(yīng)該理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，對(duì)于首次購(gòu)房者和想要改善住房環(huán)境的人們，政府可以考慮減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收；而對(duì)于購(gòu)買多套商品房的投機(jī)者，應(yīng)該采取累進(jìn)式稅率，壓縮投機(jī)者的生存空間，促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸。當(dāng)然這牽涉到很多的利益方，因此當(dāng)政府在亮出這張王牌的時(shí)候，一定要權(quán)衡考慮，以期達(dá)到良好的效果。

2、管理第二套住房的交易

可能性：★★★☆☆

央行出臺(tái)了對(duì)購(gòu)買第二套住房提高首付和貸款利率的規(guī)定，旨在遏制投機(jī)炒作，擠壓一部分投機(jī)性購(gòu)房需求，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展是有利的。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，如果政府能夠很好地管理第二套住房的交易，特別是監(jiān)督各大商業(yè)銀行執(zhí)行第二套住房的各種政策，那么對(duì)于控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，引領(lǐng)個(gè)人信貸金融市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正常軌跡將起到“轉(zhuǎn)折性”的作用。

王牌四：刺激市場(chǎng)需求

具體方式：1、調(diào)整公積金貸款政策；2、給予一定購(gòu)房?jī)?yōu)惠

1、調(diào)整公積金貸款政策

可能性：★★★☆☆

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)蕭條的時(shí)候，調(diào)整住房公積金貸款政策，也是一個(gè)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的措施。主要的調(diào)整政策包括：第一，調(diào)整住房公積金貸款最高限額。借款人只要符合貸款條件，貸款最高額度應(yīng)該可以做相應(yīng)的提高。第二，降低住房公積金貸款首付比例和貸款利率。特別是對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房及90平方米以下的小戶型住房的，就應(yīng)該優(yōu)先滿足其住房公積金貸款需求，同時(shí)，應(yīng)該降低他們的首付比例以及貸款利率。

2、給予一定購(gòu)房?jī)?yōu)惠

可能性：★★★☆☆

要馬上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)蕭條局面，并不是一件很容易的事情，給購(gòu)房者一定的優(yōu)惠或許可以在一定程度上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。第一，給予一定的貨幣優(yōu)惠。通過(guò)減免稅費(fèi)或給予補(bǔ)貼，使得房地產(chǎn)稅費(fèi)能夠得到減免或延遲收取，同時(shí)按不同的購(gòu)房面積給予購(gòu)房者不同的購(gòu)房補(bǔ)助。還可以借鑒一些城市以前的做法，規(guī)定在一定時(shí)期內(nèi)購(gòu)房的話，可以享受購(gòu)房后起算的個(gè)人所得稅抵扣。第二，提供一些非貨幣化的優(yōu)惠?？梢猿雠_(tái)一定的政策，規(guī)定外來(lái)購(gòu)房者在一定范圍內(nèi)購(gòu)房，或者房屋總價(jià)達(dá)到一定數(shù)目時(shí)，可申領(lǐng)常住戶口，或者享受與常住居民同等的福利等政策。當(dāng)然，要在全國(guó)推廣這個(gè)模式，還是需要經(jīng)過(guò)多項(xiàng)論證。因此政府出臺(tái)此項(xiàng)救市政策，還是具有不確定性的因素。

王牌五：降低外資進(jìn)入門檻

可能性：★☆☆☆☆

雖然最近商務(wù)部準(zhǔn)備下放外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的備案權(quán)，初步擬下放到省級(jí)商務(wù)部門，但是，我們應(yīng)該可以預(yù)見(jiàn)的是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)蕭條的話，政府是不會(huì)放松對(duì)外資進(jìn)入門檻的限制的?？刂仆馍掏顿Y房地產(chǎn)的政策風(fēng)向不會(huì)變。在使用外資投資房地產(chǎn)上，政府還是會(huì)采取安全第一的態(tài)度，限外令是絕對(duì)不會(huì)放松的。

其他王牌：

創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

可能性：★★★★☆

借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的話，中國(guó)政府應(yīng)該也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃來(lái)改善宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。不同于美國(guó)的方案，中國(guó)出臺(tái)的這些政策主要是創(chuàng)造一個(gè)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，而不是單純的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。畢竟只有通過(guò)一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費(fèi)者的信心得到恢復(fù)，才會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)新的活力。