抄底：市場低谷期房地產投資之道

當前國內房地產市場雖然前景很不明朗，但并不缺少潛在的投資機會。本文試圖通過對“時機把握”、“城市布局”、“收購模式”3個方面的綜合研判，探尋“抄底”之路。

物業(yè)選擇：把握投資時機

從供需影響看未來住宅市場 住宅是受市場各參與方影響最為廣泛的物業(yè)產品。上海住宅需求方面，本地的新增、升級需求以及外來人口購房需求為最主要群體。新增需求從人口的年齡段分布來看，主要為1970—1980年代的人群組建家庭的需求；而升級需求主要為出生于1960年代人群住宅條件改善的需求；至于外來人口的住房需求則以高校畢業(yè)生為主要購買力。研究表明，上海房地產市場近年仍然存在供不應求的狀態(tài)。但值得注意的是，1990年代人口僅為1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大約在4、5年后才開始逐步旺盛，因此從需求上來說，剛性需求可能將出現(xiàn)嚴重縮水。

從物業(yè)形式發(fā)掘商業(yè)市場機會 商業(yè)儼然已成為各開發(fā)商和投資者眼中的香餑餑。從市場參與方來看，眾多開發(fā)商、收購方在選擇商業(yè)物業(yè)時一般首先考慮購物中心，但是目前上海購物中心已經呈現(xiàn)出過量開發(fā)態(tài)勢。有研究表明，2007—2010年在建和擬建購物中心41家，建筑面積540 余萬平方米，年均增幅約10%左右，已經達到飽和狀態(tài)，目前并非最佳的投資時機。然而機會不是沒有，通過細分市場，可以發(fā)現(xiàn)都市型購物中心以34%的比重創(chuàng)造了過半的營業(yè)收入，而未來在建和擬建的項目中則以郊區(qū)項目、社區(qū)型購物中心為重點，因此，都市型購物中心依然可作為投資、開發(fā)的首選。

以差異化贏得寫字樓市場 上海寫字樓由于近幾年的市場供需失衡，租金不斷攀升，同時空置率不斷下跌，整個市場勢頭良好。但是在2008年供應逐漸攀升之后，市場逐漸進入買方市場。未來寫字樓供給主要集中在浦東地區(qū)，供給數量龐大，預計將出現(xiàn)過剩趨勢。與此同時，一些郊區(qū)市場的花園辦公、企業(yè)獨棟等差異化項目，可能將更具投資價值。

謹慎投資酒店市場 隨著上海的國內外商務、會展、旅游地位日益凸顯，刺激了酒店業(yè)的持續(xù)發(fā)展。從2001年到2006年，客房供應總量年年兩位數增長，平均房價穩(wěn)步攀升。由于世博會的帶動，2007年上海高星級酒店形成了井噴態(tài)勢，酒店業(yè)整體入住率呈下降趨勢。同時，錦江之星、如家、莫泰等一大批國內經濟型品牌的崛起，使得經濟性酒店的高性價比被消費者普遍認同，從而將對星級酒店的客戶資源產生較大的爭奪。預計未來兩年酒店業(yè)的投資收益率將進一步回落，部分酒店可能將處于虧損狀態(tài)，因此酒店投資需要十分謹慎。

城市布局：發(fā)掘中小城市潛力

在房地產開發(fā)大潮中，一線城市早已競爭過度，部分二線城市也正在逐漸走向飽和，更多的待開發(fā)區(qū)域分布在廣大的三線、四線城市。若能在這一時期更早地進入這些城市，伴隨著城市化進程的發(fā)展，未來將收益頗豐。而此時進入這些等級較低的城市，所具備的優(yōu)勢也較為明顯：

一是競爭力小，當地小規(guī)模的房產企業(yè)完全不能與大房企相抗衡，無論從產品質量、形態(tài)還是營銷推廣手段等方面，大企業(yè)都具備很強的競爭優(yōu)勢。

二是小城市受到的調控影響不如一線城市大，需求較為穩(wěn)定，多為剛性需求，風險較小。

三是當地政府對于知名房企很有期待，愿以更多優(yōu)惠的政策支持與配合引進大開發(fā)商，以提高整個城市的形象和影響力。

對于三線城市的挑選同樣也要遵循一些原則：如基本的經濟指標（人口數量、經濟成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地區(qū)經濟的影響力等，以判斷是否能消化、消費相關定位產品。如美國最大的商業(yè)地產開發(fā)商西蒙集團，進入中國首站便選擇常熟，除了其背靠長三角這個優(yōu)良區(qū)域外，更主要的原因還在于常熟自身經濟發(fā)展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等諸多一、二線城市，綜合排名在三線城市中高居第一，同時其三產比例高達39%，高于周邊蘇州、昆山等眾多工業(yè)城市。這些因素都是選擇三線城市的判斷依據和標準，

模式選擇：趨利避險

在整個行業(yè)走向低谷的時候，無論是土地還是現(xiàn)成物業(yè)，都有很多值得抄底的機會，但是各種模式的選擇也都需要深入了解其風險與機會。

低迷土地市場伺機囤地 2008年上半年，國內多個城市出現(xiàn)了土地價格下跌、流拍的現(xiàn)象。以上海為例，4月上海土地交易市場舉行首場土地競拍，原本有53個意向買家領取標書，最后真正申請競標的卻只有11家。8幅土地中，有2幅地塊因無企業(yè)報名而流標，3幅土地只有一家競買人，其中南匯區(qū)某地塊成交價幾乎是去年高峰時期的一半。土地市場的沒落，給資金鏈寬裕的開發(fā)商提供了一個絕佳的購買時機，未來無論是自行開發(fā)還是將土地“低買高拋”，都將有不錯的收益。

加速股權收購與合作之路 很多開發(fā)商迫于資金壓力急于銷售回籠，此時正是全盤收購的最佳時機。一是整體收購可以有更大的議價空間，價格更為便宜；二是此種模式更加便捷，避免了項目開發(fā)的繁雜、周期長等缺點。此種模式更多地為外資所采用，但其整體收購也主要針對投資性的高端商業(yè)物業(yè)和住宅項目，因為此類物業(yè)更具有稀缺性，保值效果良好。而現(xiàn)階段國內很多大型房企開始采取合作開發(fā)模式，主要是開發(fā)合作方的存量土地。萬科的合作開發(fā)模式最為典型，從2006年開始兼并，到去年兼并的項目已經分別占到了總項目的55%和41%。此模式的主要優(yōu)勢在于可以降低前期成本，實現(xiàn)更高的周轉率，并使凈資產收益率在一段時間內維持高位。在目前的情況下，一線城市的小開發(fā)商手中地塊大多是小型地塊，收購的價值不高，因此收購的目標項目建議以二線城市的大型平價地塊為主。此種模式更適用于大型房企和眾多外資房地產投資基金。

審慎收購爛尾商業(yè)項目 爛尾樓項目多為商業(yè)類項目，一般時間較長的爛尾樓多數位于優(yōu)良地段。在目前開發(fā)過度的情況下，已經很難找到這種中心區(qū)域的土地，因此地段的稀缺性是其主要優(yōu)勢；而另一方面由于爛尾樓的轉讓方急于脫手，總體成本應該并不太高。但值得注意的是，并非處于黃金位置的項目都值得投資，因為有的爛尾樓項目品質沒有保障，有的產權糾紛過于復雜，也有的項目定位不適宜市場需求，因此在收購之前需要對項目價值進行多方面的評估，需要格外謹慎。特別是對于不太了解項目情況的外資或者是外地收購方來說，異地收購爛尾樓項目存在更大的風險。當然，爛尾樓在收購之后如何改造，這是最為重要的。