銀行為何觀望個(gè)人房貸新政

孫春艷

對(duì)于普通購房者，房價(jià)的漲跌不會(huì)令其輕易斷供。較之個(gè)人房貸，更令人擔(dān)憂的是開發(fā)貸款

緊崩了大半年的房貸新政，終于在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)推出。央行和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布文件稱，自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。銀監(jiān)會(huì)在10月28日緊急下發(fā)通知，下調(diào)幅度僅限首套購房者，第二套房嚴(yán)格按照去年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》執(zhí)行。

然而時(shí)隔一周多，除農(nóng)業(yè)銀行在10月30公布了7折的優(yōu)惠和10月31日光大銀行推出的8.2折優(yōu)惠外，其他銀行均保持緘默。

銀行為何觀望？

央行原則上規(guī)定將個(gè)人住房貸款利率的下限由0.85倍擴(kuò)大為0.7倍，但各大銀行有自由裁量權(quán)，并非硬性規(guī)定。

“但農(nóng)業(yè)銀行卻一降到底，其他銀行沒有辦法比它更優(yōu)惠，這給其他的銀行出了難題，令他們很被動(dòng)?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說。國務(wù)院審議并在10月下旬剛通過股改方案的農(nóng)行，其城市金融業(yè)務(wù)不僅工行、建行、中行，甚至不及招商銀行等部分股份制，此次率先出臺(tái)細(xì)則期望提振市場信心。

但農(nóng)行此舉承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不小。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心(下稱“該中心”)為此作了測算，原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款自動(dòng)調(diào)整利率至基準(zhǔn)利率0.7倍”操作，無疑將面臨嚴(yán)重的利潤倒掛。即使在10月30日央行又一次出臺(tái)降息方案，將一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)行的利率倒掛有所減輕，仍沒有封存利率差。

銀行觀望還一個(gè)重要原因，即此次利率市場化改革的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)問題。社科院金融所貨幣理論與貨幣政策室主任彭興韻表示，中國的利率市場化改革已經(jīng)進(jìn)行了20多年，但一直以來，銀行存貸款利率由央行確定。此次只規(guī)定上下限，由各大銀行自己決定。各大銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的能力比較弱，所確定的利率水平必須覆蓋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，目前銀行陷入兩難，推出則面臨風(fēng)險(xiǎn)，不推出，各個(gè)銀行的競爭激烈，價(jià)格競爭在所難免。

“其實(shí)工商銀行有推出7折優(yōu)惠的實(shí)力。” 郭田勇表示。在四大國有銀行中，工商銀行活期存款比重最大占到總業(yè)務(wù)量的40%以上，所擁有的企業(yè)貸款也居各大銀行之首。因此其利息成本相對(duì)較低，綜合所有存款成本應(yīng)該有盈余。

10月31日，光大銀行存量房貸利率可享受8.2折的優(yōu)惠。這應(yīng)該是多數(shù)股份制銀行的底線。他們本來的存款數(shù)目較小，存款成本高。

“相信各主要銀行將陸續(xù)出臺(tái)個(gè)人房貸細(xì)則，初期的價(jià)格戰(zhàn)在所難免。”中國社科院金融所貨幣理論和貨幣政策研究室主任彭興韻認(rèn)為。畢竟個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。記者以購房貸款的名義走訪了工行、中行、建行北京的多家營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，得到的回復(fù)都是：“應(yīng)該很快出臺(tái)，再等待幾日?！?/p>

不會(huì)輕易斷供

前述銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的緊急通知，針對(duì)央行的新政收窄很多，明確了房貸新政優(yōu)惠僅限于首次貸款買房?！般y監(jiān)會(huì)的緊急通知使得央行的新政更明確，更具可操作性，尤其給改善型住房以界定?！惫镉卤硎荆纳菩妥》?，此前的這一說法不太明確，由120米換成復(fù)式換成別墅也算改善，現(xiàn)在各家銀行就更加清晰了。

“不過，這反映了央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)目前狀況的不同擔(dān)憂。除了房貸新政，央行在10月份兩次降息，在1997年亞洲金融危機(jī)前后都沒有這樣出手。央行是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢擔(dān)憂，銀監(jiān)會(huì)是對(duì)銀行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂?！币晃唤咏胄械臉I(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國新聞周刊》記者表示。

國家統(tǒng)計(jì)局10月底公布的9月份70個(gè)大中城市房價(jià)顯示，全國整體房價(jià)上漲3.5%，1～8月同比漲幅逐月遞減?！暗谒募径葘⒊霈F(xiàn)負(fù)增長。”彭興韻對(duì)《中國新聞周刊》記者說。

銀行對(duì)房地產(chǎn)大勢不甚樂觀。“房貸新政使得利潤空間縮小，但銀行還是愿意經(jīng)營個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的。”郭田勇說。由于多年來監(jiān)管部門嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，中國個(gè)人房貸首付一直不低，再加之中國的個(gè)人信用較高，個(gè)人房貸的不良率一直低于1%，遠(yuǎn)小于企業(yè)貸款5%左右的不良率，而全國小企業(yè)貸款的不良率高達(dá)20%以上。

很多人擔(dān)心房價(jià)下行會(huì)出現(xiàn)深圳7月份出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象。深圳斷供的基本上是以炒房和投資為主的人，斷供所以先出現(xiàn)在深圳，與深圳近兩年房產(chǎn)市場不正常的波動(dòng)有很大關(guān)系。2007年深圳房價(jià)曾在四個(gè)月內(nèi)暴漲50%，也曾在一兩周內(nèi)下跌12%。相較于深圳，其他的城市投資性購房就沒有那么旺盛。

2006年、2007年炒房客特別多，那時(shí)買房就如買白菜，而經(jīng)歷了2007年10月以來的調(diào)整期后，大量的炒房客已經(jīng)被封殺了出去。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心今年上半年對(duì)普通購房者作過一組壓力測試，在2007年全國平均房價(jià)下降20%的情況下，不良率會(huì)有所反彈，但只是增加了0.6%～0.7%。只有在房價(jià)深幅度回調(diào)，比如40%至50%的時(shí)候，個(gè)人房貸的違約率才會(huì)有大幅增加的危險(xiǎn)。

誠然，對(duì)于自住型購房者，購房后價(jià)格跌漲都是相對(duì)正常的。不菲的首付加上持續(xù)的月供還有來之不易房屋產(chǎn)權(quán)，不會(huì)輕易斷供。

關(guān)于開發(fā)貸的博弈

“較之個(gè)人貸，更令人擔(dān)憂的是開發(fā)貸?！惫镉抡f。

他分析，新政的出臺(tái)并非救房地產(chǎn)，更多的是針對(duì)解決中低收入階層自住房問題。對(duì)房地產(chǎn)投資(機(jī))的政策仍未改變。比如二套房貸政策和嚴(yán)控開發(fā)貸款的政策。

購房者與開發(fā)商的戰(zhàn)爭注定是一場持久戰(zhàn)，而開發(fā)貸的是否松動(dòng)決定著誰是勝利的一方。

“為了保增長，激活房地產(chǎn)市場是應(yīng)該的，但在高位激活將百害無一利。而房價(jià)不回調(diào)，真正的需求無法釋放，房貸新政將無功而返?！惫镉抡f。9月份，萬科在南京上演7折賣房一幕再次佐證房地產(chǎn)的暴利。而目前，中國社會(huì)平均利潤率大約在8%左右，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢式微利潤繼續(xù)攤薄的情況下，房地產(chǎn)利潤30%甚至50%絕非正常。

據(jù)該中心的研究表明，在北京等大中城市，年收入在30萬至40萬之間或者更高社會(huì)精英在前幾年都買了房，而收入在10萬多或者10萬以下的沒有買房的人們，還承受不了目前的高房價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格增長的速度比人們從中等收入階層向高收入階層增長的速度要快得多。

“房價(jià)的高企顯然無法釋放這部分潛在的需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購買?！彼f，就像摘蘋果一樣，樹上低處的蘋果已經(jīng)被高個(gè)子摘得差不多了。下一撥人要想摘到蘋果，辦法就是壓低樹枝。

而很多開發(fā)商死扛價(jià)格一是出于對(duì)高利潤的追逐，一是認(rèn)為購房者“買漲不買跌”，即使降價(jià)購房者也不會(huì)買賬。的確，當(dāng)買的東西是用來投資的時(shí)候，買入是為了賣出，會(huì)漲的時(shí)候才買。而當(dāng)前支撐房地產(chǎn)需求絕大部分是自住需求，對(duì)他們并非只買漲不買跌。

深圳的萬人購房團(tuán)自誕生就引發(fā)了爭議，并受到了一些地產(chǎn)商的追捧。不過，它卻說明，購房者與開發(fā)商在價(jià)格上能夠達(dá)成共識(shí)。七折批量銷售，是破解下跌僵局的嘗試。

“房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)20%至30%，是個(gè)臨界點(diǎn)?！惫镉抡J(rèn)為，如果到時(shí)候購買力還不旺，政府應(yīng)對(duì)合理的房價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估后，才可適當(dāng)放開開發(fā)貸款。

據(jù)近日工商銀行公布的第三季度季報(bào)，2008年前9個(gè)月利潤為927億元人幣，年增46%。這與大幅擴(kuò)張貸款的2006年、2007年動(dòng)輒150%、200%的增長率自然不可同日而語。但目前，在美國次貸危機(jī)的前車之鑒下，各大銀行已經(jīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎，惜貸心理加劇。