淺析加息減稅政策與樓市

一、政策解讀

自7月21日起，金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開始年內(nèi)第三次上調(diào)，住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。同時，國務(wù)院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。以此來引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長、調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期及維護物價總水平基本穩(wěn)定。加息減稅能成為當(dāng)前樓市的“退燒藥”嗎?

銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點和個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個百分點，最近7個月內(nèi)已3次加息，是自2004年10月以來第7次加息。這次宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響將體現(xiàn)在兩方面：對購房者而言，加息意味著增加還貸負擔(dān)，以50萬元20年期限貸款計算，還款額增幅已超過10%，這使得普通工薪階層的還款壓力加大；對于開發(fā)商來說，加息會帶來開發(fā)成本提高。因為貸款利息提高，而房地產(chǎn)行業(yè)高負債經(jīng)營的行業(yè)特點決定了開發(fā)成本也會因此而增加，但業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商在房地產(chǎn)發(fā)展高昂的大背景下，會通過提高房價等方式輕松轉(zhuǎn)嫁這一成本。

有經(jīng)濟學(xué)家據(jù)此認為，加息勢必會抑制房地產(chǎn)投資（機），會大大改變購房者對未來市場的預(yù)期，扎堆現(xiàn)象亦會減少。但前6次加息后的樓市走勢證明，這種“通過調(diào)控房產(chǎn)需求方來影響開發(fā)商從而讓房價降下來”的美好愿望從未實現(xiàn)過。實際上，房地產(chǎn)的需求在城市化進程、居民收入提高以及升值預(yù)期的大趨勢下，特別是在供求偏緊的情況下，自主需求混雜著投資、投機需求一起釋放，使其難以抑制。

二、政策出臺背景

對于這次宏觀調(diào)控組合拳的出臺，早在不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)料之中。原因有三：一是城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，增幅為多年所少有。二是我國上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為106768億元，同比增長11.5%，比上年同期增速加快了0.5個百分點。三是我國上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資9887億元，同比增長28.5%，比上年同期加快4.3個百分點，比一季度加快1.6個百分點。這些都表明當(dāng)前中國的經(jīng)濟處于過熱之中，利息上調(diào)勢在必行。

國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析組7月24日的報告認為，今年上半年國民經(jīng)濟再次呈現(xiàn)增長“偏快”的趨勢，宏觀經(jīng)濟運行也再次面臨由“偏快”向“全面過熱”轉(zhuǎn)化的風(fēng)險，經(jīng)濟運行中原有的突出矛盾和問題還沒有得到有效緩解，又出現(xiàn)通脹壓力加大、資產(chǎn)泡沫由樓市向股市蔓延等新問題。為了防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱，報告建議，未來一段時間應(yīng)采取“穩(wěn)中偏緊”的貨幣政策，重點運用利率政策，抑制投資及資產(chǎn)價格過快增長。同時，要把節(jié)能降耗作為下一步宏觀調(diào)控的重要任務(wù)，在適當(dāng)時機加快推進資源性產(chǎn)品和要素價格改革，以促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變。

三、房價飛漲原因分析

近來關(guān)于房價的飚升新聞總讓人心驚肉跳：“6個月上漲50%”、“一個樓盤的市值可以買下整個伊利集團”、“新拍出的樓面地價接近在售房價”等等。對于此次宏觀調(diào)控，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，加息、減稅短期內(nèi)仍難改房地產(chǎn)市場升溫格局。

從供求關(guān)系看，住房需求旺盛客觀存在，建房速度總難追隨售房的步伐，有效供給的不足形成供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致房價上漲。

從成本構(gòu)成看，地價上漲、土地增值稅清算以及貸款加息，這些都導(dǎo)致房價成本大增，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭很猛的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商很容易將此轉(zhuǎn)嫁給消費者而急劇拉升房價。地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力。國家宏觀調(diào)控的出發(fā)點是很好的，但開發(fā)商卻藉此哄抬物價，也成為當(dāng)前房價飛漲的人為因素之一。

從交易秩序看，“炒風(fēng)”不斷，非正常因素助推房價節(jié)節(jié)高漲。業(yè)內(nèi)人士指出，人為因素推漲房價主要體現(xiàn)在：一是一些樓盤已達預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；二是開發(fā)商已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價格奇高等方式捂盤；三是開發(fā)商捂盤惜售，同時聯(lián)合少數(shù)媒體蓄意制造緊張的供不應(yīng)求氣氛。抓住消費者愈難買愈想買的心態(tài)，串通哄抬房價。不少表面上聲稱已售罄的房地產(chǎn)，實際銷售還不到1/3，其余2/3房屋在媒體推波助瀾下，開發(fā)商直接抬高房價或通過轉(zhuǎn)移到其它項目下的手段，以實現(xiàn)高價銷售。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價，更是屢見不鮮。這進一步烘托、放大了供求緊張氣氛，為房價上漲煽風(fēng)點火。

從資金來源分析，行業(yè)外資金，特別是部分股市資金開始流入樓市，助推房價上漲；境外投機性游資的大量涌入，加劇了樓市格局的改變，在相當(dāng)程度上促進了房價的上漲，同時也強化了房地產(chǎn)看漲預(yù)期。

四、樓市降溫的對策與建議

（一）增加供應(yīng)

供求關(guān)系決定價格，增加供給是降溫的必要條件之一。當(dāng)前樓市高房價問題的主要矛盾在于市場有效供給不足，自住和投資（機）需求強烈，在賣方市場為主的格局之下，房價得以一路攀升，由于信息不對稱，導(dǎo)致購房者恐慌性入市追漲。業(yè)內(nèi)人士分析認為，樓市調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急是強力推進沖擊型的有效供給，而不是以控制需求的方式來圍堵。要改變樓市看漲預(yù)期，合乎市場規(guī)律的做法就是得強力推進中小戶型普通住房新增量的有效供給，同時輔以廉租房等住房保障措施的協(xié)同推進。

（二）整頓交易秩序，打擊囤積居奇

中央政府在打擊樓市中囤地、囤房方面應(yīng)下狠手。要新增土地形成有效供給，至少得做到兩點：一是批出的土地不能閑置，要進入生產(chǎn)領(lǐng)域，形成房屋；二是所形成的產(chǎn)品必須是大眾購買力所能承受的房屋。前者要求嚴(yán)格執(zhí)行“土地閑置”回收政策，打擊囤地；后者要求大力推行“90/70”項目，形成沖擊性供給，同時也要防止囤房發(fā)生。

7月20日調(diào)控措施出臺后，不少人認為，這些政策對房地產(chǎn)和股市沒有多少影響。但這次宏觀政策的出臺不僅表明了中央政府為民政策的一貫誠意，而且也表現(xiàn)出調(diào)控手段的根本轉(zhuǎn)變，具體表現(xiàn)為，對幾年來行政性宏觀調(diào)控開始轉(zhuǎn)變?yōu)槔檬袌龌臋C制，由以往著重數(shù)量型工具改變?yōu)楦嗟乩脙r格型杠桿。從此意義上來說，這次加息及減利息稅預(yù)示著政府宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，預(yù)示著政府對整個經(jīng)濟增長的重新認識，也展現(xiàn)出民生政府在點滴中成長。而加息及減利息稅對房地產(chǎn)市場、對股市、對國內(nèi)經(jīng)濟及民眾生活的影響也讓人拭目以待。

（作者單位：河北張家口職業(yè)技術(shù)學(xué)院）