他們的換地行為是否合法

編輯同志：

我們村的兩家農(nóng)戶為了耕作方便，在2005年雙方自愿達成調(diào)換承包地的協(xié)議。2006年6月一方提出反悔，雙方遂產(chǎn)生糾紛。一方認為，根據(jù)最高人民法院關(guān)于《審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）》，“承包方案未經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)讓承包合同、轉(zhuǎn)讓或互換經(jīng)營標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換行為無效”。雖然雙方自愿達成協(xié)議，但沒有按法定程度辦理，因此應(yīng)該認定協(xié)議無效。另一方認為，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，換地行為合法。請問，該換地行為究竟是否合法？

河南 孟鞏

孟鞏讀者：

雙方調(diào)換承包地，實際上是土地承包經(jīng)營權(quán)的互換。土地承包經(jīng)營權(quán)的互換，是指雙方為了方便耕作，將雙方各自耕種的承包地交換給對方耕種的行為。從表面上看，互換的是土地，實質(zhì)上是土地承包經(jīng)營權(quán)的交換。需要明確的是《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》均對土地承包經(jīng)營權(quán)的互換作了明確規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案。也就是說，如果雙方自愿互換土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)先簽訂合同，并到土地發(fā)包方進行備案。否則該互換雖然是雙方自愿的，但不產(chǎn)生法律效力，也就是說未經(jīng)備案的承包互換合同是無效的。需要說明的是，《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》專門對土地承包經(jīng)營權(quán)的互換和轉(zhuǎn)讓作出自愿變更登記的規(guī)定，即土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。也就是說，當(dāng)事人簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)的互換或者轉(zhuǎn)讓合同，并且已經(jīng)發(fā)包人備案或者同意的，該流轉(zhuǎn)行為就在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生了法律效力，而不強制當(dāng)事人進行變更登記。但是，如果不進行變更登記，可能損害不知情的其他人，因此，法律規(guī)定，未經(jīng)登記，不得對抗第三人。即如果不登記，產(chǎn)生的法律后果將可能對土地承包經(jīng)營權(quán)互換人不利。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)互換人為了更好地保護自己的權(quán)益，辦理土地承包經(jīng)營權(quán)互換變更登記比較妥當(dāng)。

北京 李為民