房?jī)r(jià)終會(huì)壓垮誰(shuí)

時(shí)寒冰

發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表著一種話語(yǔ)權(quán)，而話語(yǔ)權(quán)背后則隱藏著利益。部門利益至上影響了政府部門的價(jià)值取向，甚至常常背離公共利益。有關(guān)部門各自按照自己的定義發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，使得相關(guān)數(shù)據(jù)之間往往差之千里。

政府保障體制的殘缺，租金低廉且穩(wěn)定的廉租房極其短缺，都促成了中國(guó)人的“買房就是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”的認(rèn)識(shí)。而當(dāng)房地產(chǎn)成為最賺錢最受追捧的“支柱性”行業(yè)，住房從基本的生活必需品變成一種奢望，房?jī)r(jià)的走勢(shì)成為舉國(guó)關(guān)注的曲線也就變得順理成章。

外資開始撤退

房?jī)r(jià)是漲還是跌，原本一個(gè)很簡(jiǎn)單的問題，卻因?yàn)橛嘘P(guān)部門之間信息的彼此抵觸而變得迷亂。

發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表著一種話語(yǔ)權(quán)，而話語(yǔ)權(quán)背后則隱藏著利益。部門利益至上影響了政府部門的價(jià)值取向，甚至常常背離公共利益。有關(guān)部門各自按照自己的定義發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，使得相關(guān)數(shù)據(jù)之間往往差之千里。比如空置率，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為，空置面積是指報(bào)告期末已竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分(包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面積)。而原建設(shè)部則認(rèn)為，竣工3年以上未銷售或出租的才被作為空置積壓房。

鷸蚌相爭(zhēng)，漁翁得利。當(dāng)有關(guān)部門在數(shù)據(jù)方面打架的時(shí)候，開發(fā)商在事實(shí)上成為房地產(chǎn)信息的提供者。他們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷影響乃至左右著民眾的購(gòu)房行為，并逐漸把公眾引向狂熱的歧路。

2007年1—5月，深圳市的房?jī)r(jià)累積漲幅超過50％。其中，5月份深圳市商品房成交均價(jià)達(dá)到每平方米14223元。但是2007年底，深圳房?jī)r(jià)步入調(diào)整，2008年，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳水，最近公布的5月份的數(shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)跌回2007年年初的起漲點(diǎn)，不少樓盤跌幅達(dá)到或超過50％，許多希望獲得暴利的炒房者被深度套牢。深圳、廣州的房?jī)r(jià)下跌，并非孤立的特例，而更像是全國(guó)房?jī)r(jià)整體走勢(shì)變動(dòng)的一次預(yù)演。雖然，我們無(wú)法確切地知道，誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)深圳，但是，我們卻知道，只要是泡沫，就總會(huì)走向破滅。

在國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷仍處于膠著、迷茫狀態(tài)時(shí)，外資發(fā)出了自己的聲音。摩根士丹利計(jì)劃將其在上海投資的第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目以11億元人民幣的報(bào)價(jià)出售。這是大摩第一次將上海持有項(xiàng)目出讓。此前5年中，這家在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)豐富的投行一直保持著“只進(jìn)不出”的作風(fēng)。據(jù)稱，大摩的后續(xù)“出貨”還將跟進(jìn)，花旗也不約而同地在考慮出售所持物業(yè)。那些寄希望于外資或熱錢維持中國(guó)高房?jī)r(jià)的人恐怕要失望了。

美國(guó)商務(wù)部最近公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，該國(guó)新屋銷售中間價(jià)創(chuàng)下近40年來(lái)最大跌幅，新房(獨(dú)棟，相當(dāng)于中國(guó)的別墅)銷售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元，這種精裝修的面積大都在200平方米以上的房屋，折合成人民幣單價(jià)也不過每平方米8000元左右。而2007年我國(guó)新住宅(相當(dāng)于美國(guó)的公寓)銷售的平均價(jià)格為3655元／平方米。如果考慮到我國(guó)的房?jī)r(jià)是毛胚房，質(zhì)量和品質(zhì)低于美國(guó)，且不包含土地所有權(quán)(我們只有70年使用權(quán))，再考慮到美國(guó)人的人均收入是中國(guó)的30倍，熱錢還會(huì)瘋狂地涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?

在潮水退卻以前，沒有誰(shuí)確切地知道水里的人到底是穿著衣服還是一絲不掛，等到潮水退卻，一切都真相大白。但對(duì)于房?jī)r(jià)，目前只有深州、廣州等地套在高位的炒房者，如果想變現(xiàn)，就會(huì)首先品嘗到負(fù)資產(chǎn)的苦澀。

危機(jī)四伏的房?jī)r(jià)

在汶川地震發(fā)生后，許多既得利益者認(rèn)為，地震對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)沒有影響，因?yàn)榇ū钡貐^(qū)基本上屬于農(nóng)村，受災(zāi)民眾多數(shù)不屬于商品房有效消費(fèi)群體。但事實(shí)上，地震的確在影響著房?jī)r(jià)，并且，影響力之大到了令許多人困惑的地步。

汶川大地震波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個(gè)省(區(qū)、市)，417個(gè)縣，災(zāi)區(qū)總面積44萬(wàn)平方公里，受災(zāi)人口4561萬(wàn)人。汶川大地震后，許多購(gòu)房者尤其投資和投機(jī)性購(gòu)房者的心理發(fā)生了巨大變化。買房的時(shí)候，他們首先詢問的是房屋的抗震能力，而現(xiàn)有市場(chǎng)中龐大的存量住房，許多都被視為“建筑垃圾”——而開發(fā)商不斷否認(rèn)前幾年的“作品”以突出現(xiàn)代“作品”的優(yōu)異，以加速人們消費(fèi)行為的更新?lián)Q代，那么幾年過后，他們是否會(huì)再?gòu)?qiáng)調(diào)現(xiàn)在的房屋是何等的垃圾，而未來(lái)的才是真正意義上的精品?

由于我國(guó)已經(jīng)30多年沒有發(fā)生過汶川這樣的大地震，加之我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)、監(jiān)審不力——許多程序其實(shí)是由開發(fā)商直接完成的，不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中因開發(fā)商偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點(diǎn)”。

投資與投機(jī)性住房，是推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一大決定性因素，而地震對(duì)投資與投機(jī)性住房的打擊最大。地震發(fā)生后，幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn)，按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開發(fā)商，而是購(gòu)房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下，貸款也必須繼續(xù)償還。雖然央行找到了一個(gè)折中的解決方案，但此事給購(gòu)房人帶來(lái)的震撼是顯而易見的。

如果僅僅把這當(dāng)成地震災(zāi)區(qū)才有的特例，就會(huì)犯下想當(dāng)然的錯(cuò)誤。當(dāng)北京、上海的購(gòu)房者詢問住房的抗震性能時(shí)也許會(huì)有人感到奇怪，但是，開發(fā)商們不應(yīng)該忽略這句詢問背后的含義——地震在改變購(gòu)房者的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)而影響到他們的消費(fèi)選擇。

至于美國(guó)次債危機(jī)，它讓政府和銀行如此清晰地認(rèn)識(shí)到，次級(jí)按揭貸款的巨大隱患一旦暴發(fā)該是多么可怖。銀行不再不加區(qū)分地對(duì)政府的調(diào)控措施陽(yáng)奉陰違——認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的危害時(shí)它們也會(huì)本能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，政府也不再忽略調(diào)控政策的執(zhí)行效果，兩者從次級(jí)債危機(jī)中共同得出了防患于未然的教訓(xùn)，于是，房貸新政實(shí)行，炒房等投機(jī)行為開始受到重視，土地囤積及炒作行為成為查處對(duì)象。

越南金融危機(jī)的爆發(fā)，更是給了炒房者一個(gè)最近的教訓(xùn)和參照。它告訴購(gòu)房者，沒有不破滅的泡沫，一旦房?jī)r(jià)步入下跌軌道該是多么可怕，越南房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)50％的跌幅，無(wú)論政府還是購(gòu)房者都不敢無(wú)視這一現(xiàn)象所包含的信號(hào)。

不可承受之重

蘇軾曾有“春江水暖鴨先知”的名句，而開發(fā)商就是最先感受到房?jī)r(jià)冷暖的鴨子，只是，他們有著更強(qiáng)烈的嗅覺。開發(fā)商本身就是一個(gè)帶有巨大投機(jī)性的群體。他們通過囤積居奇，抬高房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)他們之前發(fā)出的房?jī)r(jià)將只漲不跌的預(yù)言，而一次次的驗(yàn)證，又使得許多人真的把他們當(dāng)成預(yù)言家，他們順著開發(fā)商指引的方向前行，并不斷推高房?jī)r(jià)。而且，許多炒房人全然不顧高房?jī)r(jià)帶來(lái)的通脹壓力，成為高房?jī)r(jià)的維護(hù)者，演繹出“斯德哥爾摩綜合癥”的現(xiàn)代版。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)連年上漲是對(duì)未來(lái)利潤(rùn)和人們未來(lái)收入的極度透支，而這種透支是不可能延續(xù)下去的。一度出現(xiàn)的“面粉貴過面包”(即地價(jià)高于房?jī)r(jià))的現(xiàn)象，其實(shí)意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)!事實(shí)也正是如此，假如對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期不再樂觀，高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)立即顯現(xiàn)出來(lái)。在這種情況下，如果開發(fā)商繼續(xù)囤積土地不僅面臨著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌帶來(lái)財(cái)富縮水風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著兩年后土地將被無(wú)償收回的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。

于是，在開發(fā)商一如既往強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲之時(shí)，他們卻在玩金蟬脫殼。土地流拍和退地現(xiàn)象正是對(duì)此的注解。自去年9月房貸新政推出，地價(jià)就停止了瘋漲的步伐。2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，打擊土地囤積，加大了囤地的政策風(fēng)險(xiǎn)與資金風(fēng)險(xiǎn)，地價(jià)掉頭向下。上海市楊浦區(qū)新江灣城的一地塊，以底價(jià)67.5億元成交，而在2007年12月份，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)的成交價(jià)格約在180億元左右。隨后，全國(guó)不少城市的土地拍賣出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，許多城市的地價(jià)迅速步入下降軌道。

地價(jià)下跌加上對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的悲觀，引發(fā)了退地現(xiàn)象。一些開發(fā)商寧肯失去保證金，也退掉土地。比如，今年3月初，福建融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將昔日高價(jià)拍得的土地(總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬(wàn)元)退還。

這一切都預(yù)示著，房?jī)r(jià)已經(jīng)變得非常脆弱，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)，還是和房?jī)r(jià)有關(guān)的個(gè)體，都難以再承受畸高房?jī)r(jià)的沉重。

國(guó)際上一般用“房?jī)r(jià)收入比”(即一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入的比值)來(lái)表示房?jī)r(jià)的合理性與消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)房能力。比值越高，說明居民家庭對(duì)住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對(duì)住房的支付能力越高。針對(duì)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，世界銀行專家給出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍。

這個(gè)比例得到了中國(guó)政府的確認(rèn)。1998年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文提出，一個(gè)地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍，這是有關(guān)部門經(jīng)過綜合評(píng)估后得出的結(jié)論。

而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。這個(gè)數(shù)據(jù)涵蓋了城市郊區(qū)及市轄的縣鄉(xiāng)，如果單純計(jì)算中心市區(qū)的“房?jī)r(jià)收入比”將更高，可達(dá)到30倍至50倍以上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2007年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元，2007年住宅銷售平均價(jià)格為3655元，平方米，“房?jī)r(jià)收入比”已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過泡沫全盛時(shí)期的日本。

而當(dāng)房屋作為投資品時(shí)，其價(jià)格是由房屋的租金所決定。通常用“租售比”(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值)來(lái)衡量其價(jià)值，根據(jù)國(guó)際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，投資價(jià)值較大，而在中國(guó)，深圳、廣州等地的租售比，甚至達(dá)到1：1000。一些房屋等到報(bào)廢時(shí)也收不回成本。有人計(jì)算過，買一套房出租所得租金收入，還不如存到銀行掙利息劃算——即使在負(fù)利率的情況下亦如此。這說明，房屋的投資價(jià)值已經(jīng)喪失。

當(dāng)房屋作為投機(jī)品存在時(shí)，其價(jià)格取決于投機(jī)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期。但是，投機(jī)者的本性決定了，它更重視短期獲利能力。當(dāng)它敏銳地捕捉到調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，并因此退出市場(chǎng)，建立在脆弱地基上的房?jī)r(jià)就有可能突然坍塌——國(guó)內(nèi)近期有深圳可參照，遠(yuǎn)期有海南、北海泡沫；國(guó)外近期就有越南可以對(duì)比。

在汶川地震發(fā)生后，許多既得利益者認(rèn)為，地震對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)沒有影響，因?yàn)榇ū钡貐^(qū)基本上屬于農(nóng)村，受災(zāi)民眾多數(shù)不屬于商品房有效消費(fèi)群體。但事實(shí)上，地震的確在影響著房?jī)r(jià)，并且，影響力之大到了令許多人困惑的地步。