集體所有權(quán)土地估價實踐

摘要：做好集體所有權(quán)土地估價工作是合理配置土地資源，保障農(nóng)村集體土地健康有序流轉(zhuǎn)的基本條件。文章介紹了運用成本逼近法和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法進行集體土地所有權(quán)土地評估的實踐。

關(guān)鍵詞：集體土地；土地估價；實踐

近年來我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)，直接引致城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村地區(qū)的集體非農(nóng)建設(shè)用地增加。非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有利于合理配置土地資源，實現(xiàn)土地與資本的市場流動，改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營條件，做好集體所有權(quán)土地估價工作，是保障農(nóng)村集體土地健康有序流轉(zhuǎn)的基本條件。

一、評估對象概述

評估待估宗地在估價期日宗地內(nèi)外達到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地內(nèi)達到場地平整“一平”開發(fā)條件，用途為工業(yè)用地，使用年期設(shè)定為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年的集體土地使用權(quán)，估價目的是為委托估價方辦理待估宗地集體土地使用權(quán)抵押貸款手續(xù)提供客觀、公正的土地價格標(biāo)準(zhǔn)。

二、地價影響因素調(diào)查

待估宗地位于銅山縣某鎮(zhèn)，距鎮(zhèn)區(qū)中心直線距離約2000m。區(qū)域內(nèi)以次干道為主，主要為村建道路，其路面寬度約6m，水泥路面，質(zhì)量較好。所在區(qū)域距徐州市汽車站約3km，有多路公交車經(jīng)過，對外交通狀況總體較優(yōu)。待估宗地所在區(qū)域供水保證率達98%以上，區(qū)域骨干輸電線路10kv，供電保證率達98%以上，區(qū)域排水為雨污合排體制，排水設(shè)施基本滿足排水需要，基礎(chǔ)設(shè)施整體狀況較好。待估宗地所在區(qū)地形較平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，待估宗地所在區(qū)域未來土地利用以工業(yè)、住宅用地為主，更有利于待估宗地作為工業(yè)用地利用。

三、估價原則

（一）替代原則

根據(jù)土地市場運行規(guī)律，具有相同使用價值、有替代可能的宗地之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨向一致。

（二）最有效利用原則

由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來的收益不同，此次待估宗地為工業(yè)用地，在評估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用地的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、科學(xué)的土地價格。

（三）供需原則

由于土地具有地理位置的固定性、面積的有限性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，土地不能實行完全競爭，在進行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。

（四）報酬遞增遞減原則

報酬遞增遞減原則是指一種投入產(chǎn)出關(guān)系，在土地評估中表現(xiàn)為如果一宗土地的使用強度超過一定限度后，收益就會開始下降。報酬遞增遞減原則可以幫助確定待估宗地的最佳集約度和最佳規(guī)模。

（五）貢獻原則

貢獻原則是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價格可以土地對土地收益的貢獻大小來決定。貢獻原則要求在評估土地資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項土地資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性。

（六）變動原則

在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。

四、土地估價方法

（一）估價方法選擇

一般而言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、路線價法等。評估時采用的估價方法應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰻顩r和待估宗地的實際情況進行選擇。估價區(qū)域現(xiàn)行的征用土地有關(guān)費用文件齊全，可測算征地成本，適宜采用成本逼近法評估；同時評估區(qū)域完成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級估價工作，因此，本次評估采用的方法為成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法兩種方法。

（二）土地估價的技術(shù)路線

1、成本逼近法。采用成本逼近法評估地價的基本思路是以待估宗地所在區(qū)域土地取得費和土地開發(fā)費平均標(biāo)準(zhǔn)為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤和土地增值收益來確定地價。即：地價=（土地取得費+宗地外土地開發(fā)費+宗地內(nèi)場地平整費+利息+利潤+土地增值收益）×年期修正系數(shù)×（1+區(qū)位修正系數(shù)）。

2、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。此方法首先分析待估宗地地價的評估基準(zhǔn)日與本次評估所采用的基準(zhǔn)地價在評估期日方面的差異，測算經(jīng)期日修正后所引用的基準(zhǔn)地價；然后根據(jù)替代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價形成的區(qū)域因素和個別因素的差異，評估修正系數(shù)由基準(zhǔn)地價經(jīng)一系列修正得到待估宗地的地價：最后分析待估宗地地價內(nèi)涵與評估所采用的地價在地價內(nèi)涵方面差異，經(jīng)年期修正和開發(fā)水平修正后得到待估宗地運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的最終地價。即：地價=基準(zhǔn)地價×期日修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)±土地開發(fā)水平修正。

五、估價結(jié)果的確定

成本逼近法采用的土地取得費、土地開發(fā)費為待估宗地所在區(qū)域客觀發(fā)生的費用，其余估價參數(shù)取值依據(jù)充足，有法律、法規(guī)和文件依據(jù)，并對評估出的平均價格進行年期修正和區(qū)位修正，其估價結(jié)果正確可靠。采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估時，對基準(zhǔn)地價適當(dāng)?shù)剡M行了期日修正。由于成本逼近法測算結(jié)果與基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算結(jié)果有一定差異，根據(jù)經(jīng)驗，最終取成本逼近法測算結(jié)果權(quán)重值0.7，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算結(jié)果權(quán)重值0.3，綜合確定了該宗集體土地使用權(quán)的評估價格。

集體土地所有權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)，它要求在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，集體土地使用權(quán)的價格評估還處于探索發(fā)展階段，成本逼近法由于具有較為充足的法律、法規(guī)和文件依據(jù)，較適合于集體土地所有權(quán)價格評估，對于完成土地定級估價工作的區(qū)域，基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法可以作為輔助估價方法，二者結(jié)合綜合確定集體土地使用權(quán)的評估價格。

（作者單位：張友文，江蘇省銅山縣國土資源局；薛豐昌，中國礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測繪學(xué)院；馬昌忠，中國礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測繪學(xué)院）