房子能夠協(xié)議分割嗎？

徐中孟　雷艷坤

一物一權(quán)原則，是指一個(gè)物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，一個(gè)所有權(quán)的客體也只能是一個(gè)獨(dú)立的物。因此，物的某一部分不能成立單獨(dú)的所有權(quán)，多個(gè)物也不能僅成立一個(gè)所有權(quán)。

索先生與張女士于2005年協(xié)議離婚，針對登記在張女士名下的一套兩居室，雙方在離婚協(xié)議中約定：一間歸索先生所有，一間歸張女士所有。2007年1月，張女士對離婚協(xié)議中的房屋劃分不滿，起訴至法院，要求確認(rèn)離婚協(xié)議中有關(guān)房屋的約定無效。

此案經(jīng)過法院的審理，近日做出一審判決，確認(rèn)雙方的約定無效，兩居室歸張女士所有，同時(shí)張女士給付索先生房屋折價(jià)款。

承辦法官認(rèn)為：一套房屋只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，雖可以由兩個(gè)以上個(gè)人共有，但法律不允許對同一套房屋設(shè)定兩個(gè)以上的所有權(quán)。也就是說，一套房屋不能由兩個(gè)以上個(gè)人分別擁有該套房屋的不同房間。因?yàn)橐惶追课萑绻O(shè)定兩個(gè)以上所有權(quán)，不僅每個(gè)所有權(quán)的范圍和界域無法確定，而且所有權(quán)人對物的直接支配和排他的權(quán)利也無法實(shí)現(xiàn)。這在物權(quán)理論上稱為一物一權(quán)原則。本案是依據(jù)物權(quán)基本原則和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定做出的終審判決。

一物一權(quán)

針對此案，筆者與判案法官對“一物一權(quán)”和物權(quán)公示性的理解等問題存在不同看法，同時(shí)還對本案中涉及的共有關(guān)系與判案法官的意見存在一定的分歧，提出供大家探討。

首先，就“一物一權(quán)”原則和物權(quán)公示性原則而言，所謂一物一權(quán)原則，是指一個(gè)物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，一個(gè)所有權(quán)的客體也只能是一個(gè)獨(dú)立的物。因此，物的某一部分不能成立單獨(dú)的所有權(quán)，多個(gè)物也不能僅成立一個(gè)所有權(quán)。所謂物權(quán)公示性原則，是指物權(quán)的享有與變動必須采取可由社會公眾獲悉的外部表現(xiàn)方式，否則該物權(quán)不能具有排它性效力，也就無法保證物權(quán)的絕對性。因此，一個(gè)房屋上只能成立一個(gè)所有權(quán)，且以房屋登記管理機(jī)關(guān)登記和頒發(fā)的所有權(quán)證書上記載的所有權(quán)人為權(quán)利人，房屋內(nèi)的兩個(gè)房間不能單獨(dú)設(shè)立所有權(quán)，筆者就上述問題的意見與該案承辦法官的觀點(diǎn)是一致的。

但是，上述判斷是建立在物權(quán)公示性原則基礎(chǔ)上、對第三人效力而言，屬于對外的效力；對內(nèi)來說，當(dāng)事人之間可以對該物形成共有關(guān)系，根據(jù)約定或法律規(guī)定形成按份共有或共同共有。對共有關(guān)系而言，《中華人民共和國民法通則》第七十八條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。 共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”《物權(quán)法》第103條則規(guī)定：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確，除共有人有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！币虼?，本案中，如果索先生與張女士在婚姻關(guān)系成立前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間對該房屋的分配不存在其他約定，則雙方在婚姻存續(xù)期間對房屋屬共同共有,而二人在離婚協(xié)議中對房屋內(nèi)房間所屬的約定，即“一間歸索先生所有，一間歸張女士所有”的約定是二人將房屋共同共有關(guān)系變更為按份共有關(guān)系的約定，該約定幷不違反強(qiáng)行法的規(guī)定，依“合同自由”的原則，是合法有效的，應(yīng)得到法院的保護(hù)。

綜上，如果二人在房屋登記管理機(jī)構(gòu)登記和頒布的所有權(quán)證書上將該房屋的所有權(quán)人登記為一人、未明確二人為共有人的話，則如果該登記的所有權(quán)人將房屋賣給第三人，第三人可以依賴公示效力，相信該登記所有權(quán)人為房屋的唯一所有權(quán)人，而與其達(dá)成買賣交易幷依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，未登記者不能因自己與登記所有權(quán)人間存在按份共有的約定而主張買賣合同無效、房產(chǎn)過戶手續(xù)無效，但可以依據(jù)其與登記所有權(quán)人的約定而向登記所有權(quán)人要求其承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。在不涉及第三人的情況下，當(dāng)事人之間應(yīng)按照內(nèi)部約定處理共有關(guān)系及物的分配，幷以此辦理相應(yīng)的物權(quán)變動手續(xù)，違反約定者，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。

優(yōu)先購買權(quán)

本案中，從張女士起訴要求確認(rèn)離婚協(xié)議中有關(guān)房屋的約定無效的理由可以看出，張女士是因“對離婚協(xié)議中的房屋劃分不滿”而起訴，違約意圖明顯，而其要求法院確認(rèn)離婚協(xié)議無效的理由不成立，因此，法院應(yīng)駁回張女士的訴訟請求，確認(rèn)該離婚協(xié)議約定有效。

綜上，筆者對此例案件有如下觀點(diǎn)：第一，不動產(chǎn)的物權(quán)應(yīng)該存有兩大要件，一為”公示公信“的原則，二則為”登記主義”；那就是說，不動產(chǎn)的所有權(quán)人，以在行政機(jī)關(guān)所登記的為準(zhǔn)，其具備了對抗善意第三人的效力。

第二個(gè)問題是該合同是否有效的問題。簡單而言，以“合同自由”的原則，雙方當(dāng)事人在不違反法律規(guī)定的范圍內(nèi)有訂立合同和確定合同內(nèi)容的自由，在這個(gè)問題上筆者認(rèn)為該合約應(yīng)為有效，不過在處理上，由于“一物一權(quán)”的原則及房屋本身特定等問題，難以對房屋作出合理的分割，因此，如果張女士不是起訴確認(rèn)該協(xié)議無效，而是要求法院依法對房屋進(jìn)行分配的話，筆者主張應(yīng)把房屋變賣，而把價(jià)款平均分配，在房屋變賣時(shí)，雙方中的一方，可以得到“優(yōu)先購買權(quán)”為宜。

插牌：所謂物權(quán)公示性原則，是指物權(quán)的享有與變動必須采取可由社會公眾獲悉的外部表現(xiàn)方式，否則該物權(quán)不能具有排它性效力，也就無法保證物權(quán)的絕對性。因此，一個(gè)房屋上只能成立一個(gè)所有權(quán)，且以房屋登記管理機(jī)關(guān)登記和頒發(fā)的所有權(quán)證書上記載的所有權(quán)人為權(quán)利人，房屋內(nèi)的兩個(gè)房間不能單獨(dú)設(shè)立所有權(quán)。

（徐中孟，中國人民大學(xué)民商法學(xué)博士生, 著有《大陸合同法規(guī)》等）

（雷艷坤，中國人民大學(xué)民商法學(xué)碩士,光大銀行法律合規(guī)部）