政府救樓市雪中能否送炭？

蔡慶濤　張汪淼

政府的新政頒布，是否就真能讓疲軟的樓市堅(jiān)挺起來(lái)？初看這些政策的出臺(tái)，確實(shí)讓人熱血沸騰，真有些動(dòng)了買房的念頭，可再看看如今的樓市，就算政府頒布的政策再誘人，也未必能起到根本性的拯救。

產(chǎn)公司而出，管理層只是希望能夠在目前金融危機(jī)的大環(huán)境下控制房?jī)r(jià)的下滑速度而非改跌為漲。

供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)

那么房?jī)r(jià)為什么會(huì)上升或者下降？我們都知道是供求關(guān)系所決定的，和其他商品并無(wú)不同。從宏觀上講，在一個(gè)完全自由的市場(chǎng)環(huán)境下，商品的價(jià)格都會(huì)隨著供求關(guān)系圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，波動(dòng)的頻率則取決于商品的生產(chǎn)周期。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，是一種比較特殊的商品，價(jià)格波動(dòng)的頻率比較小，但并不代表它會(huì)違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律而沒(méi)有波動(dòng)。

商品房在中國(guó)出現(xiàn)之后，初始階段的價(jià)格是非常低的，而且持續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，主要原因是當(dāng)時(shí)人們對(duì)房產(chǎn)的需求絕大部分被企業(yè)的福利分房制度滿足了，房子的價(jià)格自然也不會(huì)比成本高到哪里去。

1997年徹底取消福利分房之后，商品房?jī)r(jià)格上漲的序曲才真正拉開(kāi)，這出戲一唱就是10年。當(dāng)然持續(xù)這么長(zhǎng)的時(shí)間肯定是有原因的。首先，在拉動(dòng)GDP的大旗之下，政府以各種方式給房地產(chǎn)商提供了充足的流動(dòng)性導(dǎo)致其并不急于出售房屋加速了房產(chǎn)價(jià)格的上漲；其次，隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲，地方政府也擁有了可觀的財(cái)政收入，地價(jià)的上漲促成了另一輪上漲動(dòng)力。奧運(yùn)會(huì)政府的巨額投入和人們的良好預(yù)期也是一個(gè)上漲動(dòng)力。

房?jī)r(jià)下跌仍存謎團(tuán)

勿容置疑的是，房?jī)r(jià)確實(shí)開(kāi)始下跌了。但我們應(yīng)該注意到，似乎跌幅并不大，那么是不是跌到位了呢？

在目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷且經(jīng)過(guò)一定幅度的降價(jià)之后，房?jī)r(jià)收入比仍然在30—40倍（以上海為例，2007年上海地區(qū)的社會(huì)平均工資是3.47萬(wàn)元，而當(dāng)年的上海商品住宅的平均成交價(jià)格為128.27萬(wàn)元/套，房?jī)r(jià)收入比為37倍），是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的7-10倍。事實(shí)上，筆者周圍已經(jīng)有很多工作往返于上海東京兩地的朋友已經(jīng)放棄在上海置業(yè)轉(zhuǎn)而購(gòu)買貴得出名的東京住宅。很多年前，我們都羨慕美國(guó)人可以先住房子后付款。商品房在中國(guó)出現(xiàn)之后，我們也可以先住進(jìn)房子再付款。但是在美國(guó)僅4倍左右的收入房?jī)r(jià)比且有著充分的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道的情況下還導(dǎo)致了金融危機(jī)的出現(xiàn)，中國(guó)金融業(yè)的未來(lái)在中國(guó)如此高的相對(duì)房?jī)r(jià)之下是否會(huì)隱含著巨大風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)是我們整個(gè)社會(huì)值得思考的問(wèn)題。面對(duì)如此之高的房?jī)r(jià)，我們很難再掩耳盜鈴為中國(guó)的高房?jī)r(jià)找理由，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的存在是不爭(zhēng)的事實(shí)，房?jī)r(jià)回歸理性也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的必由之路。

面對(duì)樓市的持續(xù)低迷，中央政府終于出來(lái)說(shuō)話了。20 08年10月22日晚財(cái)政部、央行先后發(fā)布降低個(gè)人首次購(gòu)房貸款利率和減免稅率的樓市新政。

潘石屹等市場(chǎng)人士認(rèn)為，在如此低迷的市場(chǎng)氣氛和全球金融危機(jī)的沖擊下，這些利好消息的力量能否改變市場(chǎng)中的悲觀情緒還有待觀察。潘石屹的觀點(diǎn)得到了眾多業(yè)內(nèi)人士的贊同。

而依筆者的觀點(diǎn)則是，中國(guó)樓市下跌的局面很難由于新政的出臺(tái)有所改變。目前的新政并不是在救市——為了救房地經(jīng)過(guò)了前幾年地方政府從房地產(chǎn)行業(yè)獲得了高額收益的同時(shí)，房地產(chǎn)商也同樣付出了高昂的代價(jià)——前兩年的收益幾乎全部用作圈地成本。眾所周知，目前房地產(chǎn)公司最大的困難是缺錢，但是此次出臺(tái)的政策都是刺激需求的，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)講根本的問(wèn)題并沒(méi)有解決，本輪出臺(tái)的政策并沒(méi)有放寬對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。房地產(chǎn)商資金短缺的現(xiàn)狀依然沒(méi)有改變，在一段時(shí)間之內(nèi)降價(jià)套現(xiàn)仍是開(kāi)發(fā)商不得不做的選擇。

新政只是緩沖作用

本輪政策的出臺(tái)是在美國(guó)金融危機(jī)波及全球的背景之下進(jìn)行的，旨在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。在此之前，從政府出臺(tái)的針對(duì)樓市的政策而言，政府治理樓市的決心可見(jiàn)一斑。但由于當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)的急轉(zhuǎn)直下，政府在面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的時(shí)候所要解決的問(wèn)題是維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展，國(guó)際社會(huì)在面對(duì)危機(jī)的時(shí)候也把改變?nèi)蚪?jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)狀的寶押在了中國(guó)這一快速發(fā)展的國(guó)家之上。政府目前做的只是希望讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這樣的國(guó)際環(huán)境之下進(jìn)行軟著陸，采取保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法。而對(duì)于此次出臺(tái)的房產(chǎn)新政僅僅是擴(kuò)大內(nèi)需的這一措施的一部分，事實(shí)上并不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的救市措施。本輪出臺(tái)的政策更像是一個(gè)惠民政策，主要是針對(duì)個(gè)人首次購(gòu)房和普通型改善住房的貸款和稅率優(yōu)惠。除此之外還有一條被房地產(chǎn)商和地方政府刻意忽略的關(guān)于廉租房的政策。從這些政策措施都可以看到一點(diǎn)，那就是對(duì)于中低收入階層的人有更多實(shí)惠，而對(duì)于真正能夠抬高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商的資金面和投資性住房沒(méi)有實(shí)質(zhì)性幫助。救市應(yīng)該是救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，本輪政府出臺(tái)的針對(duì)有剛性住房需求人群的措施實(shí)際上是個(gè)民生工程。

最后，以消費(fèi)者的角度而言，目前有住房需求的人群，房?jī)r(jià)對(duì)于這部分人群的影響并不是非常大。只要房?jī)r(jià)是在自己可承受的范圍之內(nèi)，現(xiàn)實(shí)的需求是購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)力，那么無(wú)論房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，他是不會(huì)考慮的。而對(duì)于投資目的的購(gòu)房，則考慮較多的是房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)和租金房?jī)r(jià)比。對(duì)于此類人群，房?jī)r(jià)和未來(lái)的預(yù)期收益則是購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)力，在目前高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期下，只會(huì)是房?jī)r(jià)越跌越是觀望氣氛越濃重。

其實(shí)，政府救市計(jì)劃更多地是起到緩沖作用，不至于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就此崩潰，挽救國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)可能面臨的急速調(diào)整，穩(wěn)定一下節(jié)奏慢慢來(lái)調(diào)整。

（作者單位：北京沃馳理財(cái)咨詢有限公司）