淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與預(yù)防措施

張　坤　喻　瑤

【摘 要】 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的基礎(chǔ)性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，正確對(duì)待和處理房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題將決定房地產(chǎn)業(yè)是否能夠健康發(fā)展。本文從房地產(chǎn)泡沫的成因、危害方面做了粗淺分析，并就房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防措施提出了自己的觀點(diǎn)和看法。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)管理；房地產(chǎn)泡沫；土地；地價(jià)オ

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的泡沫，主要是指由于土地和房屋價(jià)格的升高，背離了其使用價(jià)值，而產(chǎn)生的實(shí)際偏差。因此，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫存在的時(shí)候，即使買(mǎi)賣(mài)價(jià)格存在，但卻很難形成交易，或者形成一種表面上的虛假繁榮現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)價(jià)值是由土地價(jià)值及其地上附著物的價(jià)值構(gòu)成，而地上附著物是由人類(lèi)無(wú)差別勞動(dòng)凝結(jié)的，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金等確定，所以，地上附著物的價(jià)值相對(duì)比較容易計(jì)算和判別。因此，房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上就是土地泡沫，也稱(chēng)地價(jià)泡沫。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，《辭?！罚?995）的定義為：“虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券，地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寄寓金融危機(jī)，造成社會(huì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅造成社會(huì)動(dòng)蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以歸納成以下幾點(diǎn)：

首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)商品具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性，屬于大眾必須消費(fèi)的耐用消費(fèi)品，購(gòu)買(mǎi)具有不可抗拒性。此外，房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)的必要性和不可抗拒性必然會(huì)造成消費(fèi)者之間的攀比與無(wú)限的購(gòu)買(mǎi)欲望增長(zhǎng)，由此引來(lái)的購(gòu)買(mǎi)競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)引起價(jià)格的虛浮上揚(yáng)，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)泡沫無(wú)法避免。

其次，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫是指房地產(chǎn)的交易價(jià)格泡沫，不是指房地產(chǎn)部門(mén)的泡沫。因?yàn)榉康禺a(chǎn)部門(mén)是一個(gè)實(shí)體部門(mén)，這是與諸如金融證券等虛擬資本不相同的，所以房地產(chǎn)部門(mén)是不能單純與泡沫相聯(lián)系的，當(dāng)然，可以歸納的是，房地產(chǎn)部門(mén)在房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中起到了一定的載體作用。

第三，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)地位，屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，確實(shí)而且必然會(huì)存在一些經(jīng)濟(jì)上的泡沫，主要表現(xiàn)為：（1）地產(chǎn)價(jià)格泡沫；（2）房屋空置泡沫；（3）房地產(chǎn)投資泡沫；（4）房?jī)r(jià)虛漲泡沫。

一、房地產(chǎn)泡沫的成因分析

1、土地的稀缺性

由于土地面積的固定性和人類(lèi)對(duì)稀缺的土地的需求的無(wú)限擴(kuò)大性，土地資源總呈現(xiàn)出稀缺有限的特點(diǎn)。土地的稀缺有限性在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需求下，表現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間矛盾的不可調(diào)和性。在土地獲利需求的驅(qū)使下，獲取土地的權(quán)益成為一種行之有效的謀利手段，土地收益是虛擬資本的一種，通過(guò)反復(fù)轉(zhuǎn)手和交易，土地稀缺性及其虛擬資本是地價(jià)脫離土地實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生泡沫。

2、地價(jià)的虛構(gòu)性

土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)價(jià)格不一致的現(xiàn)象被稱(chēng)之為地價(jià)的虛構(gòu)性。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)理應(yīng)由交易后土地持有期內(nèi)土地收益的貼現(xiàn)值與未來(lái)土地可能再轉(zhuǎn)讓所獲增值收益的貼現(xiàn)值之和構(gòu)成，但是由于人們對(duì)交易后土地持有期內(nèi)土地收益的貼現(xiàn)值和未來(lái)土地可能再轉(zhuǎn)讓所獲增值收益貼現(xiàn)值的誤差估計(jì)，會(huì)使人們的估計(jì)值偏離于正常值。這種偏差越大，則說(shuō)明現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多，反正則越少。這就是房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法同時(shí)具備完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件（市場(chǎng)信息交流的充分性、買(mǎi)賣(mài)商品品質(zhì)的均衡性、買(mǎi)賣(mài)方市場(chǎng)的出入自由性、交易雙方數(shù)量的眾多性），所以房地產(chǎn)市場(chǎng)也被稱(chēng)為準(zhǔn)市場(chǎng)（sub-market），即不充分市場(chǎng)。由于買(mǎi)者信息的缺乏和買(mǎi)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng)性，眾多房地產(chǎn)交易和定價(jià)不一定是由市場(chǎng)完全決定，這種成交價(jià)格往往不能真實(shí)反映成交房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，所以也易形成泡沫。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)業(yè)中一旦形成泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快飆升很容易形成虛假需求信息，并影響開(kāi)發(fā)者與消費(fèi)者的預(yù)期投入。同時(shí)，虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)擠壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)長(zhǎng)期的大范圍負(fù)面影響，造成大量空置商品房的出現(xiàn)。不規(guī)范的住房抵押貸款操作又引起房地產(chǎn)價(jià)格虛高，增加了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)和購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。一旦消費(fèi)者還貸失敗，大量不動(dòng)產(chǎn)會(huì)變成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力，引起人才的外流，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防措施

根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理分析，防范房地產(chǎn)泡沫可以采取如下措施：

1、強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲

土地資源短缺不僅困擾著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也成為制約城市化與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題。從一定意義上講，土地資源的優(yōu)化配置，可以為國(guó)民提供一個(gè)公正、公開(kāi)、平等和安定的發(fā)展環(huán)境。為此，可先通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的合法地位，以防止城市規(guī)劃的朝令夕改、急功近利，這樣可以為保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性、為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，可以通過(guò)加快有形土地市場(chǎng)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公平和公開(kāi)。

2、建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系

通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的及時(shí)收集、整理和分析，可就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期向公眾發(fā)布市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)報(bào)告，以達(dá)到合理引導(dǎo)市場(chǎng)、為政府宏觀決策做好參謀的目的。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的增長(zhǎng)速度，必然會(huì)吸引大量的社會(huì)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)投資。所以，建議和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和完善預(yù)算管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，可以有效防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的進(jìn)一步產(chǎn)生。

3、靈活運(yùn)用銀行利率、政府稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

銀行利率和政府稅收兩種經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，必須做到有機(jī)結(jié)合、形成互補(bǔ)。在經(jīng)濟(jì)緊縮期間，短期內(nèi)可采用低息、減免稅收政策來(lái)刺激有效需求。但是，長(zhǎng)期實(shí)施一種政策，則有可能給市場(chǎng)投資發(fā)送錯(cuò)誤的信號(hào)。如：多次降息、資金成本過(guò)低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足高風(fēng)險(xiǎn)投資等。因此，政府可通過(guò)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫(xiě)字樓的貸款利息，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利息，使低息貸款能夠更好地向中低收入者流動(dòng)和傾斜。城市內(nèi)可以由政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況針對(duì)于高檔不動(dòng)產(chǎn)征收不動(dòng)地產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅，這樣有利于資源向城鎮(zhèn)和工業(yè)的優(yōu)化流動(dòng)。

4、整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

（1）要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)的貸款對(duì)象應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷(xiāo)對(duì)路的住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金不得低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證。

（2）要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)該嚴(yán)格評(píng)估抵押標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)。

[JP3]總之，房地產(chǎn)的泡沫不可避免，不合理控制房地產(chǎn)泡沫會(huì)給社會(huì)及人們帶來(lái)很大的危害。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要理性發(fā)展，宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控相結(jié)合，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以正確和科學(xué)的手段來(lái)對(duì)待房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的泡沫問(wèn)題。[JP]

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