我國不同城市房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

摘 要：選擇全國主要城市2000年第三季度到2007年第三季度的房屋銷售價(jià)格指數(shù)和平均土地交易價(jià)格指數(shù)。通過Granger因果檢驗(yàn)，在房價(jià)和地價(jià)的短期和長期的關(guān)系的基礎(chǔ)上，利用面板數(shù)據(jù)模型對我國不同地區(qū)房價(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，并對其影響因素進(jìn)行分析，為政府制定合理的土地管理政策和區(qū)域差別性房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)指數(shù)；地價(jià)指數(shù)；格蘭杰因果檢驗(yàn)；面板數(shù)據(jù)模型

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0021-04

1 引言

我國的房地產(chǎn)自本世紀(jì)初走出低估以來，其發(fā)展勢頭之迅猛令世人矚目，不僅因其與宏觀經(jīng)濟(jì)的緊密互動關(guān)系，更因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格與廣大人民群眾的切身利益休戚相關(guān)而備受關(guān)注。

時下，高漲的房價(jià)幾乎成為街談巷議的熱點(diǎn)話題。為此，政府部門、理論界也積極開展一系列的研討和論證。既要保障廣大人民群眾，尤其是中低收入居民的基本住房需求，又要避免過度的緊縮措施給房地產(chǎn)市場造成劇烈的波動，以致影響到國民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行安全已經(jīng)成為一種共識。而在房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系中，房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系是緊密聯(lián)系在一起的，作為一個人多地少的發(fā)展中大國，理清房價(jià)與地價(jià)關(guān)系本身就有其理論意義，不僅可能對促進(jìn)房地產(chǎn)市場有關(guān)問題的爭論朝好的方向發(fā)展、政府制定相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有些許幫助，更有助于廣大人民群眾認(rèn)識房價(jià)背后的決定因素，不致陷入一些不實(shí)說法的誤導(dǎo)。本文主要探討住房價(jià)格（房價(jià)）與住房用地價(jià)格（地價(jià)）之間的關(guān)系。

2 文獻(xiàn)回顧

城市地價(jià)與房價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的主體，兩者關(guān)系是否協(xié)調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行、城市土地利用效率都有很大影響。對地價(jià)與房價(jià)關(guān)系進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房價(jià)與地價(jià)關(guān)系研究主要集中在房價(jià)與地價(jià)有無關(guān)系和何種關(guān)系的研究上：第一，認(rèn)為房價(jià)決定地價(jià)。Smith（1976）從城市住房供給的角度，O’Sulliva（2000）從傳統(tǒng)一般均衡角度論述了房價(jià)決定地價(jià)；第二，地價(jià)決定房價(jià)。Dowall和Landis（2003），Evans（1987），Cheshire和Sheppard（2002），徐艷（2002）從土地使用控制對土地市場和住房市場的影響、土地利用規(guī)劃、土地規(guī)劃的福利效應(yīng)上分析地價(jià)決定房價(jià)。第三，房價(jià)與地價(jià)相互影響。高曉慧（2001），劉琳和劉洪玉（2003），苗啟虎和王方華（2004）從地租和產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系，需求的角度分析了二者之間的相互影響。在這些學(xué)者所構(gòu)建的理論模型中，證明了在開放城市中控制土地利用不會對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，國外學(xué)者更加關(guān)注土地供給約束與地價(jià)、住宅價(jià)格關(guān)系的研究。Pollakowski和Wachter(1990)利用美國華盛頓地區(qū)蒙哥馬利郡的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究時發(fā)現(xiàn)，土地供給限制對上地價(jià)格、住宅價(jià)格產(chǎn)生了溢出效應(yīng)。Peng和Wheaton(1994)利用香港1965到1990年數(shù)據(jù)對土地供給約束的溢出效應(yīng)進(jìn)行了計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析顯示土地供給變化對地價(jià)、住宅價(jià)格和住宅供給都有較大影響。他們認(rèn)為土地供給不足使住宅供給總量下降，再加上消費(fèi)者預(yù)期未來土地更加稀缺和住宅租金上漲，最終導(dǎo)致了土地價(jià)格和住宅價(jià)格同時上漲。Tsoukis和Alyousha(1999)運(yùn)用歐拉方程論證了在完全競爭的市場中住宅價(jià)格、土地價(jià)格與實(shí)際利率之間存在長期關(guān)系。但在利用英格蘭和威爾士的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)時，卻拒絕了二者的協(xié)整關(guān)系。說明土地利用效率與土地價(jià)格、住宅價(jià)格有直接關(guān)系。Kauko( 2003)認(rèn)為土地政策與土地市場完善有直接關(guān)系，同時住宅價(jià)格和住宅質(zhì)量也與土地政策有關(guān)。當(dāng)總的土地沒有出現(xiàn)限量供給時，土地規(guī)劃等政策將對住宅價(jià)格產(chǎn)生深刻影響。他還引述Monk(1991)年的文章，認(rèn)為建立土地供給約束機(jī)制對房價(jià)的長期影響并不與李嘉圖的剩余地租理論沖突。在對英格蘭等不同地區(qū)進(jìn)行研究時，發(fā)現(xiàn)地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系因區(qū)位不同而有較大差異。本文根據(jù)全國35個大中城市土地和房屋銷售2000年第三季度到2007年第三季度的季度數(shù)據(jù)，分別用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)、面板數(shù)據(jù)模型系統(tǒng)研究了我國房價(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系。采用理論分析、定量分析、實(shí)證分析相結(jié)合的方法，得出我國房價(jià)與地價(jià)之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系；房價(jià)是地價(jià)上漲的格蘭杰原因，而地價(jià)不是房價(jià)上漲的格蘭杰原因，并提出了相應(yīng)的政策建議。

3 實(shí)證分析

3.1 數(shù)據(jù)和方法

由于房地產(chǎn)作為一種具有投資品性質(zhì)的商品，其價(jià)格在一年內(nèi)會發(fā)生較為顯著的變化，僅用年度數(shù)據(jù)難以準(zhǔn)確反映這一變化，應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。同時，在研究房地產(chǎn)價(jià)格波動狀況時用全國整體的數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異，使用城市級數(shù)據(jù)是最佳選擇。因此，本文在研究中將以季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對全國35個城市的地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析?？紤]到數(shù)據(jù)的易得性，在對我國35個城市進(jìn)行實(shí)證分析時，將以2000年第三季度至2007年第三季度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。在進(jìn)行實(shí)證分析前，剔除了物價(jià)指數(shù)和價(jià)格指數(shù)的影響。對35個城市的房價(jià)和地價(jià)指數(shù)取平均值。圖1描述了這些城市地價(jià)與房價(jià)指數(shù)的變化趨勢。從圖中可以看出在樣本選定期地價(jià)與房價(jià)有相同的變化趨勢，從2001年底開始地價(jià)上漲速度明顯快于房價(jià)上漲速度，這與我國土地出讓制度改革進(jìn)程相吻合。本文采用的方法有：(1)用單位根檢驗(yàn)房價(jià)和地價(jià)的平穩(wěn)性；(2) 用協(xié)整檢驗(yàn)分析房價(jià)和地價(jià)的長期穩(wěn)定關(guān)系；（3）再用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)法檢驗(yàn)房價(jià)和地價(jià)的因果關(guān)系；（4）最后用面板數(shù)據(jù)分析不同地區(qū)二者的彈性值。

注：1.數(shù)據(jù)引自《中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)快報(bào)》

2.原始數(shù)據(jù)為同期環(huán)比數(shù)據(jù)，為了反映時間序列的波動性，本文對數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，假定2000年第三季度為基期，通過還原，將基期數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成累積增加數(shù)據(jù)。

3.2 實(shí)證研究結(jié)果及分析

（1）平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

利用Eviews軟件對中國35個城市房價(jià)和地價(jià)做單位根檢驗(yàn)，以此來確定房價(jià)和地價(jià)這兩個時間序列的平穩(wěn)性，結(jié)果如表1和表2：

由表1和表2可以看出房價(jià)和地價(jià)的ADF值都小于顯著性水平為0.01時的臨界值，在此種情況下可以拒絕原假設(shè)，即房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)都沒有單位根，也即它們是平穩(wěn)的。

（2）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。

常用的協(xié)整檢驗(yàn)方法有Engle Granger兩步法和Johansen法。本文采用Johansen法，在多變量向量自回歸(VAR)系統(tǒng)回歸構(gòu)造兩個殘差的積矩陣，計(jì)算矩陣的有序本征值(Eigen value)，根據(jù)本征值得出一系列的統(tǒng)計(jì)量判斷協(xié)整關(guān)系是否存在以及協(xié)整關(guān)系的個數(shù)，檢驗(yàn)結(jié)果如表3。

表3從零假設(shè)H0∶r=0開始，似然率統(tǒng)計(jì)量的值為52.6967，超過5%顯著性水平的臨界值19.96，表明應(yīng)拒絕零假設(shè)的，接受r=1備擇假設(shè)。同時，在原假設(shè)為H0∶r=1時，似然比為8.829588，小于5%的臨界值9.24，因而接受H0∶r=1的零假設(shè)。結(jié)合這兩個假設(shè)的結(jié)果可以得出這樣的結(jié)論，在5%的顯著性水平下房價(jià)與地價(jià)存在1個協(xié)整關(guān)系。由此可見，在95%的概率度下，有理由確信我國房價(jià)與地價(jià)存在長期均衡關(guān)系。以上兩個步驟顯示房價(jià)與地價(jià)這兩個時間序列是平穩(wěn)的，且兩者存在協(xié)整關(guān)系。因此，可以進(jìn)一步進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)。

3.3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

上面已經(jīng)證明了房價(jià)和地價(jià)都是平穩(wěn)序列，且二者之間存在協(xié)整關(guān)系，故可以進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。用EViews軟件進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示

從表4中可以看出：滯后時間為一期時，房價(jià)與地價(jià)有雙向的因果關(guān)系；滯后時間為兩期到八期時，存在房價(jià)到地價(jià)的單向因果關(guān)系。此結(jié)果表明：在短期，房價(jià)與地價(jià)相互影響，其中地價(jià)是影響房價(jià)變動的原因；在長期，房價(jià)變動是影響地價(jià)變動的原因。

根據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，地價(jià)的增長是相對平穩(wěn)的，并且短期內(nèi)對房價(jià)有顯著的影響，在長期，對房價(jià)無顯著影響。究其深層次的原因，主要有：（1）預(yù)期以當(dāng)前價(jià)格為依據(jù)。當(dāng)前地價(jià)上漲時，會形成未來房價(jià)上漲的預(yù)期。作為開發(fā)商，此時會選擇減少當(dāng)前的住房供給；作為個人住房需求者或投機(jī)者，會選擇在當(dāng)前購買住房。住房市場上供給的減少與需求的增加，必然會引起當(dāng)前房價(jià)的上漲。（2）住房需求對政策的彈性大?，F(xiàn)行住房政策的長期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長，前者即暗示人們多多進(jìn)行“居住儲蓄”，對房價(jià)的上漲有促進(jìn)作用；而對后一目標(biāo)而言，由于住房需求對政策的彈性很大，政策的力度、作用時間不易把握，導(dǎo)致政策的頻繁調(diào)整，這些調(diào)整在短期內(nèi)會擴(kuò)大預(yù)期的變動。（3）開發(fā)商的土地儲備。在地價(jià)上漲時，短期內(nèi)出于價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期，開發(fā)商會選擇持有土地，從而產(chǎn)生與土地政策作用方向相同的效果，進(jìn)而擴(kuò)大了地價(jià)變化對房價(jià)的作用；而在長期，因?yàn)檎叩南拗?，開發(fā)商不得不出售土地或進(jìn)行開發(fā)，從而緩解或抵消了地價(jià)變化對房價(jià)的影響。

在長期，房價(jià)變動是影響地價(jià)變動的原因：從土地出讓市場中價(jià)格形成過程看，地價(jià)依賴于出讓方式、競爭程度以及開發(fā)商的底價(jià)。（1）成本不變時，土地受讓方的出讓底價(jià)由預(yù)期收益決定，由于預(yù)期通常根據(jù)當(dāng)前的房價(jià)做出，當(dāng)前的房價(jià)對地價(jià)有直接的影響，這一結(jié)論與Granger檢驗(yàn)結(jié)果基本相符。（2）當(dāng)土地開發(fā)成本發(fā)生變化時，土地成交價(jià)格介于政府出讓底價(jià)與完全競爭市場中開發(fā)商最高底價(jià)之間，而且，隨著土地出讓市場中需求競爭程度的增強(qiáng)，價(jià)格越接近后者，由于利潤空間減小，房價(jià)變化對開發(fā)商預(yù)期收益的影響下降，相應(yīng)地房價(jià)對地價(jià)的影響也越弱。Granger檢驗(yàn)結(jié)果顯示，短期內(nèi)房價(jià)對地價(jià)的影響相對地價(jià)對房價(jià)的影響較弱，其中一個原因就是在土地出讓需求方中引入了競爭機(jī)制。（3）從土地供應(yīng)政策看，“嚴(yán)把閘門、地根從緊”是總趨勢，“六項(xiàng)清理整頓”、“三個暫停”、“凍結(jié)”等政策的干預(yù)，直接導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)中存量土地比率不斷增加，由于存量土地的獲取成本相對較高，導(dǎo)致地價(jià)上漲。在“保持地價(jià)穩(wěn)定增長”的目標(biāo)下，通過土地儲備供應(yīng)這一“水龍頭”，政府可及時調(diào)控土地價(jià)格水平。從這一意義上講，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)論“地價(jià)變動幅度較小、短期內(nèi)地價(jià)受房價(jià)變化影響較小”是必然的。

3.4 面板數(shù)據(jù)

首先進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn)，以選擇特定的面板數(shù)據(jù)模型。運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件Eviews5.0，計(jì)算出混合模型、變截距模型和變系數(shù)模型的殘差平方和分別為14.02286、11.44255、11.2956。則

由上表我們知道R2為0.472264，這與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理是相吻合的，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素除了土地以外，還有包括建筑成本、資金使用成本、稅收政策以及開發(fā)利潤等其他多個要素，要素構(gòu)成和這些要素本身的變化都是很復(fù)雜的，而且現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)價(jià)格主要是受市場供求關(guān)系的影響，所以不能簡單地以土地價(jià)格的高低來判斷住房的價(jià)格高低。

在35個城市中，除了西寧、合肥、成都、沈陽、重慶、大連、福州、長春、南昌、太原和杭州這十一個城市的截距小于零外，其余24個城市的截距都大于零，說明我國2000年第三季度起整體房價(jià)水平就偏高。

從我國所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和土地供求形勢看，房價(jià)和地價(jià)的上漲有其必然性，但過快的增長則應(yīng)引起高度的重視。

在綜合分析的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，需求強(qiáng)勁是當(dāng)前引起部分地區(qū)房價(jià)過快上漲的主要原因，同時還有其他多方面的復(fù)雜原因，如在住房消費(fèi)觀念的宣傳上存在偏差，忽視我國土地資源的承受能力和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，標(biāo)準(zhǔn)過高，面積過大；政府對住房消費(fèi)中的惡意炒作和投機(jī)性購房管理不到位，對違規(guī)開發(fā)商和投機(jī)購房者缺乏處罰措施；房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭不充分，甚至開發(fā)商聯(lián)手壟斷市場抬高房價(jià)，且開發(fā)商利潤明顯高于社會平均利潤水平；地方政府對住房需求預(yù)測缺乏科學(xué)性，大拆大建，提前釋放住房需求，進(jìn)一步加劇了土地供應(yīng)的緊張。

4 結(jié)論及政策建議

（1）自2000 年以來，房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)總體上呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，并且兩者的變化有明顯的一致性，但是土地價(jià)格上升幅度小于房價(jià)，說明房價(jià)上漲的動力是大于地價(jià)的。近幾年大規(guī)模的城市改造和大量的人口流入所形成的市場需求對房價(jià)上升的推動作用不可忽視，加之大批投資買房者的存在，使得房價(jià)中包含了一定的炒作成份。而土地市場的需求者是有一定門檻限制的，加之政府的有效管理，使其炒作可能性大大降低，因此地價(jià)的變化更為平穩(wěn)。

（2）短期內(nèi)(不超過一年的時段)，土地價(jià)格與住房價(jià)格之間存在一定的相互影響，由于從獲取土地開始算起的商品房的開發(fā)周期決不止一年，所以這個結(jié)果一方面說明地價(jià)和房價(jià)作為房地產(chǎn)市場的兩個主要變量，相互之間確實(shí)有緊密聯(lián)系，另一方面也說明，住房價(jià)格并不是受到其所用土地的成本價(jià)影響，而是受到房屋出售近期土地價(jià)格的影響，也就是說土地價(jià)格對房價(jià)的影響并不是由于增加了商品房的開發(fā)成本，而是由于土地價(jià)格也是整個房地產(chǎn)市場繁榮程度的一個反映。

（3）長期來看，地價(jià)是房價(jià)的格蘭杰原因，最終來看，地價(jià)高低是房價(jià)高低的結(jié)果，而不是原因。早在18 世紀(jì)，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密就明確指出:“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤是不同的。工資和利潤的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果?！闭绫娝苤摹坝衩追摄Ｕ摗保–orn Law Debate），地價(jià)高是因?yàn)橛衩椎膬r(jià)格高，玉米法律提高了玉米的價(jià)格，刺激了國內(nèi)玉米的生產(chǎn)和對種玉米的土地的需求。由于土地資源是有限的，因此地主們就提高地價(jià)來滿足對土地的需求。

（4）本文的實(shí)證結(jié)果有力地證明了地價(jià)并不構(gòu)成房價(jià)上漲的直接原因，因此，通過降低地價(jià)來控制房價(jià)的說法是片面的，這樣做不僅不能有效地控制房價(jià)，而且將土地以低價(jià)出讓，會造成國家的經(jīng)濟(jì)損失，卻給投機(jī)者以更多的投機(jī)激勵，反而會促使房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展。因此，在實(shí)行宏觀調(diào)控政策的同時，應(yīng)多采用內(nèi)生的政策工具，并逐步減少調(diào)控頻率與幅度。如果開發(fā)商不進(jìn)行土地儲備，則政府通過土地儲備來調(diào)控房價(jià)的力度可適度減小。從這一意義上說，繼續(xù)強(qiáng)化對土地投機(jī)的抑制政策，可相應(yīng)減少政府用來“熨平市場”所需的土地儲備量，以緩解土地儲備資金不足之困。

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［12］Pollakowski， Henry O. and Susan M. Wachter. 1990. “The Effects of Land -use Constraints on Housing Price” ［J］， Land Economics， Vol 66，No. 3， August. pp. 315-324.

［13］Smith. 1976. “The effects of constraints on housing costs［J］. ” Journal of Urban Economics， pp.3 57 -67.

［14］Tsoukis， Christopher. and Alyousha Ahmed. 1999. “Implications of intertemporal optimization for house and land prices”［J］. Applied Economics 31: pp.1565-1571.

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