猜想房?jī)r(jià)大跌的Ｎ種理由

“炮灰”是戰(zhàn)爭(zhēng)中對(duì)犧牲的一些士兵的一種惡毒的說(shuō)法。實(shí)際上國(guó)家或地方政府的經(jīng)濟(jì)，也往往需要犧牲一些人的利益，以保全或?qū)崿F(xiàn)更大的利益。面對(duì)價(jià)格畸高的房?jī)r(jià)，不管是炒作還是自住，買入商品房的人其實(shí)就是做了經(jīng)濟(jì)炮灰。

中國(guó)的房地產(chǎn)是一種掠奪經(jīng)濟(jì)。地方官員的任期一屆五年，而決定他們能否升遷的主要指標(biāo)就是當(dāng)?shù)氐腉DP。發(fā)展高科技，建立地方經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，樹立企業(yè)的知名品牌，短期內(nèi)對(duì)GDP并沒(méi)明顯好處，反而是為下一任官員做嫁衣裳。

而拉高房?jī)r(jià)，羊群效應(yīng)會(huì)讓更多的人買進(jìn)房產(chǎn)。房?jī)r(jià)高了，賣地的價(jià)格高了，并能帶動(dòng)建筑、裝修、建材、運(yùn)輸、銀行等產(chǎn)業(yè)，賣地的財(cái)政收入還可以搞其他的市政基礎(chǔ)建設(shè)。這對(duì)一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的財(cái)政來(lái)說(shuō)，可說(shuō)是雪里送炭。

中國(guó)的房地產(chǎn)承擔(dān)著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的歷史責(zé)任，就需要大量的買房人成為炮灰，特別是在房?jī)r(jià)漲到非常高時(shí)的買房人。這個(gè)歷史責(zé)任基本完成后；或雖然沒(méi)有完成，但居民的購(gòu)買力消耗得差不多時(shí)；或是泡沫太大，破滅會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難時(shí)；或是民怨沸騰時(shí)，就是房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折之時(shí)。到時(shí)候房?jī)r(jià)自然會(huì)便宜下來(lái)，這時(shí)買房的人，要感謝前人。目前在高價(jià)位買入房產(chǎn)的這些人，是他們節(jié)衣縮食還貸的錢，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了力量，為形成中國(guó)低房?jī)r(jià)打下了基礎(chǔ)。

第二套房產(chǎn)首付提高及利率的政策利空未必就能挺得住。雖然國(guó)家總理提出的中央50多億及地方政府?dāng)?shù)百億的資金建設(shè)廉租房是杯水車薪，兩個(gè)70％政策的有效落實(shí)需要時(shí)間，但畢竟這是個(gè)方向。房?jī)r(jià)的上漲跟上漲的心理預(yù)期大有關(guān)系，只要這種預(yù)期被打破，光是炒房人空置的房產(chǎn)拋售市場(chǎng)就未必支持得住。

1998～2002年個(gè)人住房貸款年均增長(zhǎng)率達(dá)112.8％，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年的21327億元。但這種增長(zhǎng)肯定是不能持續(xù)的。

銀行房貸收緊

一些年輕人，不顧自身?xiàng)l件，盲目買房，每月還貸超過(guò)收入的50％。一旦收入不穩(wěn)定，很可能還不起貸款。另有些盲目的炒房人，暴利的預(yù)期落空，同樣無(wú)力還款。而銀行處理這些不良貸款，要花大量的人力和時(shí)間成本，這必將促使銀行放貸時(shí)一再謹(jǐn)慎。未來(lái)幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購(gòu)買力。而沒(méi)有銀行貸款的支持，有效購(gòu)買力必然大幅下降，高房?jī)r(jià)怎么能維持呢?同時(shí)，當(dāng)法院拍賣房貸違約人的房產(chǎn)時(shí)，必然比市場(chǎng)價(jià)便宜，又有誰(shuí)會(huì)花高價(jià)去買市場(chǎng)上的房子呢?

央行之所以再三提高存款準(zhǔn)備金率，一方面是為避免以升息的方式來(lái)降低流動(dòng)性，有促使人民幣升值的作用，另一方面央行以此回籠現(xiàn)金，比發(fā)行票據(jù)的成本更低。目前國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決，未來(lái)極有可能繼續(xù)提高銀行存款準(zhǔn)備金率。

另外，自2006年6月1日起，90平方米以上的房屋貸款首付提到三成，這必然大大壓抑了短期內(nèi)的購(gòu)房需求，也必能起到打壓房?jī)r(jià)的效果。

暴利導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量增加

現(xiàn)在中國(guó)基本沒(méi)有什么供不應(yīng)求的，因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)資金充足，一旦某個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率高，那么資金就會(huì)涌向這個(gè)行業(yè)，從而降低這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率。一開始彩電、VCD、手機(jī)、汽車都因?yàn)槔麧?rùn)高，于是產(chǎn)量大漲，之后便紛紛降價(jià)，利潤(rùn)降低，有的甚至虧損。但是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)為什么能持續(xù)幾年興旺而不見衰退呢?因?yàn)樯a(chǎn)周期長(zhǎng)。但是世界上任何事物都有其興衰周期，生產(chǎn)周期再長(zhǎng)也不是無(wú)限的。

最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的速度(30％左右)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的增長(zhǎng)速度(10％以下)，這樣下去到2020年以前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的GDP會(huì)超過(guò)整個(gè)國(guó)家的GDP，這可能嗎?所以增長(zhǎng)速度一定會(huì)下降。

政府不會(huì)托市

有人說(shuō)，各地方政府不希望當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)下跌，所以房?jī)r(jià)不會(huì)跌。這個(gè)說(shuō)法靠不住。人家日本政府不比中國(guó)某一地方政府有錢嗎?就是香港政府，也遠(yuǎn)比中國(guó)一些地方政府有錢。當(dāng)日本與香港的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的時(shí)候，難道日本與香港政府希望房?jī)r(jià)下跌嗎?何況，商品的價(jià)格漲跌是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的各種因素積累到一定程度后，政府是托不住的，只能無(wú)可奈何花落去。其實(shí)情況恰恰相反，中國(guó)政府是非常聰明的，恐怕只會(huì)適當(dāng)打壓房?jī)r(jià)，擠壓泡沫而不會(huì)托市。

城市化的壓力

中國(guó)在未來(lái)幾十年內(nèi)有一件事是比較肯定的，就是大量的農(nóng)民會(huì)進(jìn)入城市成為市民。中國(guó)的城市化率將從該報(bào)告發(fā)布時(shí)的37％(世界銀行的統(tǒng)計(jì)是不到30％)升至本世紀(jì)中葉的75％，每年1000多萬(wàn)人口進(jìn)入城市(這還不算期間增長(zhǎng)的人口)。要讓廣大農(nóng)民承擔(dān)現(xiàn)在城市高企的房?jī)r(jià)豈非天方夜譚?要提高中國(guó)的城市化率，中國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起。

以租還貸已經(jīng)不可行

一個(gè)縫康的房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)會(huì)和房屋的租金同步上漲。可是中國(guó)這幾年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，房租卻基本不變(這也說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲是非理性的)。如果還是這樣操作，每月的銀行還款漲了不少，租金仍是這么多，已經(jīng)不可行了。

隨著一些賴賬人的出現(xiàn)，銀行的壞賬會(huì)增加，從而促進(jìn)銀行惜貸，失去了銀行的支持，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用力會(huì)大大減小。

高空置率造成巨大經(jīng)濟(jì)損失

居高不下始終高達(dá)1億平方米以上的空置面積，按每平方米3000元計(jì)算，就是3660億人民幣。按一年貸款利率6％計(jì)算，開發(fā)商因?yàn)榭罩梅?，光是利息就損失近200億元。

炒房人過(guò)多

這兩年來(lái)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)上漲，所以大量資金為追求高利潤(rùn)涌入這個(gè)市場(chǎng)，買入后等待升值。在國(guó)際上有一個(gè)炒房比率的警戒線，大約為15％，超過(guò)這個(gè)比率就是比較危險(xiǎn)的，市場(chǎng)承受不了會(huì)進(jìn)一步下跌。投資買房的人越多，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用就越大，泡沫就越嚴(yán)重。

稅收因素

前兩年是炒房人大發(fā)其財(cái)?shù)拇蠛脮r(shí)光。不過(guò)目前五年內(nèi)賣出二手房的5％營(yíng)業(yè)稅，0.5％的城建稅和教育費(fèi)附加，及20％的個(gè)人所得稅是逃不掉了。一開始這些稅形同虛設(shè)。因?yàn)闆](méi)有契稅的完稅憑證，不能辦過(guò)戶。現(xiàn)在炒房的個(gè)人所得稅同樣操作，就逃不掉了。其實(shí)還有房產(chǎn)稅、土地增值稅，契稅應(yīng)當(dāng)是3％～5％，而不是0.75％或1.5％。一旦這些稅種開始實(shí)際、足額征收，則無(wú)疑是閹割高房?jī)r(jià)的又一刀。同時(shí)，根據(jù)《刑法》的規(guī)定：“偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之三十以上并且偷稅數(shù)額在十萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。”恐怕只要有一個(gè)炒房人因此被判了刑，數(shù)百萬(wàn)炒房人就要嚇得魂飛魄散了吧?

心理預(yù)期降低

老百姓有買漲不買跌的心理，因?yàn)榕聺q，所以在未漲時(shí)以便宜價(jià)買入。但是房?jī)r(jià)漲幅降低了，停止上漲了，人們就會(huì)觀望，開始下跌了，那就不再購(gòu)買，起碼會(huì)延遲購(gòu)買。

普遍中低收入者的購(gòu)買力已近耗盡。前幾年購(gòu)買力的集中釋放，不少家庭二三十年來(lái)的積蓄已經(jīng)不復(fù)存在。前不久，上海有房產(chǎn)商推出首付半年內(nèi)交清的促銷政策。首付一次性都交不齊，還買什么房?同時(shí)也說(shuō)明，老百姓真的沒(méi)有多少錢了。

買房的相當(dāng)一部分人是畢業(yè)不久的年輕人，怎么能指望他們的購(gòu)買力推動(dòng)房?jī)r(jià)?其實(shí)，在德國(guó)，人們第一次購(gòu)買房子的平均年齡是42歲。

房?jī)r(jià)下跌與十月懷胎

樓市是個(gè)周期比較長(zhǎng)的市場(chǎng)，它的上漲會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，同樣下跌也會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，期望房?jī)r(jià)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大漲大趺是不現(xiàn)實(shí)的。那么為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)高得這么離譜，卻遲遲不能下跌，甚至像上海這樣本來(lái)以為已經(jīng)進(jìn)入熊市的地方似乎死灰復(fù)燃，回光返照了呢?因?yàn)槿藗兊男睦韺?dǎo)致人們會(huì)有非常莫名其妙的行為，所以一種離譜的過(guò)高或過(guò)低的價(jià)格，都有可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

一個(gè)泡沫是否要破滅，是比較容易預(yù)測(cè)的。但何時(shí)破滅，是幾乎不可能預(yù)測(cè)的。就因?yàn)槿藗兊男睦淼目駸峥赡艹掷m(xù)很久。

對(duì)于目前中國(guó)的房?jī)r(jià)，我的基本判斷是要下跌一半。當(dāng)然全國(guó)各地，具體到每一個(gè)樓盤，是不一樣的。我也問(wèn)過(guò)很多人，他們對(duì)這個(gè)問(wèn)題的判斷，凡是有經(jīng)濟(jì)學(xué)或是財(cái)務(wù)背景的人，幾乎沒(méi)有人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的。但房?jī)r(jià)不可能在短期(比如一年)內(nèi)暴跌，只會(huì)在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間內(nèi)慢慢長(zhǎng)跌。

中國(guó)的房?jī)r(jià)，除非發(fā)生了不可預(yù)知的事，否則不可能在短期內(nèi)下跌很多。如果認(rèn)定目前的房?jī)r(jià)自己不能承受，就要做中期，比如三年的耐心等待。只要掌握了房?jī)r(jià)變動(dòng)的周期性規(guī)律，就能做到“不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步”。

土地永遠(yuǎn)是稀缺資源這個(gè)基本事實(shí)，讓很多人接受了人多地少，房?jī)r(jià)、地價(jià)應(yīng)該不斷上漲的預(yù)期，并且不少人認(rèn)同了目前的高房?jī)r(jià)。這種說(shuō)法從表面上看，是正確的，也是事實(shí)。那么，人民幣和購(gòu)買力，是不是無(wú)限的?

人們都知道日本和香港是世界上人口密度比較大的地區(qū)，當(dāng)年估計(jì)也有不少日本人這么認(rèn)為，所以用有限的錢搶更有限的房地產(chǎn)，導(dǎo)致東京及周圍幾個(gè)地區(qū)的理論房地產(chǎn)價(jià)格，超過(guò)了美國(guó)整個(gè)國(guó)家的地價(jià)加在美國(guó)紐約股票交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)之和。后來(lái)發(fā)生的事大家都知道了，日本的房?jī)r(jià)連跌14年，香港的房?jī)r(jià)連跌6年，跌幅都超過(guò)了50％。

土地永遠(yuǎn)是稀缺的、有限的，而房地產(chǎn)價(jià)格漲跌自有眾多的原因，比如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、人口增長(zhǎng)速度、通貨膨脹速度、利率、匯率、建筑密度等等。僅僅因?yàn)橥恋赜邢?，就認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)大幅上漲，是愿者上鉤的謊言，起碼是忽略了購(gòu)買力和貨幣是有限的另一事實(shí)。并且，土地雖然是有限的，可是在一定的情況下，卻可以不斷增加。比如，大量的平房被推倒，容積率提高了；一些大城市的面積其實(shí)是不斷擴(kuò)大的，像外國(guó)大城市一樣擁有衛(wèi)星城等等。

其實(shí)許多資源都是有限的，鐵礦石、石油、水。但這些商品的價(jià)格，并沒(méi)有因?yàn)樗鼈兪怯邢薜亩鵁o(wú)限上漲，石油價(jià)格曾從每桶50美元跌到1999年最低的不到10美元。

所以如果打算接受目前根本與收入水平嚴(yán)重脫節(jié)的高房?jī)r(jià)，首先要搞清楚一個(gè)基本事實(shí)：自己的錢是有限的。

編輯 李小靈