旅游地產(chǎn)：大城市房地產(chǎn)“突圍”的重要途徑

[摘要]大城市房地產(chǎn)業(yè)愈來愈受到土地等資源的制約。旅游地產(chǎn)成為大城市房地產(chǎn)業(yè)突圍的重要途徑。旅游地產(chǎn)可以緩解大城市高端住宅的壓力，創(chuàng)造新型居住模式，但也存在土地供應(yīng)、產(chǎn)品限制等風險，應(yīng)該積極尋求政策方面的支持。

[關(guān)鍵詞]旅游地產(chǎn) 房地產(chǎn)突圍

[中圖分類號]F299.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-6623(2008)02-0081-03

[作者簡介]宋丁（1955—），綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員。研究方向：城市戰(zhàn)略、旅游地產(chǎn)。

大城市在我國經(jīng)濟高速增長和快速城市化中收益最大，發(fā)展的壓力也最大。北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)一線城市的房價連年大漲，市民承受著越來越大的購房壓力。政府和房地產(chǎn)界都在認真思考大城市房地產(chǎn)的發(fā)展模式，越來越多的開發(fā)商采取了走出大城市的拓展戰(zhàn)略，其中發(fā)展旅游地產(chǎn)成為這一輪“突圍”戰(zhàn)略的重要途徑。

所謂旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開發(fā)的、與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項目，通常可分為四類：第一類是旅游景觀地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間。第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供旅游相關(guān)服務(wù)的商店、餐館、娛樂城、游客服務(wù)中心、會所、會議展覽場所等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假或商務(wù)度假居住的各種類型的房地產(chǎn)，如度假酒店、商務(wù)型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店等。第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風險。在國內(nèi)市場上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。

一、大城市房地產(chǎn)業(yè)“突圍”的必然性

1.雙重城市化引發(fā)龐大而多元的房地產(chǎn)需求。我國的城市化是在兩個層面上快速推進的?；A(chǔ)層面是農(nóng)村城市化，過去30年，已有2億以上的農(nóng)民以各種途徑進入城市，使城市化率由上世紀80年代初的20%多發(fā)展到現(xiàn)在的近40%。未來20～30年，城市化速度還將加快，估計將有3～5億農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，城市化率將達到60%以上。如此巨量的農(nóng)村人口進入城市，將給城市的住宅產(chǎn)業(yè)帶來巨大的增量需求。與此同時，現(xiàn)有城市內(nèi)部則會全力推進城市現(xiàn)代化，4～5億現(xiàn)有城市人口將在未來20多年中以不同形式提高自己的住房消費水平，并且多數(shù)人將直接或間接地成為商品住宅的消費者和投資者。這種雙重城市化格局對城市特別是大城市的住宅產(chǎn)品供給以及城市的發(fā)展構(gòu)成了巨大的壓力。

2.雙重高增長導(dǎo)致急劇膨脹的大城市資源能源供給緊張。一是人口的高增長。近年來，大城市的人口機械增長都非常迅速，1000萬人口以上的超級城市已有10多個，北京、上海等正在逼近2000萬。二是消費的快速增長。體現(xiàn)在居住消費上，越來越多的市民希望住上更好更大的房子。這種雙重高增長的態(tài)勢導(dǎo)致城市在空間表現(xiàn)上一方面是越長越高，另一方面是越攤越大。現(xiàn)在，多數(shù)大城市都不同程度地出現(xiàn)了土地、水、能源、交通資源等領(lǐng)域的供給緊張狀態(tài)，個別城市甚至出現(xiàn)難以為繼的嚴重局面。

3.雙重空間收縮深刻影響大城市房地產(chǎn)供需格局。目前我國大城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了兩大空間的收縮。一方面，城市內(nèi)部發(fā)展空間收縮，土地供應(yīng)日益減少，甚至斷供；與此同時，由于城區(qū)地價高企，企業(yè)利潤空間也在收縮。繼續(xù)以“攤大餅”的方式拓展城市，帶來的城市病將更加嚴重。從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看，當品牌企業(yè)已經(jīng)具有相當規(guī)模、需要更大發(fā)展時，卻無法在原有的大城市市區(qū)尋找到理想的發(fā)展空間，于是，一種“戰(zhàn)略突圍”的思路自然產(chǎn)生了。走出大城市的辦法，一是到二、三線乃至四線城市去發(fā)展，二是向大城市外部實施跳躍式拓展，尋求更大的發(fā)展空間。這種走出城市、向外拓展的戰(zhàn)略深刻改變著大城市固有的房地產(chǎn)供需格局。

二、房地產(chǎn)向城市外部跳躍式拓展的主要模式

產(chǎn)業(yè)化為主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。現(xiàn)階段的大城市，一方面要把大工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟增長的重要力量，另一方面又要盡可能避免這些產(chǎn)業(yè)對城市帶來的環(huán)境壓力。按照級差地租的規(guī)律，大城市便把一些工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目集中在若干距市區(qū)有一定距離的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部及周邊地區(qū)配套開發(fā)一些服務(wù)設(shè)施和住宅。一般來說，這種模式下的居住產(chǎn)品多數(shù)價格相對低廉，主要滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)員工的居住需求。

城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)的衛(wèi)星城復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展模式。合理發(fā)展大城市的一個重要方法就是建設(shè)衛(wèi)星城，這樣既可以防止城市建設(shè)的“攤大餅”，又能夠發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和截留人口。發(fā)展衛(wèi)星城，一是改造原有小城鎮(zhèn)，二是建設(shè)新城。目前大城市外部地帶的衛(wèi)星城，大多數(shù)人口規(guī)模都達到幾十萬人。衛(wèi)星城的房地產(chǎn)系復(fù)合型模式，是按照一個城市的格局推進開發(fā)的，其城市綜合配套服務(wù)功能比較強，類似大城市市區(qū)的模式，但原生態(tài)環(huán)境可能失去較多。衛(wèi)星城的綜合條件決定了這里的住宅價格多低于主城區(qū)，但高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

生態(tài)化為主導(dǎo)的度假區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展模式。隨著國內(nèi)休閑度假旅游的興起和大城市房地產(chǎn)開發(fā)的外溢，與大城市外部以生態(tài)旅游資源為基礎(chǔ)的度假區(qū)的發(fā)展在空間上相呼應(yīng)，生態(tài)型高尚住宅區(qū)開發(fā)正在形成規(guī)模，這就是旅游地產(chǎn)。由于這種居住形式占據(jù)了良好的生態(tài)空間，與喧囂的市區(qū)隔離開來，非常適合度假或作為第二居所，因而成為城市富裕階層的心儀之地。盡管這種住宅區(qū)的配套設(shè)施可能難以與城區(qū)相比，但其住房類型多以別墅或高檔公寓為主，房價通常會高于普通衛(wèi)星城。

三、大城市外部旅游地產(chǎn)發(fā)展的八大態(tài)勢

1.一小時車程內(nèi)外是重點地段。目前大城市市民到城市外圍地區(qū)購買物業(yè)主要是作為第二居所來周末度假。這樣的住房，如果離城市太近，似乎沒出城，離城市太遠，又不方便。旅游地產(chǎn)最佳地段選擇是大約一小時車程內(nèi)外的地方。

2.依托重點旅游資源或生態(tài)資源。旅游地產(chǎn)的核心命題在于對生態(tài)旅游資源的依賴。大城市外圍地帶通常有成片的生態(tài)旅游資源，如海洋、河流、湖泊、溫泉、森林、山地等，這些生態(tài)資源都是久居都市的人們向往的地方。在把這些資源開發(fā)成休閑度假產(chǎn)品的同時，開發(fā)一定量的居住產(chǎn)品，將具有很強的吸引力。

3.大面積連片土地的整合性開發(fā)。旅游地產(chǎn)由于有生態(tài)旅游項目開發(fā)與之相伴，并且以環(huán)境為優(yōu)勢，因此通常開發(fā)的面積較大，可達幾平方公里、十幾平方公里，但真正的住宅只是其中一小部分，且容積率偏低。其他空間用于生態(tài)綠地保護、旅游開發(fā)和配套設(shè)施開發(fā)。

4.以品牌企業(yè)為項目開發(fā)主體。由于大城市外部的生態(tài)區(qū)域目前已成為城市的重點生態(tài)保護區(qū)域，發(fā)展旅游的門檻很高，過去那種較為盲目的“小、散、亂”開發(fā)格局已經(jīng)改觀，進入這些地區(qū)的開發(fā)商通常是較為著名的品牌企業(yè)，主要有兩類，一類是大型旅游企業(yè)，例如華僑城、港中旅、首都旅游集團、杭州宋城集團等，他們以旅游起步，進入房地產(chǎn)；另一類是非旅游類的大型企業(yè)，如大連萬達、廣東雅居樂、中信、香港和黃、浙江萬向集團等，他們以房地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)起步，進入旅游業(yè)。

5.政府與品牌開發(fā)商協(xié)商出讓土地。由于城市外部大面積生態(tài)旅游用地具有特殊價值，往往是城市旅游文化建設(shè)和生態(tài)保護建設(shè)的重大工程，因此，近年來這類項目的開發(fā)，不采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的“招拍掛”土地出讓方式，而是當?shù)卣c一些著名旅游企業(yè)或希望進入旅游業(yè)的其他大型品牌企業(yè)通過協(xié)商直接出讓土地，由這些品牌企業(yè)進行生態(tài)旅游以及相關(guān)旅游地產(chǎn)的綜合性開發(fā)，例如深圳的“東部華僑城”等。

6.休閑度假旅游業(yè)與高端居住產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。大城市外部旅游地產(chǎn)項目的主體是旅游產(chǎn)品和度假型居住產(chǎn)品。其中，旅游產(chǎn)品主要是生態(tài)型的休閑旅游產(chǎn)品，居住產(chǎn)品主要是與旅游區(qū)環(huán)境相吻合的高端住宅產(chǎn)品。

7.發(fā)展十分迅速。從目前的發(fā)展看，我國大城市外部的旅游地產(chǎn)正進入一個快速擴張時期，一批品牌型旅游地產(chǎn)項目正在形成。其中，最引人關(guān)注的發(fā)展項目是濱海類、湖泊類、溫泉類、山地類、高爾夫類、田園風光類等。

8.正在成為大城市外部房地產(chǎn)發(fā)展的重要模式。與開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目和衛(wèi)星城復(fù)合地產(chǎn)項目相比，度假區(qū)旅游地產(chǎn)項目出現(xiàn)得最晚，但它是大城市外部地產(chǎn)發(fā)展中環(huán)境最佳、檔次最高的居住產(chǎn)品，將以城市高檔地產(chǎn)的拓展型產(chǎn)品系列出現(xiàn)，從而成為大城市外部房地產(chǎn)發(fā)展中獨具特色的重要模式。

四、旅游地產(chǎn)的核心價值

一是有效緩解高端居住需求的壓力。大城市外部旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)，適應(yīng)了目前大城市市區(qū)無法滿足居民對高端住宅日益增長的需要。旅游地產(chǎn)會引導(dǎo)一部分高端住房消費力走出城區(qū)，進入城市外部地帶，從而減緩城區(qū)需求壓力，也有助于減輕城市房價的壓力。

二是營造城市居住不可替代的生態(tài)居住模式。城市市區(qū)的核心居住訴求是配套完善、生活便捷，但往往回避不了環(huán)境嘈雜的痼疾。城市外部旅游地產(chǎn)項目的核心居住訴求正好相反，這里也許沒有非常完善的城市服務(wù)配套，但它擁有城區(qū)難以匹敵的生態(tài)環(huán)境。如果考慮到不少購房者只是作為第二居所，對配套的要求并不高，可以說，這里生態(tài)型居住方式的內(nèi)在價值是城區(qū)無法替代的。

三是度假旅游與高端居住形成良性互動發(fā)展格局。盡管旅游地產(chǎn)項目以生態(tài)環(huán)境著稱，但并不意味著旅游地產(chǎn)不需要聚集一定的人氣。如果說，生態(tài)旅游是聚集流動的人氣，生態(tài)型高端住宅就是聚集固定的人氣，兩方面具有鮮明的互補性，互動發(fā)展將形成良好的格局。

四是提升城市的總體生態(tài)品質(zhì)和市民生活方式。一個大城市外部如果擁有若干成熟的度假區(qū)旅游地產(chǎn)項目，將十分有利于提升城市的總體生態(tài)品質(zhì)和市民親近自然、體驗生態(tài)的新型生活方式。

五、旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要風險

一是土地受讓的巨大障礙。目前大城市外部旅游地產(chǎn)項目開發(fā)面臨的最大障礙和風險是土地問題。一方面，大城市周邊地帶往往有成片的品質(zhì)較高的耕地，這些耕地受到國家“18億畝耕地紅線”的嚴格管制，另一方面，城市每年的用地指標十分有限，旅游地產(chǎn)項目一般占地面積較大，這就為土地的一次性受讓帶來相當大的困難。

二是為照顧當?shù)鼐用窭娑哟蟮某杀??！段餀?quán)法》的出臺表明，現(xiàn)在國家越來越傾向于保護土地出讓中相對弱勢一方——出讓方的利益。因此，為了照顧當?shù)鼐用竦睦?，在大面積的土地受讓與開發(fā)中，企業(yè)可能需要承受較大幅度增加的土地成本和經(jīng)營風險。

三是產(chǎn)品類型的嚴格限制。大城市外部的旅游地產(chǎn)項目，多數(shù)為高端地產(chǎn)項目，然而，近年來，國家政策對此限制越來越嚴。例如，高爾夫項目和別墅項目已經(jīng)列入禁止開發(fā)類，而在國家風景名勝區(qū)內(nèi)也禁止地產(chǎn)項目的開發(fā)。這將使旅游地產(chǎn)的發(fā)展受到影響。

四是城市配套不足的天性。旅游地產(chǎn)所在地的生態(tài)環(huán)境背景，決定了這些地方一般不會按照城市化模式大規(guī)模進行配套設(shè)施建設(shè)。這可能影響到那些對城市配套項目要求較高的消費人群購買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的積極性。

六、發(fā)展旅游地產(chǎn)的政策建議

1.創(chuàng)造性地引入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)的開發(fā)策略。大城市外部多是鄉(xiāng)村地帶，常常會涉及耕地、農(nóng)村建設(shè)用地，還有農(nóng)民的利益補償問題。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的改革試驗為解決這些問題提供了很好的思路。一是農(nóng)村土地的利用以生態(tài)保護、廣義農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游等為主題，二是土地可以通過流轉(zhuǎn)的方式集中起來，轉(zhuǎn)讓到符合產(chǎn)業(yè)政策要求的品牌型投資開發(fā)者手中，農(nóng)民可以以土地承包權(quán)入股，或者以能夠落實到農(nóng)民身上的土地權(quán)益方式入股，進入投資者組建的股份公司，并可以經(jīng)過培訓(xùn)，在這個公司獲得一份工作。這樣，就從根本上解決了土地和農(nóng)民的利益問題，為大城市外部的旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了合理合法的空間和機會。當然，各地情況不一樣，應(yīng)該允許根據(jù)實際情況制定不同的政策，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟的統(tǒng)籌發(fā)展。

2.實施遞進式、靈活性的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。盡管國家對別墅類和高爾夫類項目嚴格限制，但是，從國際旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向看，這些項目的適度、合理開發(fā)是符合社會整體發(fā)展方向的，目前的禁令應(yīng)該是特殊時期的階段性政策。各個城市應(yīng)該結(jié)合本地實際，實施務(wù)實靈活的產(chǎn)業(yè)政策，目前可以重點發(fā)展城市外部的山地、濱海、溫泉、湖泊類的生態(tài)旅游項目以及相關(guān)的度假酒店、度假公寓等旅游地產(chǎn)項目，同時從長計議，為所必備的一定數(shù)量的高爾夫項目和別墅項目留出合理的發(fā)展空間，在條件允許的時候便可引進品牌型投資者實施開發(fā)。

3.從科學(xué)發(fā)展觀的高度鼓勵并引導(dǎo)生態(tài)居住方式。大城市外部的旅游地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，其最大優(yōu)勢就是良好的生態(tài)環(huán)境，適宜度假型和養(yǎng)老型居住。由于這類住宅既有分流城區(qū)居住壓力的功能，又具有一定的城區(qū)高端住宅替代性產(chǎn)品的性質(zhì)，因此，應(yīng)該受到政策的鼓勵和積極引導(dǎo)，使之成為大城市居民的一種特色高端型生活方式的選擇。

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