酒店式公寓投資的隱性成本

投資酒店式公寓也并非是一本萬(wàn)利，在購(gòu)買前，你必須還得算算它的隱性成本。

由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受到牽連，在目前通貨膨脹率居高不下以及投資渠道相對(duì)狹窄的形勢(shì)下，某些酒店式公寓的開發(fā)商打出的高投資回報(bào)率吸引了眾多投資人士的眼球，那么，如何正確看待酒店式公寓的投資回報(bào)率呢？

從目前北京一手酒店式公寓開發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，很多開發(fā)商都打出了出租年投資回報(bào)率15%—18%的高投資回報(bào)率吸引客戶，事實(shí)上真有這么高的投資回報(bào)率嗎？

隱性成本一：契稅和公共維修基金

開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，其價(jià)格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。所以從上述情況來(lái)看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價(jià)格讓你動(dòng)心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個(gè)隱性成本的代價(jià)。

隱性成本二：租金價(jià)格的折扣

酒店式公寓的開發(fā)商在項(xiàng)目收益計(jì)算時(shí)，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目來(lái)看，銷售價(jià)格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對(duì)比。以同等地段的一個(gè)四星級(jí)酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場(chǎng)價(jià)格大約在800元/日，一個(gè)月就會(huì)有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會(huì)采取會(huì)員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在400元-500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)計(jì)的高投資回報(bào)率。

隱性成本三：物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用

針對(duì)投資酒店式公寓而言，除了需要在購(gòu)買時(shí)需要繳納必須的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們?cè)谕顿Y時(shí)忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點(diǎn)來(lái)看，開發(fā)商打出的每年15%—18%的高投資回報(bào)率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

隱性成本四：房屋空置期

我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，酒店客房的年平均入住率在70%—80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，一般的普通住宅平均每年也會(huì)有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個(gè)月的時(shí)間，這往往是很多投資人士忽略的問(wèn)題。

隱性成本五：中介費(fèi)

投資人在投資房產(chǎn)項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問(wèn)題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用也就成為了投資人士的隱性成本。

以上諸多因素，都需要投資者在投資之前必須要考慮的，但這些因素往往也是大家容易忽視的隱性成本。我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，許多酒店式公寓的開發(fā)商打出的15%—18%的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實(shí)的水平，而實(shí)際的年投資回報(bào)率也就是在5%—6%之間。

我愛我家建議廣大投資人士，隨著北京奧運(yùn)的臨近，不少開發(fā)商也借助奧運(yùn)概念進(jìn)行炒作，但大家一定要考慮到這一概念到底有多少的持續(xù)性。希望大家在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，多考察附近類似項(xiàng)目的房?jī)r(jià)、租金水平等相關(guān)數(shù)據(jù)，也希望大家通過(guò)我愛我家等知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行相關(guān)咨詢，仔細(xì)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行全面的分析后再做出判斷。

（我愛我家提供）