海南試點(diǎn)“居委會(huì)拆遷公司”

如何調(diào)節(jié)拆遷中的社會(huì)矛盾，如何在拆遷中兼顧政府、開(kāi)發(fā)公司和被拆遷戶(hù)的利益？對(duì)此，正在面臨大量拆遷工作的三亞作出大膽的設(shè)想：讓當(dāng)?shù)卮迕窕蚓用駞⑴c到政府舊城改造和拆遷中，從而改變過(guò)去以政府為拆遷主體的舊模式，換之以居委會(huì)或者村里成立拆遷公司，開(kāi)發(fā)公司將一定的合理的拆遷費(fèi)用支付給這個(gè)拆遷公司，城市拆遷改造，有望不再由政府一手包辦。

新模式

城市拆遷改造，有望不再由政府一手包辦到底。2007年底，海南三亞以月川新城區(qū)近13畝的地塊作為試點(diǎn)，推行以地塊所在居委會(huì)成立公司組織拆遷的新模式。

試點(diǎn)地塊位于月川新城，面積12.93畝，用途為居住用地，使用年限70年。不久前，三亞國(guó)土局發(fā)出公告，對(duì)該地塊的土地使用權(quán)和拆遷安置捆綁掛牌出讓。

據(jù)介紹，這種城市拆遷新模式是由村里或者居委會(huì)成立股份制的拆遷公司，經(jīng)國(guó)家科學(xué)的總體評(píng)價(jià)后出臺(tái)總體拆遷指導(dǎo)價(jià)格，土地競(jìng)得人可將土地拆遷工作承包給拆遷公司負(fù)責(zé)。拆遷公司所得利益可以用于社區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，讓老百姓獲得實(shí)惠。

月川居委會(huì)黨支部書(shū)記林世耀說(shuō)，去年6月，居委會(huì)及下屬的7個(gè)居民小組集資50萬(wàn)元成立了河?xùn)|月川開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司。公司以股份制運(yùn)作，可以配合土地競(jìng)得人進(jìn)行土地拆遷。而這種拆遷模式與之前拆遷最大的區(qū)被就在于，拆遷費(fèi)用的盈余部分和地價(jià)將拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，讓老百姓獲得更多的實(shí)惠。

在具體的運(yùn)作過(guò)程中，地塊競(jìng)得人負(fù)責(zé)出資進(jìn)行該地塊舊城改造的拆遷安置。就試點(diǎn)的地塊——月川新城區(qū)而言，拆遷安置費(fèi)大約為2731萬(wàn)元，土地在公開(kāi)拍賣(mài)之后，由競(jìng)得人直接支付給拆遷公司。競(jìng)得人可委托三亞河?xùn)|月川開(kāi)發(fā)建設(shè)公司完成拆遷安置工作，同時(shí)也可以不委托三亞河?xùn)|月川開(kāi)發(fā)建設(shè)公司進(jìn)行拆遷。

針對(duì)這個(gè)試點(diǎn)地塊，三亞市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)嚴(yán)之堯說(shuō)，這是一種新型的城市土地拆遷模式。嚴(yán)之堯表示，新模式運(yùn)行后，政府將把部分地價(jià)款作為土地收益返還給月川開(kāi)發(fā)公司，作為該公司在月川開(kāi)發(fā)下一輪拆遷的費(fèi)用，并拿出一部分發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)，讓老百姓得到更多實(shí)惠。

在隨后的10月29日下午，在拆遷安置費(fèi)用2731萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，試點(diǎn)地塊從39萬(wàn)元/畝開(kāi)始掛牌，最后以220萬(wàn)元/畝成交。地價(jià)款加上拆遷費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商銘遠(yuǎn)公司拿下這塊地每畝的成交價(jià)431萬(wàn)余元。但是據(jù)介紹，銘遠(yuǎn)公司準(zhǔn)備在比較其他拆遷公司的拆遷價(jià)格后，才決定是否將拆遷安置工作委托給月川開(kāi)發(fā)公司完成。

緣由

三亞市政府緣何如此積極地推動(dòng)這種拆遷的新模式？

眾所周知，三亞近幾年的城市建設(shè)，用突飛猛進(jìn)來(lái)形容可說(shuō)是恰到好處。迅猛發(fā)展的城區(qū)建設(shè)背后，大范圍的城市拆遷安置工作正處于矛盾重重的處境。

非法買(mǎi)賣(mài)土地、違法搶建亂建、拆遷過(guò)程中的暴力沖突……在城市拆遷改造過(guò)程中，這一系列的問(wèn)題并不少見(jiàn)。

如何調(diào)節(jié)拆遷中的社會(huì)矛盾，如何在拆遷中兼顧政府、開(kāi)發(fā)公司和被拆遷戶(hù)的利益？對(duì)此，正在面臨大量拆遷工作的三亞作出大膽的設(shè)想：讓當(dāng)?shù)卮迕窕蚓用駞⑴c到政府舊城改造和拆遷中，從而改變過(guò)去以政府為拆遷主體的舊模式，換之以居委會(huì)或者村里成立的拆遷公司，開(kāi)發(fā)公司將一定的合理的拆遷費(fèi)用支付給這個(gè)拆遷公司。

在此次拆遷試點(diǎn)之前，土地拆遷都是由政府部門(mén)負(fù)責(zé)，面對(duì)復(fù)雜的情況，無(wú)形中給政府增加了很大的拆遷成本，也帶來(lái)治安隱患。在新模式下，政府能減少社會(huì)矛盾，獲得和諧平穩(wěn)的社會(huì)秩序和環(huán)境；開(kāi)發(fā)公司得以順利完成拆遷工作，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；被拆遷戶(hù)可以依靠當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)或者村里成立的產(chǎn)前公司，在拆遷中獲得發(fā)展的實(shí)惠、良好的居住環(huán)境和生活水平。

業(yè)界評(píng)說(shuō)，新模式試點(diǎn)運(yùn)行后，可以大大減少政府部門(mén)和被拆遷戶(hù)之間的對(duì)立，對(duì)調(diào)節(jié)社會(huì)矛盾、促進(jìn)和諧拆遷將起到積極作用。

至于為什么會(huì)將試點(diǎn)放在月川？林世耀介紹，試點(diǎn)地塊約13畝，拆遷面積約2.1萬(wàn)平方米。當(dāng)?shù)鼐用駜H80戶(hù)300多人，絕大多數(shù)都依靠出租房為生，在此居住的外地人口近1900人。

居民居住的大多是混合結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)易房，居住環(huán)境簡(jiǎn)陋，不大的地方還分布著一個(gè)私人經(jīng)營(yíng)的廢品收購(gòu)站。房子蓋得密密麻麻，沒(méi)有綠化和居民公共活動(dòng)場(chǎng)所。據(jù)介紹，如果發(fā)生火災(zāi)，消防車(chē)根本進(jìn)不去。由于眾多外來(lái)流動(dòng)人口的存在，社會(huì)治安也存在很大的隱患。

從城市發(fā)展而言，月川居委會(huì)是三亞最大的城中村，屬于三亞舊城區(qū)，又是新城區(qū)的規(guī)劃范圍。月川居委會(huì)擁有城中村改造的共同難點(diǎn)問(wèn)題：居住環(huán)境臟亂差亟待改善、流動(dòng)人口未登記存在治安隱患等。如果啃下了月川這個(gè)硬骨頭，三亞舊城改造將出現(xiàn)一個(gè)嶄新局面。

嚴(yán)之堯表示，目前試點(diǎn)工作的規(guī)章細(xì)節(jié)正在完善中。政府希望通過(guò)這種新型模式進(jìn)行拆遷，減少社會(huì)矛盾，加快舊城改造，改善市容環(huán)境，提高被拆遷群眾的居住條件和生活水平，讓社會(huì)治安和城市建設(shè)得到改善。

另外，月川居委會(huì)所在的城中村，是未來(lái)三亞主城區(qū)發(fā)展的方向。以上這些，都是三亞選擇月川居委會(huì)作為試點(diǎn)的原因。

思考

三亞的做法，是將土地的使用權(quán)和拆遷安置捆綁掛牌出讓?zhuān)聦?shí)上是把一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)一攬子出讓?zhuān)窃谕恋爻鲎尶鄢疬w費(fèi)用之后，政府又對(duì)拆遷部分實(shí)行了“次市場(chǎng)化”處理——拆遷費(fèi)用必須“經(jīng)政府科學(xué)的總體評(píng)價(jià)后，出臺(tái)總體拆遷指導(dǎo)價(jià)格”，拆遷操作又多半必須交給“地塊所在居委會(huì)成立的拆遷公司”。

這樣的改革思路，確實(shí)前所未有，其優(yōu)點(diǎn)也是明顯的。其中最大的好處，是政府不再和一家一戶(hù)的被拆遷戶(hù)打交道，轉(zhuǎn)而交給地塊所在居委會(huì)辦的拆遷公司。而這種公司運(yùn)作拆遷事務(wù)，最大的優(yōu)點(diǎn)是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時(shí)候建的，怎么建起來(lái)的，是否應(yīng)該付給拆遷補(bǔ)償，他們往往比政府部門(mén)更清楚。更重要的是，由于其主體地位是“公司”，節(jié)約出來(lái)的拆遷費(fèi)用可以“拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)”，因此與拆遷戶(hù)討價(jià)還價(jià)的動(dòng)力要比政府人員足，從總體來(lái)講將會(huì)節(jié)余拆遷費(fèi)用。

但如此改革令人擔(dān)憂(yōu)之處也有不少。其中最大的擔(dān)憂(yōu)，還是上述的“次市場(chǎng)化”處理。人們有理由質(zhì)疑：既然政府將土地的使用權(quán)和拆遷安置捆綁掛牌出讓?zhuān)簿鸵馕吨疬w費(fèi)用要由土地競(jìng)得人自己來(lái)出，而這樣的“政府制定”是否涉嫌以公權(quán)插手市場(chǎng)呢？

另一個(gè)讓人擔(dān)心的是，注冊(cè)資本50萬(wàn)元的“居委會(huì)拆遷公司”，卻要運(yùn)作高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元的拆遷業(yè)務(wù)，他們是否有足夠的能量？誰(shuí)來(lái)為他們提供資金運(yùn)作擔(dān)保？此外，拆遷問(wèn)題決不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，絕不是“我給錢(qián)、你走人”那么簡(jiǎn)單。如果遇到經(jīng)濟(jì)方式無(wú)法解決的現(xiàn)實(shí)困難，“居委會(huì)拆遷公司”又怎么可能在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)資源、解決被拆遷戶(hù)的問(wèn)題呢？

由此看來(lái)，在拆遷問(wèn)題上，政府雖然交出了與一家一戶(hù)補(bǔ)償談判的棘手問(wèn)題，但是責(zé)任同樣不輕。其一，拆遷費(fèi)用的估值問(wèn)題，由于涉及到價(jià)值評(píng)價(jià)權(quán)的認(rèn)定，所有解決起來(lái)未必很輕松；其二，“居委會(huì)拆遷公司”由于前所未有，其官商、民商混合的特殊身份，政府有責(zé)任對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化監(jiān)督；其三，拆遷補(bǔ)償由“政府——民眾”改為“公司——民眾”，政府的角色應(yīng)該更加中立，拆遷中的違法行為，顯然是政府應(yīng)該特別關(guān)注的。