上海工業(yè)地產(chǎn)投資指引

在住宅和商業(yè)用地的價(jià)格不斷被刷新、宏觀調(diào)控頻頻的今天， 工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值終于越來(lái)越清晰地浮出水面。與住宅和商業(yè)物業(yè)相比，它們具有地價(jià)低、收益率高而穩(wěn)定的特點(diǎn)。在上海這片投資熱土上，工業(yè)地產(chǎn)究竟上演了怎樣的劇情，我們又該如何進(jìn)行投資？

不同類(lèi)型工業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

工業(yè)地產(chǎn)涵蓋了多種產(chǎn)品和物業(yè)類(lèi)型，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、研究與發(fā)展用房等。而對(duì)于不同類(lèi)型的物業(yè)，今后的發(fā)展趨勢(shì)也有差異，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，尤其應(yīng)該引起重視。要明確的是，在工業(yè)用地上建造商品房屬于違法用地，得不到法律保護(hù)，因此在工業(yè)用地上建造的寫(xiě)字樓、酒店、商鋪在此不作討論。

第一類(lèi)是重工業(yè)廠房。從1990年代中后期開(kāi)始，上海的工業(yè)發(fā)展重心開(kāi)始以重工業(yè)為主，而也正是由于重工業(yè)的發(fā)展，才使得上海經(jīng)濟(jì)騰飛得以實(shí)現(xiàn)。上海所在的長(zhǎng)三角目前處于由工業(yè)化中期向后期過(guò)渡的階段，重點(diǎn)發(fā)展的6大行業(yè)中有5個(gè)屬于重工業(yè)范疇，分別是石油化工、精細(xì)化工、精品鋼材汽車(chē)和成套設(shè)備制造業(yè)，并且，這個(gè)轉(zhuǎn)型期可能持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。這表明，為這些產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的企業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，但是，投資者應(yīng)注意重工業(yè)在未來(lái)的規(guī)劃布局，避免由于污染等原因而進(jìn)行的規(guī)劃調(diào)整。

第二類(lèi)是輕工業(yè)廠房。目前市場(chǎng)上大量的標(biāo)準(zhǔn)廠房就是輕工業(yè)廠房，建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，而且在行業(yè)上具有更強(qiáng)的通用性。上海的發(fā)展目標(biāo)是成為全國(guó)輕工行業(yè)的物流中心、研發(fā)中心、檢測(cè)中心、信息中心，成為運(yùn)用新技術(shù)、新能源、新材料發(fā)展高技術(shù)輕工產(chǎn)業(yè)的新龍頭，這也就意味著，傳統(tǒng)的生產(chǎn)加工型廠房需求可能面臨逐步縮減，而滿足物流、研發(fā)性的廠房需求將逐步增長(zhǎng)。

第三類(lèi)是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。與倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求休戚相關(guān)的行業(yè)是物流和零售業(yè)。由于上海具有港口、機(jī)場(chǎng)等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加之政府將物流業(yè)作為優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，促使物流設(shè)施在未來(lái)的供求增加， 而近年來(lái)零售業(yè)的快速發(fā)展，也對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求不斷提升。

從工業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)上看，上海未來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)需求將逐步轉(zhuǎn)向以大型企業(yè)為主，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)面臨向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的轉(zhuǎn)型。那些靠近大型企業(yè)、規(guī)劃合理、運(yùn)作良好的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，將在未來(lái)的發(fā)展中占到優(yōu)勢(shì)。

第四類(lèi)是帶有研發(fā)性質(zhì)的用房。這類(lèi)物業(yè)在建筑形態(tài)上兼有寫(xiě)字樓和簡(jiǎn)單生產(chǎn)廠房的特點(diǎn)，其行業(yè)通用性更高，幾乎所有的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和部分的小型生產(chǎn)、測(cè)試企業(yè)都可能成為用戶(hù)。上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來(lái)已經(jīng)成為熱點(diǎn)，增長(zhǎng)率連續(xù)幾年超過(guò)10%，與此同時(shí)，市中心寫(xiě)字樓租金的快速攀升也使得一部分租戶(hù)走向工業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將偏向于產(chǎn)品的獨(dú)特性和入住企業(yè)的服務(wù)。不過(guò)，我們要再次提示投資者，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目屬于違法用地，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須注意。

大開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資要領(lǐng)

目前，物流園區(qū)建設(shè)是全國(guó)的熱點(diǎn)，全球最大物流配送設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)發(fā)商和提供商美國(guó)普洛斯于2003年進(jìn)軍中國(guó)，陸續(xù)在蘇州、上海、廣州、大連、深圳、北京、天津等重要城市建設(shè)物流園，并且均受到好評(píng)。以大連普洛斯-集發(fā)大窯灣物流園為例，在選址上，大連擁有著名的天然良港，是我國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易港和東北地區(qū)最大的貨物轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。東北地區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，重要資源對(duì)港口物流需求很大，過(guò)去由于物流設(shè)施的制約，大量的轉(zhuǎn)運(yùn)在韓國(guó)完成，于是普羅斯看到了巨大的物流需求潛力；并且，保稅港區(qū)享有優(yōu)惠政策，保稅港是目前我國(guó)開(kāi)放度最高的經(jīng)濟(jì)監(jiān)管區(qū)，是我國(guó)目前港口與陸地區(qū)域相融合的，保稅物流層次最高、政策最優(yōu)惠、功能最齊全的監(jiān)管區(qū)域；其次，普洛斯提供高標(biāo)準(zhǔn)的物流設(shè)施及開(kāi)發(fā)和定制服務(wù)；此外，它能夠運(yùn)用本地與全球的資源，與客戶(hù)建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間和地點(diǎn)提供合適的設(shè)施。

另一個(gè)以綜合性園區(qū)開(kāi)發(fā)管理見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)是新加坡騰飛，先后在蘇州、天津、沈陽(yáng)、杭州等城市打造先進(jìn)工業(yè)園區(qū)。他們的成功之道在于利用騰飛園區(qū)和房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，結(jié)合不同地區(qū)的特點(diǎn)，對(duì)規(guī)劃予以嚴(yán)格管理和執(zhí)行。比如蘇州工業(yè)園以分等級(jí)商業(yè)中心取代商業(yè)街，城市秩序和交通因此相對(duì)穩(wěn)定；園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了“研究生城”，加強(qiáng)人才引入。而在杭州的新加坡杭州科技園，則利用杭州的人才和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造班加羅爾式的軟件外包基地。其工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)時(shí)間有些長(zhǎng)達(dá)8年，在嚴(yán)格執(zhí)行正確的規(guī)劃思想的同時(shí)，也給調(diào)整預(yù)留了很大的空間。

對(duì)于企業(yè)或者工業(yè)地產(chǎn)的投資者而言，選址是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，要考慮的問(wèn)題包括確立物業(yè)的承租者或購(gòu)買(mǎi)者的行業(yè)類(lèi)別、判斷某一地區(qū)的區(qū)位條件、交通是否能夠滿足這一產(chǎn)業(yè)的要求、在更大的區(qū)域內(nèi)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將如何、是否有新的機(jī)遇出現(xiàn)、政府對(duì)于該區(qū)域的規(guī)劃和扶持的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型及扶持的方式等。尤其對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，好的工業(yè)物業(yè)歸根結(jié)底是要有較高的回報(bào)率，一些物業(yè)看似非常優(yōu)秀，但由于售價(jià)高昂等其他因素，使得回報(bào)率并不令人滿意，那么對(duì)于投資品而言，這并不是好的選擇。

工業(yè)物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)提示

目前，由于穩(wěn)定的高收益率，工業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越成為眾多開(kāi)發(fā)商和投資者追捧的對(duì)象。不過(guò)，工業(yè)地產(chǎn)并非理想中的絕對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。首先，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求很大，而其回收期很長(zhǎng)，有些項(xiàng)目甚至在10年以上，因此，目前的加息通道使得開(kāi)發(fā)企業(yè)要承受很大的利率負(fù)擔(dān)；其次，政策對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)的控制將進(jìn)一步加強(qiáng)。如近期出臺(tái)的對(duì)于工業(yè)用地使用效率的控制文件規(guī)定了單位投資額，并且限制配套設(shè)施的過(guò)度開(kāi)發(fā)，這些都將使工業(yè)地產(chǎn)的資金要求和招商難度加大；最后，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的預(yù)測(cè)難度大使工業(yè)物業(yè)具有不確定性。如目前上海商務(wù)成本的上升，使得部分企業(yè)轉(zhuǎn)而選擇長(zhǎng)三角的其他城市。