中華房地產(chǎn)海外尋錢路徑

　　對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，2008年是封凍的一年：有人死去，有人冬眠，也有人在積極上下求索
　　
　　2008年7月11日，心情復(fù)雜的魯平紀(jì)敲響了納斯達(dá)克的閉市（？）鐘聲，時代廣場七層樓高的巨幅電子屏幕旋即開始滾動播放中華房屋土地開發(fā)集團(tuán)公司（以下簡稱“中華房屋”）的介紹。
　　為了這一天，身為公司董事長兼首席執(zhí)行官的魯平紀(jì)足足走了三年多的時間。
　　作為首家中國房地產(chǎn)企業(yè)正式登陸國際資本中心市場進(jìn)行融資，有人說，魯平紀(jì)的這聲鐘響是中國房地產(chǎn)海外融資的里程碑，而魯平紀(jì)更愿意稱這段經(jīng)歷為探路之旅，因為這場融資之旅走得滿路艱辛。
　　2008年伊始，中國房地產(chǎn)在央行步步緊逼的銀根緊縮政策、國內(nèi)A股市場巨幅動蕩、樓市成交量急跌的圍剿之下，呈現(xiàn)出了冬至的寒意蕭殺。
　　
　　借用潘石屹的話來說“對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的緊張已經(jīng)是非常嚴(yán)重的問題。如果這種情況持續(xù)下去，行業(yè)將進(jìn)入塑性變形階段，出現(xiàn)一部分企業(yè)的破產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率的提高。”
　　更多救市的聲音則表示，中國的中小地產(chǎn)商要想完成自身的超越和對銀行的依賴，最重要的就是打通企業(yè)與民間資本和海外資本之間的融資通道。
　　魯平紀(jì)率領(lǐng)的中華房屋正是在這樣的背景下，幾退幾進(jìn)之中探索出了一條中國中小地產(chǎn)的海外融資通道。
　　而在魯平紀(jì)敲響上市鐘聲之前，中華房屋在中國房地產(chǎn)界只能算是平庸之輩，其在西北也處于不上不下的尷尬位置，即使在陜西省也僅僅位列第三，更不要說與國內(nèi)頂尖的地產(chǎn)大佬們較量。
　　
　　融資之旅一波三折
　　
　　軍人出身的魯平記知道，在競爭中，大企業(yè)有大企業(yè)的生存實力，小企業(yè)有小企業(yè)的生存技巧，唯獨(dú)中型企業(yè)，往往容易成為獵人的目標(biāo)。“企業(yè)不想死，只有做大，趁著還沒有成為獵人的目標(biāo)，努力把自己做大，別人能做到的我們也一定能做到。”
　　抱著迅速做大的美好愿景，2004年，魯平記委托西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的教授對公司做了一個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究報告，找出影響公司快速發(fā)展的癥結(jié)，“當(dāng)時提出了主營方向、核心競爭力、客戶群分類等一系列問題，而在提出這些問題之后，思路逐步統(tǒng)一，那就是企業(yè)要發(fā)展關(guān)鍵在于解決融資問題。”魯平紀(jì)說。
　　資金就是滾雪球中的雪，沒有這些必要的雪，房地產(chǎn)公司再怎么折騰，也很難快速的滾動變大。而在當(dāng)時，國內(nèi)房地產(chǎn)公司的融資渠道不外乎銀行借貸間接融資、上市融資等方式，而銀行間接融資渠道受到國家政策的影響十分不穩(wěn)定，上市融資無疑是最為有效的方式。
　　“我們首先考慮的就是國內(nèi)上市，然而房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)A股上市受政策限制，以我們企業(yè)當(dāng)時的規(guī)模要通過審批才能排隊上市，可以說通過審批并順利上市的機(jī)會非常小?！睙o奈，魯平紀(jì)只能將目光投向海外資本市場，“我們分析了過多個海外市場，也借鑒了一些在海外上市企業(yè)的經(jīng)驗，香港上市的凈資產(chǎn)打折太高，而新加坡的融資量過小。美國上市雖然審計、管理非常嚴(yán)格，成本比較高，但美國資本市場是一個極大的資本舞臺。最終，我們決定去美國上市?！?br/>　　確立了上市方向之后，中華房屋成立了一個專門籌備上市的部門。與此同時，絲毫沒有上市經(jīng)驗的中華房屋找到了西安本地一家咨詢公司做上市謀劃，這家公司給出的建議是，美國資本市場更認(rèn)可以并購為題材的多元化公司。
　　于是，中華房屋開始給自我包裝，先在美國注冊一家公司，然后利用這家公司先意向收購了深圳某線路板公司、濰坊某揚(yáng)聲器公司以及南京一家地產(chǎn)公司。魯平記原本的想法是：如此包裝后，中華房屋如果能快速完成上市，融到的資金就可以用于支付收購這幾家公司的款項。
　　當(dāng)魯平記滿懷希望的叩響美國投資者的大門時，卻并沒有如咨詢公司描述的那樣大受青睞。美國一家二流的投行副董事長在聽了中華房屋地產(chǎn)的發(fā)展歷程后，一度非常興奮。 不過，在仔細(xì)研究之后，就不聲不響撤退了。
　　“沒有人愿意給我們投資，美國投資者認(rèn)為，像我們這樣小的企業(yè)做多元化，成功的幾率幾乎沒有?！濒斊郊o(jì)此時才意識到，為了節(jié)約成本尋找的本地咨詢公司可以說讓他們賠了夫人又折兵。
　　“買了你們公司，就等于買了一個中國；買了一個中國，就等于買了一個百貨公司?！蓖顿Y人有些嘲諷的話讓魯平紀(jì)下了狠心，決定找一家美國的投資銀行為中華房屋進(jìn)行資產(chǎn)重組和二次包裝。
　　撇去那些華麗的包裝，以西北二線城市住宅開發(fā)商的真實身份再次去叩響投資人的大門。很快，在投行的幫助下，中華房屋找到合適的殼公司，2006年的5月8號，通過反向并購，在美國納斯達(dá)克柜臺交易板(OTCBulletin Board，簡稱OTC BB)市場完成上市，開盤股價為每股3.50美元。
　　OTC BB市場是由納斯達(dá)克管理的股票交易系統(tǒng)，是針對中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)企業(yè)設(shè)立的電子柜臺市場。許多公司的股票往往先在該系統(tǒng)上市，獲得最初的發(fā)展資金，通過一段時間積累擴(kuò)張，達(dá)到納斯達(dá)克或紐約證券交易所的掛牌要求后升級到上述市場。
　　然而，從OTC BB市場升級到納斯達(dá)克或是紐交所并非易事，實際上，真正能升到主板市場的企業(yè)寥寥無幾。走到這一步，似乎已經(jīng)沒有后路可退，“OTC BB的交易量非常少，股價也受一定的制約，如果我們不努力升到主板市場，對不住之前的努力?！?
　　業(yè)績優(yōu)良的中華房屋受到了全球第四大對沖基金Amaranth的關(guān)注，通過商談，Amaranth決定為中華房屋融資2000萬美元，幫其升級。誰也沒有想到，此時出現(xiàn)了戲劇性的變化，這家曾經(jīng)投資過大連萬達(dá)的基金公司卻因為利用銀行貸款賭輸颶風(fēng)襲擊新奧爾良，在一周內(nèi)損失上百億資產(chǎn)走向破產(chǎn)。
　　
　　魯平紀(jì)決定再換一家有實力的投資銀行助力中華房屋升級。2007年5月9日，，在大型投行Cantor Fitzgerald & Co的努力之下，中華房屋融到了2500萬美元；2008年1月28日中華房屋完成第三次可轉(zhuǎn)換債融資，募集資金2000萬美元；6個月后，中華房屋順利登陸納斯達(dá)克。
　　
　　軍人血統(tǒng)的狼
　　
　　國際資本市場的投資人為何會青睞這家來自中國西北市場的房地產(chǎn)企業(yè)，魯平紀(jì)總結(jié)了四點(diǎn)因素：第一，企業(yè)非常優(yōu)秀的運(yùn)營團(tuán)隊；第二，專業(yè)的海外上市團(tuán)隊；第三，中華房屋科學(xué)的管理內(nèi)控制度；第四，企業(yè)良好的盈利能力?！叭鄙龠@四點(diǎn)中的哪一點(diǎn)，我們都不可能轉(zhuǎn)到納斯達(dá)克?！?br/>　　1992年5月，原名為新興地產(chǎn)的中華房屋在西安成立，隸屬于中國人民解放軍蘭州軍區(qū)后勤部。1998年，軍隊整改經(jīng)商企業(yè)，新興地產(chǎn)被移交給陜西省經(jīng)貿(mào)委。更適合企業(yè)發(fā)展的魯平紀(jì)“含著淚脫去了軍裝”跟隨自己參與創(chuàng)辦的企業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)。
　　1999年，新興地產(chǎn)由54個自然人持股出資進(jìn)行改制重組，成立了新興房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，魯平紀(jì)占股約為29%，“所有員工共同出資，把企業(yè)從國有資產(chǎn)管理局買下。說實話我們沒有什么錢，當(dāng)年轉(zhuǎn)業(yè)時的條件非?？量蹋覀兙桶巡筷牱纸o自己的房子，拿到銀行抵押，用從銀行帶出來的資金作為企業(yè)的入股資金，這樣慢慢開始發(fā)展。”
　　截至2008年一季度，中華房屋擁有總資產(chǎn)1.8億美元，凈資產(chǎn)6976萬美元，在西安開發(fā)商業(yè)項目的總面積達(dá)到80余萬平方米。
　　穩(wěn)健的盈利能力和快速的發(fā)展速度讓投資人對這家出身于軍隊的西北房地產(chǎn)企業(yè)頗感興趣，Cantor Fitzgerald & Co專門派人到西安考察中華房屋。魯平紀(jì)帶著公司員工給他們展示了中華房屋的內(nèi)控制度，正是這套內(nèi)控制度讓投資人更看好中華房屋的發(fā)展。
　　中華房屋的內(nèi)控制度是以財務(wù)為中心建立的一套ERP制度，這套管理系統(tǒng)一共分為五大部分，分別為客戶管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、工程進(jìn)度管理系統(tǒng)以及資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)。這套系統(tǒng)是中華房屋聘請知名軟件公司結(jié)合中華房屋的實際情況設(shè)計而來，推行這套系統(tǒng)后，中華房屋的管理更為規(guī)范，。
　　
　　“境外審計看到我們這套系統(tǒng)以后，都感到非常的放心，對我們說他們在中國審計了很多上市公司，從來沒有看到像我們公司這么完善的管理系統(tǒng)。另外我們和海外的投資人在談判的時候，他們看到我們的ERP系統(tǒng)，也感到非常的驚訝，中華房屋能夠管理得這么細(xì)致、高效，他們非常滿意?！碑?dāng)時，魯平紀(jì)也沒想到一套系統(tǒng)竟然能給投資人吃了顆定心丸。
　　科學(xué)規(guī)范的管理系統(tǒng)背后，需要團(tuán)隊的執(zhí)行力。魯平紀(jì)在傳達(dá)給投資人中國地多、房屋需求量大的中國特色概念時，也不忘宣傳中華房屋的軍隊血統(tǒng)，“美國投資者也看重中華地產(chǎn)大部分員工是軍人出身，非?？春梦覀兊慕?jīng)歷?！?br/>　　魯平紀(jì)說，企業(yè)制定戰(zhàn)略后，需要執(zhí)行力，需要一群擁有狼性的人去奮斗，不達(dá)目的不罷休，這是企業(yè)最根本的競爭力。
　　因此，中華房屋建立了一套績效考核制度，正是這套制度確保著每一個中華房屋員工的狼性。中華房屋的績效考核分為三個層面：高管層實行年薪制，每年都會制定績效考核的硬性達(dá)標(biāo)指標(biāo)，魯平紀(jì)也包括在內(nèi)；中層管理者，采用完成任務(wù)制；對于員工，分為兩個部分，一部分是基本工資，一部分是績效工資，完成任務(wù)就全拿，完不成該扣減多少就扣減多少，連續(xù)三個月完不成就會除名。
　　“我會帶頭做這個事情。今天早上剛簽完字，我們8月份任務(wù)里面，有些部門沒有達(dá)標(biāo)，我作為總負(fù)責(zé)人，扣減了20分，當(dāng)月的工資就減了20%。作為高管沒有這種精神，怎么去影響別人。如果年終全部完成指標(biāo)，我們也會進(jìn)行獎勵，這種獎勵要讓員工心動，罰也罰得心痛?！濒斊郊o(jì)說。
　　當(dāng)年與魯平紀(jì)一起買下企業(yè)的那些老戰(zhàn)友，也一樣遵守這套制度?！爱?dāng)年我們一起轉(zhuǎn)業(yè)的股東，管理能力，完成任務(wù)能力有一定的差距的人，就會逐步退出管理層，有些人改行做其他事情，有的在家休息，他們原來的股份還保留。這種制度對企業(yè)來說非常有利，他們非常接受?！?br/>　　中華房屋的這套績效考核制度曾被陜西省人才中心作為推廣制度在全省進(jìn)行過推廣，老魯也去做過講座，“真正能推行的企業(yè)很少，我們之所以可以推行，正是因為我們擁有軍隊的血統(tǒng)和精神才能修煉這樣的內(nèi)家功?！?br/>　　
　　生存之外的擴(kuò)張
　　
　　一年多時間以來，“中國地產(chǎn)寒冬”的觀點(diǎn)出現(xiàn)壓倒性傾斜，分析師紛紛認(rèn)為，開發(fā)商會迎來資金鏈最緊張的時期，一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限
　　魯平紀(jì)也早就感受到大環(huán)境的變化，但他并不慌張，“就我們企業(yè)目前來看，中國對房地產(chǎn)業(yè)的政策，我們還沒有受到影響?！?br/>　　毫無疑問，海外市場的融資渠道成為中華房屋的資金鏈保證，“中華房屋轉(zhuǎn)到納斯達(dá)克市場以后，與美國以及全球房地產(chǎn)基金開始合作，給我們?nèi)谫Y開辟了一條非常寬的路。比國內(nèi)企業(yè)擁有更多融資的渠道。”
　　魯平紀(jì)所說的與國際房地產(chǎn)基金的項目合作是通過成立合資公司的形式，雙方各占一定比例的股份，中華房屋擁有控股權(quán)，共同出資運(yùn)作項目。
　　“這個合作建房對海外資金非常有吸引力，有很多國際房地產(chǎn)基金對中國的房地產(chǎn)非常感興趣?；I集了巨額資金尋找合適的方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。”這種模式也可以用于中國房地產(chǎn)企業(yè)間的合作，魯平紀(jì)希望企業(yè)間可以聯(lián)合起來推進(jìn)一些項目，更希望透過合作讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)分享中華房屋海外上市的成果。
　　此外，中華房屋在打開海外融資渠道的同時，國內(nèi)的融資渠道也敞開了大門，“成功在海外實現(xiàn)上市之后，我們反倒成為銀行追逐的對象，今年我們和省建行合作，簽定了一個唯一的10億元人民幣的貸款額度，支持中華房屋的發(fā)展。納斯達(dá)克對上市公司的監(jiān)管非常嚴(yán)格，企業(yè)的信息要做到透明，因而，國內(nèi)的銀行對我們非常信任?？梢哉f，我們上市之后，開辟了國內(nèi)外多條融資渠道，從而保證了中華房屋開發(fā)項目的正常進(jìn)展?！?br/>　　魯平紀(jì)的海外“尋錢記”，讓國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找到魯平紀(jì)討教經(jīng)驗，“有一些同行問我們怎么去上市，向我做這方面的咨詢。今年計劃在香港上市的，境外做IPO上市的一些企業(yè)，現(xiàn)在也回過頭來和我們談合作?！?br/>　　有了資金的中華房屋也確立了自己并購擴(kuò)張的戰(zhàn)略，并成立了一個針對并購的小組，專門尋找一些項目收購機(jī)會，輸出管理和品牌。
　　“上市之后，我們打通了資本通道，具有資金的優(yōu)勢，接下來需要瞄準(zhǔn)的自然也是土地儲備。所以我們接下來會把很大一部分精力放在尋找并購的機(jī)會上，尋找那些擁有好項目、但缺少資金開發(fā)的公司和項目。合作中我們必須堅持控股，按照我們的運(yùn)作思路去運(yùn)作。只有快速的并購才能快速的增長。這也是資本市場最容易看見的，也是最喜歡看見的?！濒斊郊o(jì)說。
　　中華房屋的并購戰(zhàn)略分為三個層面，一是上市公司企業(yè)間的并購，將中華房屋和其他上市公司合并在一起，資產(chǎn)得以快速的增加；二是收購國內(nèi)一些比較好的房地產(chǎn)企業(yè)，給這些企業(yè)發(fā)行中華房屋公司的股票，讓這些房地產(chǎn)公司間接實現(xiàn)上市；三是集群性的項目并購或進(jìn)行項目間的合作。
　　“這些方式可以說為我們開辟了迅速擴(kuò)張的途徑。我們已經(jīng)委托一些境外的銀行，包括德意志銀行等等，幫我們做準(zhǔn)備。我們已經(jīng)有了目標(biāo)公司，目前正在做方案和前期的測算。我們已經(jīng)行動起來了?！?br/>　　魯平紀(jì)表示，中華房屋要走向全國需要一個相當(dāng)長的過程?！拔覀兊谝徊降哪繕?biāo)要做西北地產(chǎn)的老大?！彼f，“西部包括12個省區(qū)，相比于中部和東部沿海競爭相對比較薄弱一些，未來的發(fā)展前景比較大。我們希望立足西部，再走向全國，有一天我們要走向海外?！?br/>