樓市不能輕言“救”

祁京梅

中國房地產(chǎn)市場的短期不景氣，其實質(zhì)是在房地產(chǎn)泡沫的制造過程中階段性受阻。此時如果政府在金融、信貸等方面放手進行所謂的“救助”，那就意味著支持房地產(chǎn)業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫。

始于2003年的本輪經(jīng)濟增長周期，與房地產(chǎn)投資的快速增長有較為密切的關(guān)系。正是基于此，當(dāng)前許多人提出中國政府應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)予以“救市”扶助。但筆者認為，目前政府對房地產(chǎn)業(yè)不宜輕言“救市”。

隨著中國福利分房制度的取消，1999年以來，在公有住房商品化、商品房買賣規(guī)范化、二手房交易放寬等政策的引導(dǎo)下，中國城市居民住房商品化、私有化以前所未有的進程快速推進。但2006年以來，中國各主要城市地區(qū)的商品房價格快速上漲，而且房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍存在開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機行為。2007年，為了防范逐步放大的地產(chǎn)金融風(fēng)險，央行、銀監(jiān)會出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。

一年后的2008年，監(jiān)管部門的9·27房貸新政顯示出威力，投機炒樓行為和各地房價瘋漲的勢頭暫時被遏制，商品房價格和銷售開始回歸理性。在市場的觀望心態(tài)和相對緊縮的金融政策下，一些一直依靠貸款而缺乏自有資金、但投資戰(zhàn)線卻拉得很長的房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，這是政策調(diào)整的附屬效應(yīng)，不足為奇，如果因此而取消政策限制，甚至出臺“救市”新政，前期努力將前功盡棄。

誰從“救市”獲益最大?

從2007年10月份以來，中國房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)了所謂“蕭條”的態(tài)勢，但這種“蕭條”遠不是真正意義上的蕭條。

嚴(yán)格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經(jīng)濟現(xiàn)象。反觀中國房地產(chǎn)市場，市場需求不旺的原因不在于出現(xiàn)了真正的蕭條，而是由于產(chǎn)品價格過高，大大超過消費者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區(qū)樓盤大幅度降價，結(jié)果購房者踴躍購買，已說明了這一問題。

從經(jīng)濟學(xué)的角度來分析，中國目前房地產(chǎn)市場的供求狀況，其本質(zhì)在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，需求和供給就會達到均衡。正是由于產(chǎn)品的供應(yīng)者即房地產(chǎn)開發(fā)商堅持價格不回落，個別開發(fā)商甚至還要將價格抬高一下，最終人為造成了供需缺口。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商在等待市場積攢反彈的力量，希望重現(xiàn)前幾年房價扶搖直上的局面。他們在市場“蕭條”的情況下還能維持強姿態(tài)，恰恰說明前幾年的暴利積累足夠讓他們挺過去，只是沒以前那么舒服而已。如果挺不住了，房價自然要降。

開發(fā)商擔(dān)心一旦房價下跌的趨勢控制不住，很可能就會一路降低到其應(yīng)有的價格即均衡價格，而這一價格水平很可能比現(xiàn)在的市場價格要低很多，房地產(chǎn)開放商的贏利就將大幅降低。開發(fā)商力圖通過堅挺、熬過利益集團和政策博弈期，達到操控房地產(chǎn)市場走勢的目的。一些開發(fā)商采取變相的方法降低價格，意圖無非是要掩蓋房價應(yīng)該下跌的趨勢，希望通過這種間接的降價方式達到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產(chǎn)名義價格不下降的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)商能夠操控市場的原因在于其壟斷性。雖然房地產(chǎn)業(yè)表面具備了“充分競爭”的形式，但是從具體運營上看，無論從拿地、貸款、上市融資，還是開發(fā)經(jīng)營上，都多多少少有“權(quán)力資本”的影子。

不透明的要素市場、不完全遵循市場規(guī)則的政府、地產(chǎn)和金融等相關(guān)利益關(guān)聯(lián)方的運營方式，注定了房地產(chǎn)市場是不充分競爭的。

更為重要的是，在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商壟斷了定價權(quán)力這一最重要的話語權(quán)，極度拉高了進入這一行業(yè)競爭的要素成本價格，導(dǎo)致廣大購房者只能成為被動的接受者，導(dǎo)致希望理性經(jīng)營、追求微利或者適度利潤的良性資本無力進入。即使在目前房市表面不景氣的情況下，現(xiàn)有的壟斷房地產(chǎn)開發(fā)商也能堅持住，關(guān)鍵就是其壟斷了定價權(quán)。

上述的分析可以看出，中國房地產(chǎn)市場步入的是一個行業(yè)內(nèi)自釀的偽“蕭條”期，是房地產(chǎn)商自己造就的階段性處境，并不存在本質(zhì)上的市場轉(zhuǎn)折期。這是政府是否要“救市”的重要判斷條件。

中美房地產(chǎn)危機性質(zhì)截然不同

許多國人要求政府出臺“救市”政策，其列出的參照依據(jù)是美國出臺了多項對房地產(chǎn)、對金融危機的“救市”計劃。但中美的房地產(chǎn)危機和市場蕭條性質(zhì)與階段截然不同，美國的政策在中國并不適用。

美國出臺“救市”政策是在次級(風(fēng)險更高)房地產(chǎn)按揭貸款以及其衍生金融產(chǎn)品泡沫破裂后，為維持經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)采取注入大量資金的補救措施。而中國房地產(chǎn)市場的短期不景氣，其實質(zhì)是在房地產(chǎn)泡沫的制造過程中階段性受阻。此時如果政府在金融、信貸等方面放手進行所謂的“救助”，那就意味著支持房地產(chǎn)業(yè)可以繼續(xù)吹大泡沫。

如果政府那樣做，表面看，結(jié)果是中國經(jīng)濟的賬面數(shù)字保住了增速指標(biāo)、房地產(chǎn)開放商重回暴利時代，但實際受損失的是普通購房者和國民經(jīng)濟持續(xù)健康增長的前景。老百姓購買了遠遠高于自己支付能力的住房，背上一生難以解脫的債務(wù)，國民經(jīng)濟由于房地產(chǎn)的過度泡沫早晚要破裂，經(jīng)濟運行不僅可能重蹈日本80年代房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的實體經(jīng)濟危機，也將重現(xiàn)美國本次房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的一系列金融和信用危機。

美國之所以要“救市”，一個重要的原因就是房地產(chǎn)市場和金融市場有著千絲萬縷的聯(lián)系，在很大程度上，政府要救的是金融系統(tǒng)。而是否采取“救市”行為，很大程度上取決于對金融系統(tǒng)受到危害程度的判斷。

美國采取“救市”行動，主要是因為房利美和房地美兩家公司因為失控的利益驅(qū)動，采取了一邊放住房按揭貸款、一邊向金融市場推出次級按揭貸款證券化產(chǎn)品的高風(fēng)險經(jīng)營模式，進而，房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生的相關(guān)信貸金融風(fēng)險，在金融投資市場得到成倍數(shù)鏈條式擴張。

導(dǎo)致美國政府這次采取措施“救市”的根本原因在于，房利美和房地美這兩家公司寡頭壟斷性地承擔(dān)了帶有美國國民住房金融公共服務(wù)性質(zhì)的按揭貸款業(yè)務(wù)，在缺乏約束的情況下，其所承攬的業(yè)務(wù)量在國家整個地產(chǎn)金融中集中占比過大，加之按揭貸款證券化的傳導(dǎo)作用，最終導(dǎo)致整個金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)價格的變動異常敏感、巨無霸似的把風(fēng)險放大到整個金融市場、并且有可能使美國國家金融體系崩盤。再加上一直以來對這兩大公司債務(wù)部分的政府信用擔(dān)保承諾，美國政府才完整接管了兩家公司。盡管如此，這一行動在美國仍然爭議很大。

然而，適應(yīng)美國特殊情境下的政策，未必適應(yīng)中國情境。首先，當(dāng)前階段下，中國的房地產(chǎn)相關(guān)貸款所占比例與美國相比，依然較低，而且，遠沒有與美國兩房貸款機構(gòu)類似的、把中國國內(nèi)地產(chǎn)金融風(fēng)險如此集中的頻臨破產(chǎn)的風(fēng)險金融機構(gòu)。

其次，中國并沒有實施按揭貸款證券化等高風(fēng)險創(chuàng)新，即使暴露一些局部地產(chǎn)信貸風(fēng)險，也不會在整個金融系統(tǒng)大規(guī)模傳播。而且風(fēng)險也有利于當(dāng)局和金融業(yè)在此關(guān)鍵時刻，加強自我監(jiān)管，懸崖勒馬，回歸理性經(jīng)營，避免重蹈美國兩房機構(gòu)瀕危的覆轍。

再次，在中國，“斷供”這一說法最近很短時間才出現(xiàn)，而且大多數(shù)被證明為由某些利益團體推動的騙局，而另一部分可能會出現(xiàn)斷供的團體，恰恰正是投機者，不是住房消費者。因此，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的可能性并不存在。同時，即使出現(xiàn)小規(guī)模投機者斷供，銀行業(yè)整體資產(chǎn)規(guī)模大，當(dāng)前受到的影響仍不會是主要問題。

“救市”政策有違公平

“救市”的忠實擁護者大概包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、地方政府等，這些團體背后的利益動機不言而喻，都是能夠從房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲中獲利的階層。

客觀而言，目前的房地產(chǎn)價格，已經(jīng)使社會各階層的利益格局發(fā)生了很大的、不利于中低收入階層的變化，并且這一改變已經(jīng)通過壓縮消費，進而影響到了宏觀經(jīng)濟長期發(fā)展的前景，如果繼續(xù)做出有利于房地產(chǎn)價格上漲的行為，無疑會激化社會矛盾，代價高昂。

人們記得，在幾年前，為了控制房地產(chǎn)價格過快上漲，政府曾陸續(xù)出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產(chǎn)商和一些政府部門聯(lián)合“抵消”了，沒有達到預(yù)期目的。目前，在國內(nèi)外雙重壓力的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷暴力遭受壓力的時候，政府有什么理由一直讓房地產(chǎn)開發(fā)商永遠處于被保護的地位?

即使說，在中國過去所經(jīng)歷的一個不可持續(xù)的經(jīng)濟增長模式下，房地產(chǎn)行業(yè)一度貢獻于投資拉動和GDP數(shù)字增長，但是如果任由房地產(chǎn)開發(fā)商操縱市場，受到損毀的將是絕大多數(shù)人的未來利益和國民經(jīng)濟長期增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數(shù)人，這顯然是不公平的。

而任何政策不公平，最終都會在某個時點上，反映為經(jīng)濟發(fā)展的代價，甚至可能表現(xiàn)為畸形繁榮之后的真正蕭條。