中國(guó)內(nèi)地樓市跌勢(shì)或會(huì)持續(xù)

今年年初以來，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩及股市下跌，中國(guó)內(nèi)地的住宅物業(yè)市場(chǎng)低迷不振。有關(guān)影響現(xiàn)時(shí)房屋供求的因素以及如何評(píng)估短期樓市前景，值得探討。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

中國(guó)內(nèi)地的住宅物業(yè)市場(chǎng)主要包括3類住房：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房及商品房。就廉租住房而言，內(nèi)地政府向低收入家庭提供現(xiàn)金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥?。我們估?jì)，少于1%的城鎮(zhèn)居民家庭居住于廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用房方面，內(nèi)地政府提供政策優(yōu)惠，例如豁免部分行政費(fèi)用等，以鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展商興建以低收入家庭為目標(biāo)的單位。過去數(shù)年，這類住房分別占新屋動(dòng)工量及銷售量約6%—7%。換言之，內(nèi)地大部分住宅物業(yè)均為商品房。

自1990年代進(jìn)行住房改革以后，私人物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃。建屋工程維持于雙位數(shù)字增長(zhǎng)，整體樓價(jià)亦拾級(jí)而上。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，是樓市得以持續(xù)發(fā)展的主要原因之一。在1998年至2007年期間，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，保持平均每年9.5%的高增長(zhǎng)，家庭收入亦因此而不斷增加。

內(nèi)地政府于2 0 0 5年發(fā)出指令，以防止樓價(jià)急升。其中一項(xiàng)主要措施，是處罰閑置住宅用地一年以上的物業(yè)發(fā)展商；另一項(xiàng)措施，是向購(gòu)買物業(yè)后2年內(nèi)將之出售的住房賣家征收商業(yè)稅 。有關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響頗大。房屋價(jià)格年增長(zhǎng)由2004年第4季的11.1%放緩至2007年第1季的6%。房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資及住宅建筑工程亦告減慢，這在一定程度上反映發(fā)展商對(duì)樓市前景信心下降。

然而，住宅物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間短暫。在2007年第4季，樓價(jià)重拾雙位數(shù)字增長(zhǎng)，住宅建筑項(xiàng)目的增長(zhǎng)速度亦相對(duì)加快。面對(duì)樓市急速發(fā)展，內(nèi)地政府于2007年9月推行新措施，試圖著力限制土地及物業(yè)的投機(jī)活動(dòng)。措施嚴(yán)禁商業(yè)銀行向被指囤積土地的發(fā)展商提供貸款，而按揭借款人亦需要就其第2套住房支付40%首期，及按中國(guó)人民銀行相關(guān)基準(zhǔn)利率的1.1倍計(jì)算利息。

房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)于2008年初開始放緩，一手市場(chǎng)的住宅物業(yè)價(jià)格年增長(zhǎng)，由1月份的12.2%回落至7月份的7.9%。在部分城市，影響更為顯著。例如，廣州住房?jī)r(jià)格年增長(zhǎng)由去年9月份的7.2%，放緩至今年7月份的0.1%。按月計(jì)，上海、南京及深圳的住房?jī)r(jià)格亦告下滑。

房屋需求短期趨降

內(nèi)地經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)家庭住戶收入上升，長(zhǎng)遠(yuǎn)增加房屋需求。城鎮(zhèn)居民每年人均收入與住宅物業(yè)平均售價(jià)(以每平方米人民幣計(jì))的比率，由2004年的3.6倍上升至2007年的3.9倍，顯示住戶于2007年對(duì)同一項(xiàng)物業(yè)的負(fù)擔(dān)能力比3年前高。同期，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與樓價(jià)的比率亦穩(wěn)步上揚(yáng)。雖然如此，現(xiàn)時(shí)住房?jī)r(jià)格下調(diào)可能會(huì)影響買家對(duì)未來樓價(jià)走勢(shì)的預(yù)期。對(duì)于那些預(yù)計(jì)物業(yè)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌的潛在買家，他們或會(huì)放棄于短期內(nèi)置業(yè)，以減低風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，現(xiàn)時(shí)樓價(jià)回落，正反映住房需求減少。同樣，約90%為按揭貸款的居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款，增長(zhǎng)幅度亦較上年度低。

目前市況與2005年樓市下滑時(shí)不同，經(jīng)濟(jì)前景不明朗正影響市民的置業(yè)意欲。由于發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在放緩，令中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)前景蒙上陰霾。再者，內(nèi)地股市已從2007年10月的高峰回落超過60%，城鎮(zhèn)居民財(cái)富增長(zhǎng)放緩，甚或下降，也可能減少住房需求。

內(nèi)地政府的舉措，包括過去數(shù)年間向住房賣家征收商業(yè)稅及要求住房買家繳付更高利息，顯示決策當(dāng)局著力限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)。假若內(nèi)地政府繼續(xù)循此方向推行政策，將會(huì)成為壓抑房屋需求的重要因素。

實(shí)質(zhì)利率上升亦可能打擊住房需求。內(nèi)地通脹一直高企，而傳統(tǒng)上置業(yè)被視為對(duì)抗通脹的方法。然而，實(shí)質(zhì)利率會(huì)影響樓價(jià)走向。這一點(diǎn)從過去10年來實(shí)質(zhì)利率及樓價(jià)升幅的反比關(guān)系中可見端倪。內(nèi)地通脹率由2月份的8.7%高位回落至7月份的6.3%，而名義利率維持不變，這促使實(shí)質(zhì)利率上升。若趨勢(shì)持續(xù)，住房需求或會(huì)進(jìn)一步減弱（實(shí)質(zhì)利率以1年期名義利率計(jì)算。不過，即使以超過5年期的名義利率計(jì)算，結(jié)果亦大致相同）。

房屋供應(yīng)或會(huì)減少

除了需求之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦受供應(yīng)因素影響。正如上文所及，內(nèi)地政府去年限制銀行向被指囤積土地的物業(yè)發(fā)展商提供貸款，促使發(fā)展商加快開發(fā)閑置的住宅用地，增加房屋供應(yīng)。但實(shí)際上，房屋供應(yīng)似乎正在減少。房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)，由去年10月份的42%回落至今年6月份的38%。而6月份在建住宅樓宇面積的年增長(zhǎng)為21%，遠(yuǎn)低于去年10月份的47%高位。同樣地，竣工房屋數(shù)字于過去數(shù)月亦告減慢。

理論上，減少土地囤積將會(huì)增加可供出售房屋的數(shù)量。然而，由于預(yù)期樓價(jià)下跌，為謀對(duì)策，房地產(chǎn)發(fā)展商也可能因此而減慢建屋工程進(jìn)度。此外，內(nèi)地政府抑制土地投機(jī)的舉措，亦可能降低發(fā)展商對(duì)行業(yè)前景的樂觀程度。內(nèi)地政府于2005年決定，向閑置住宅土地1年以上的發(fā)展商征收罰款。此舉非但沒有加快、反而是減慢建屋工程活動(dòng)。

再者，發(fā)展商面對(duì)資金壓力，亦可能會(huì)進(jìn)一步減少興建住宅房屋。由2007年初開始，中國(guó)人民銀行屢次將1年期營(yíng)運(yùn)資金貸款利率、法定存款準(zhǔn)備金率調(diào)高，緊縮貨幣政策，加上內(nèi)地政府對(duì)貸款的限制，不但令獲取信貸更形困難，亦會(huì)增加發(fā)展商及潛在買家的成本。

總結(jié)

短期而言，樓市不明朗因素正在增加。買家預(yù)期樓價(jià)進(jìn)一步下跌等因素，將會(huì)延長(zhǎng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)及打擊投機(jī)活動(dòng)的政策，亦會(huì)繼續(xù)影響房屋需求，但建筑工程減緩可望抵銷部分對(duì)樓市不利的影響。在2005年開始的樓市調(diào)整周期需時(shí)超過1年才見好轉(zhuǎn)。若按此推斷，現(xiàn)時(shí)樓市跌勢(shì)或會(huì)持續(xù)數(shù)季，之后才出現(xiàn)較穩(wěn)定的長(zhǎng)期復(fù)蘇跡象。

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