“退地”背后的風(fēng)險(xiǎn)

殷冬明

一個(gè)行業(yè)的調(diào)整，受傷最重的是那個(gè)不能退貨的環(huán)節(jié)。

開發(fā)商拿了一塊地，玩不轉(zhuǎn)，認(rèn)虧，退了，賠了一個(gè)多億。每個(gè)人都在心疼那一個(gè)多億，畢竟，誰掙一個(gè)多億都不是容易的事，結(jié)果灰飛煙滅了。套用陶淵明的詩，可道是“同行或余悲，他人心亦驚”。那個(gè)“同行”，我本想寫成“同事”，再一想，其實(shí)房屋價(jià)格下跌，那些手上還攥著高價(jià)地甚至天價(jià)地的開發(fā)商，有誰不是如枕荊棘，如坐火爐，甚至如抱炸彈？雖說同行是冤家，但是那也不過是平日里鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的斗個(gè)嘴兒，白個(gè)眼珠什么的。一旦黃河決堤，須臾沒頂?shù)臅r(shí)候，那點(diǎn)兒過節(jié)又算什么呢？

因?yàn)殚_發(fā)商一直不招人待見，公眾形象在全國(guó)行業(yè)排行榜里大概能夠名列“負(fù)三甲”，所以很多人把這件事視為開發(fā)商悲慘世界來臨的標(biāo)志，甚至認(rèn)為“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是不是要就此崩盤”，他們倒并不怎么悲傷，甚至還有一點(diǎn)兒幸災(zāi)樂禍的味道。

但是最糟糕的其實(shí)還不是開發(fā)商。既然是產(chǎn)業(yè)性調(diào)整，花大價(jià)錢買地的開發(fā)商固然是倒了霉的，可是他們畢竟還可以退地，還有人能夠收回去。這正如我們?nèi)ベI電視機(jī)，結(jié)果到家了發(fā)現(xiàn)有線電視漲到每天收費(fèi)5萬元，看不起了，這固然晦氣，但是我們至少7天之內(nèi)還可以退貨，我們不過虧一個(gè)運(yùn)費(fèi)。真正慘的是電視機(jī)廠，因?yàn)樗麄儾荒馨央娨暀C(jī)拆散了退給原材料供應(yīng)商。一個(gè)行業(yè)的調(diào)整，受傷最重的是那個(gè)不能退貨的環(huán)節(jié)。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)商顯然是可以退貨的。誰不能退貨呢？是地方政府。

地方政府在中國(guó)的行政財(cái)政收入體系里面處于一個(gè)非常尷尬的位置。1994年分稅制以后我國(guó)財(cái)權(quán)的集中度不斷提高，中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重從1993 年的22%大幅提高到2002 年的54.9%。省級(jí)政府的財(cái)力也從1994 年的16.8%提高的2000 年的28.8%。省級(jí)以下地方政府的財(cái)權(quán)只有余下不到20%的水平?？墒?，城市建設(shè)，土地開發(fā)，哪一樣都不是省錢的事。如果沒有高企的房?jī)r(jià)作為土地一級(jí)開發(fā)成本的支撐，恐怕中國(guó)城市土地的開發(fā)速度還不到現(xiàn)在的10%。

政府花錢開發(fā)，開發(fā)商埋單；開發(fā)商拿地蓋了房子，老百姓埋單。當(dāng)房?jī)r(jià)回落，開發(fā)商高價(jià)拿的地成為燙手山芋時(shí)，人們都愉快地說，開發(fā)商要不行了?？墒情_發(fā)商還可以退貨。當(dāng)政府的手上拿著開發(fā)商退掉的土地，他們?cè)撛趺崔k呢？

當(dāng)然，對(duì)于上海這座城市來說，土地總是不愁消化的，至多是價(jià)格問題。但是對(duì)于那些曾在兩三年前的總體規(guī)劃浪潮中大幅度圈地開發(fā)的二三線城市來說，那一塊塊即將被開發(fā)商退回的土地，如果土地出讓金還沒有全部到手（而這幾乎是一定的），那才是一場(chǎng)真正深刻的地方金融危機(jī)。（作者為易居中國(guó)?上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃總監(jiān)，清華大學(xué)客座教師）