讓房地產(chǎn)走完一個完整周期

宋　丁　楊　江

口述·宋 丁 整理·楊 江（記者）

如果不看到深圳漲和跌背后的問題，你將步入深圳后塵。

這幾個月深圳樓市量價齊跌，成交量回到10年前。就新盤成交量而言，2005年至2008年４年的數(shù)字非常有意思，2005年是900萬平方米，2006年700萬平方米，2007年是500萬平方米，而房價在2005年漲了17％，2006年漲了26％，2007年漲了50％以上，今年呢，上半年是100多萬平方米，如果下半年繼續(xù)低迷，今年新盤就是300多萬平方米，連續(xù)４年，逐年遞減200萬平方米，相當(dāng)不理性。

按照深圳人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口消費(fèi)水平，二三級市場一年總得成交1200萬平方米吧，但今年新舊市場到年底可能也就只有700萬平方米成交量。這個成交量是反映這個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求與人均消費(fèi)水平的嗎？！

市場觀望氛圍很濃，此時輿論導(dǎo)向非常重要，但輿論似乎都在講還沒有跌到位，認(rèn)為開發(fā)商要大膽降，我實(shí)在看不懂，從深圳的基本面，我看不出“隆冬”跡象。

投資、消費(fèi)、出口是拉動國民經(jīng)濟(jì)的三架馬車，深圳是出口外向型城市，現(xiàn)在出口受到較大影響，消費(fèi)內(nèi)需力度也一直不夠，政府最好操控的就是投資，這當(dāng)中，房地產(chǎn)占了很大板塊，如果這個市場低調(diào)到不能發(fā)展，這個城市國民經(jīng)濟(jì)我就看不到前景了。

房地產(chǎn)市場到了今天充塞太多情緒化的觀點(diǎn)。我強(qiáng)烈呼吁房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康地發(fā)展，這個城市并沒有嚴(yán)重到怎樣的程度，為什么一些輿論這么消極。

當(dāng)然，房價降到目前的水平是正常的，是對過去３年特別是2007年暴漲的理性回歸。

上世紀(jì)90年代末的房改是真正推動中國房地產(chǎn)市場化的改革，直到去年，都是爬坡狀態(tài)，只是有快慢，去年是暴漲式爬坡，說明房地產(chǎn)到現(xiàn)在連一個完整的成長周期都沒有過去。

我們必須承認(rèn)我們在這個領(lǐng)域是不成熟的，必須學(xué)會通過這次的調(diào)整來走完一個完整的周期。所謂周期，就是必須讓它漲透，然后再讓它跌透。政府要控制好漲與跌的兩端，在這兩根高壓線中間，市場經(jīng)濟(jì)愛怎么走怎么走，我不管你。

我認(rèn)為深圳樓市再暴跌不可能了，但市場觀望心理還是比較濃郁，加上后奧運(yùn)時代已經(jīng)開始，不排除一定程度比如10％慣性下跌。政府現(xiàn)在還沒有必要出手，如果萬科地產(chǎn)這樣的企業(yè)都有危機(jī)的時候，那就意味著一個大的轉(zhuǎn)點(diǎn)，那就不是一個行業(yè)、一個企業(yè)的倒掉，而是深圳經(jīng)濟(jì)的倒掉。

跡象表明，市場內(nèi)部正在進(jìn)行良性調(diào)節(jié)。部分中小企業(yè)扛不住，和大企業(yè)協(xié)商兼并，這不是很好嘛？我們過去就想要看到這個場面。

斷供潮不會出現(xiàn)，“負(fù)資產(chǎn)”不意味著斷供。“千億斷供”已被證實(shí)為“劍客”帶頭的炒作，不要讓劍客橫行市場，我們堅決反對5個月暴漲50％讓老百姓買不起房，我們也不希望出現(xiàn)“劍客”讓老百姓跟著他們走，這是另一種非理性。我覺得這也是一種超級誤導(dǎo)。

過去存在的開發(fā)商、中介、購房者聯(lián)手騙貸、變相零首付，這些問題都得以曝光，不是很好嘛，以后就陽光操作了，讓房地產(chǎn)經(jīng)歷完整的周期，把所有的問題暴露出來，然后該完善的完善，下一輪肯定會避免。

深圳的警示就是：認(rèn)真總結(jié)這一輪發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善制度化與角色定位。這一輪漲跌關(guān)鍵不在于市場，而在于政府，主要問題還是政府角色的缺失。政府應(yīng)該承擔(dān)保障性住房，然后剩下的由市場解決。現(xiàn)在政府把這部分承擔(dān)起來了，所以罵娘的又轉(zhuǎn)變?yōu)閵A心層，于是出現(xiàn)了代言人比如牛刀、鄒濤。

我認(rèn)為，深圳在全國是很具代表性的，深圳暴露的問題在別的城市都存在，只是暴露得更集中、更早，各大城市應(yīng)該互相學(xué)習(xí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

如果不看到深圳漲和跌背后的問題，你將步入深圳后塵。

（宋丁，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任）