房地產(chǎn)巨頭王石建議：三四年后再買房

最近關(guān)于樓市拐點(diǎn)的問題成為關(guān)注的焦點(diǎn)，央視“經(jīng)濟(jì)半小時”欄目前不久曾報道過深圳和廣州房價下跌，引發(fā)了樓市拐點(diǎn)的討論，其中萬科董事局主席王石在接受媒體采訪時表示，深圳樓市確實出現(xiàn)拐點(diǎn)，萬科同時下調(diào)了自己在深圳和廣州的樓盤售價。那么深圳和廣州所出現(xiàn)的拐點(diǎn)是暫時的還是代表著一種趨勢？這種降價的趨勢有可能在全國其他城市比如北京上海出現(xiàn)嗎？為此，“經(jīng)濟(jì)半小時”欄目專門采訪了房地產(chǎn)巨頭王石。

“中產(chǎn)階級買不起房，

這個房市有問題”

趙赫：王總，前不久你曾說現(xiàn)在中國樓市已出現(xiàn)拐點(diǎn)，具體指什么？

王石：我指的拐點(diǎn)主要是指出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折，這個轉(zhuǎn)折不像股票市場這樣大升大跌，而是一種理性回歸。最近中央連續(xù)加息，連續(xù)對房地產(chǎn)調(diào)控，提高銀行準(zhǔn)備金，顯然對房市的需求有很大影響。從萬科掌握的資料，就深圳、廣州、東莞、上海、杭州、北京、天津這幾個城市比較，2007年10月份和2006年10月份同期差別是非常大的。深圳和2006年同期相比，樓市萎縮了82%。這有兩個因素，一是供應(yīng)量有限，二是需求量受到抑制。廣州萎縮了44%，在廣州、深圳中間的東莞卻上升了27%。北京下降9.2%，但旁邊的天津卻在上升，上海下降15%，但杭州上漲20%多。中國房地產(chǎn)市場這么大，更不要說東西部城市之間的差別，就更大了，所以我覺得不能一概而論。確實現(xiàn)在從一種盲目的帶有亢奮的，擔(dān)心不買價格會更高這樣的趨勢轉(zhuǎn)而更趨于理性。

趙赫：當(dāng)初大家都紛紛指責(zé)房價過高時，房價還在不管不顧地上漲，現(xiàn)在確實出現(xiàn)了一些新情況，珠三角地區(qū)已出現(xiàn)房價下跌，還有一些城市出現(xiàn)了有價無市的狀況。市場如果出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整，對開發(fā)商意味著什么？

王石：房價如果漲到中產(chǎn)階層，就是年收入在6萬～20萬元人民幣這樣一個階層，他們感到買房非常吃力的時候，房市就要出問題了。所以在目前瘋漲的情況下，再不抑制住是一定會出問題的，而且感覺到和東南亞及日本的泡沫經(jīng)濟(jì)某個階段很相似，所以說抑制消費(fèi)，盡管是行政手段，社會上有很多不同反映，我個人認(rèn)為是非常有必要的。

趙赫：前不久萬科在深圳和廣州有新盤低開的現(xiàn)象，這是對市場的回應(yīng)嗎？

王石：這是從兩方面的回應(yīng)。第一我們應(yīng)該有一個理性思維，當(dāng)中產(chǎn)階層感覺到買不起房時，你就要警惕了，因為這個市場可能要出問題，你要采取一些對策，這是要開發(fā)商本身來反映的；第二是現(xiàn)在宏觀大政策形勢一定要看清楚。實際上我們消費(fèi)的類型有一種二八現(xiàn)象，就是更多財富聚集在20%的人手上，他們可能買第二、第三、第四套房，是投資行為。宏觀調(diào)控本身是抑制二次購房，按揭準(zhǔn)備金和利率的提高會抑制他們購房。另外銀行也受國家政策影響，要開始壓縮信貸規(guī)模。應(yīng)該說萬科價格的調(diào)整，一是自己的反思，再一個是對宏觀調(diào)控政策最直接的回應(yīng)。

“這次調(diào)整不同以往”

趙赫：你剛才說的這些是對開發(fā)商的良好建議，還是對手中已經(jīng)握有房子人士的良言？

王石：我覺得對同行更準(zhǔn)確一些，因為同行現(xiàn)在還有很多不同看法，很多人認(rèn)為中國大的層面需求還是非常硬性的，所謂調(diào)整馬上會反彈。因為這兩年確實有這樣的情況，調(diào)整一次價格上升一次。我覺得這次不同。這是兩方面原因，一方面是消費(fèi)者已經(jīng)承受不住了，這個要清醒地看到；二是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)，整個現(xiàn)在通貨膨脹的壓力，投資熱錢多，一定要貨幣回籠，要把通貨膨脹壓下來，當(dāng)然房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。不要僅僅看到你現(xiàn)在土地價格成本多少，這一年多地價累累出現(xiàn)標(biāo)王，甚至面粉貴過面包，這時讓他降價非常痛苦；但如果還是以你原來土地成本價來計算，市場對你是毫不留情的。再一個應(yīng)看到，正因為帶有盲目投機(jī)性的購房抑制住之后，即使現(xiàn)在土地供應(yīng)有限，土地價格的瘋漲也就抑制下來了。實際上2007年10月份以來一些城市出現(xiàn)了流標(biāo)，所以土地即使是稀有的也會調(diào)整。

“目前性價比不高，

三四年后再買房吧”

趙赫：對于現(xiàn)在已具備一些能力，準(zhǔn)備買房但還在持幣觀望的人士，你有什么建議？

王石：很多人都問我現(xiàn)在該不該買房，我說三四年后再買吧。什么意思呢？我不是從價格角度，而是從性能價格比上來講。我認(rèn)為，中國和發(fā)達(dá)國家相比，我們房子的性價比是相當(dāng)不值的。這幾年中國住宅質(zhì)量一直在改善，和10年、20年前相比有很大提高，但和發(fā)達(dá)國家相比，質(zhì)量上還有很大缺口。我覺得三四年之后會有較大改善，那個時候買，不要更多從價格去考慮，因為三四年之后，如果你是一個中產(chǎn)階層，你存這么多年錢還買不起房的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會被懲罰的，不是懲罰消費(fèi)者，是懲罰房地產(chǎn)開發(fā)商，懲罰社會，高價買了房的也跟著會貶值。

趙赫：這幾年社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)指責(zé)較多。

王石：發(fā)展商社會形象不好，這是事實。我想首先是它的產(chǎn)品、質(zhì)量直接決定了他的形象。相當(dāng)一段時間，在消協(xié)投訴量最大的就是房子。所以房地產(chǎn)商必須致力提高自己的質(zhì)量，不僅僅是建造質(zhì)量，還有售后服務(wù)質(zhì)量。第二是房價。即使質(zhì)量改善了，房價這么高，當(dāng)然直接利益得主就是你房地產(chǎn)商，你賺大錢的前提是我買不起房子，這個就更惡劣了。

“我在此聲明：2008年之后萬科絕不拿地王”

趙赫：說到房價過高，很多開發(fā)商會談到土地稀缺，地價在漲，2007年土地價格也是屢創(chuàng)新高，有些地方甚至出現(xiàn)土地要貴過房子的現(xiàn)象，原因是什么？

王石：簡單說，一是市場大家都看好，對未來預(yù)期極端看好，所以只能用亢奮這種詞來形容。但顯然面粉貴過面包的局面不可能持續(xù)下去，因為到頭來，面包吃不起的時候，你賣面包不能以面粉貴為理由，就一定要賣高價，價格還要下來，所以對投資者來講風(fēng)險非常大。之所以日本泡沫經(jīng)濟(jì)，我想就是對未來透支得太厲害，當(dāng)市場撐不住時它就下來了。2007年出現(xiàn)一些地王，顯然帶行政色彩的宏觀調(diào)控，抑制投機(jī)性的投資，是非常必要的。對這個問題，我有一個認(rèn)識過程。確實在2007年，在10個城市的地王有兩塊是萬科拿的，一塊在東莞，一塊在福州，現(xiàn)在造成社會上說，就是你們這些上市公司寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價。我們要為此檢討，所以我借著在中央電視臺“經(jīng)濟(jì)半小時”欄目聲明：2008年之后，萬科絕不拿地王。萬科這樣的規(guī)模，也完全沒有必要計較一城一池的得失，完全沒有必要靠拿地王的地來競爭。造成這樣的印象，我們是有責(zé)任的，這樣拿地，我們也顯得多少有點(diǎn)亢奮，這樣來拿高地價，維持高房價，也絕對不是我們的本意。我們檢討，也非常愿意全國的消費(fèi)者監(jiān)督萬科的行為。

趙赫：像香港、日本都曾經(jīng)出現(xiàn)過樓市泡沫破滅以后危及到金融領(lǐng)域，進(jìn)而危及到整個國民經(jīng)濟(jì)，在中國會不會出現(xiàn)這樣的情況？

王石：如果不進(jìn)行抑制，還是瘋漲，就有可能出現(xiàn)。從2006年到現(xiàn)在的上漲，我感覺心驚肉跳。萬科是上市公司，每個季度都發(fā)表季報，從萬科2007年前三季度季報上可以看到這樣的字眼，就是市場充滿激情和亢奮。萬科要保持冷靜，不能追風(fēng)，一定要務(wù)實，堅定不移地走一條穩(wěn)當(dāng)?shù)拈_發(fā)路線。

摘自CCTV經(jīng)濟(jì)半小時2007年12月24日

編輯/李小靈