穩(wěn)定房?jī)r(jià)、降低空房率及房地產(chǎn)暴利的最優(yōu)策略

摘要：為促進(jìn)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，為了讓貧困百姓能感受到祖國(guó)的溫暖，文章根據(jù)大量調(diào)查研究，提出暖民心的“暖心工程”，削減房地產(chǎn)暴利，驅(qū)使房屋回歸真實(shí)價(jià)格，降低空房率，并扶弱濟(jì)貧。國(guó)家在無(wú)需投資的情況下，“‘移’一毛而利天下”，將使社會(huì)更加和諧，百姓生活更加美滿幸福。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；穩(wěn)定房?jī)r(jià)；減少空房率；降低暴利；“暖心工程”；和諧社會(huì)

一、引言

目前，最關(guān)心的三大民生問(wèn)題是住房、醫(yī)療和教育。其中百姓為住房付出的成本最高，住房的花費(fèi)占了所有開支的絕大部分，幾乎幾輩人辛辛苦苦努力掙來(lái)的錢被房地產(chǎn)商人卷走，這便造成貧富分化嚴(yán)重，社會(huì)斷層等重大社會(huì)問(wèn)題。

我國(guó)實(shí)行商品房購(gòu)買政策不久，人口多，當(dāng)前正處于城市化的進(jìn)程中，再加上中國(guó)本身的文化要求“居者有其屋”，這些眾多因素使城市的房屋需求量非常大。一些商人便攜銀行資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用制度漏洞，市場(chǎng)不規(guī)范等條件進(jìn)行圈地囤房，富人跟著炒房投機(jī)，造成現(xiàn)在內(nèi)地房?jī)r(jià)畸高、空房率奇高，房地產(chǎn)行業(yè)暴利，普通城市百姓望房悲涼的現(xiàn)象。為了促進(jìn)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，增強(qiáng)百姓對(duì)政府的信任，深切體會(huì)到政府的溫暖，本文在大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出暖民心的“暖心工程”，從數(shù)學(xué)原理上找到了房?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)，也就是其真實(shí)價(jià)格，從而限制房地產(chǎn)暴利。國(guó)家無(wú)需再投資，只需修正市場(chǎng)規(guī)則，便可“‘移’一毛而利天下”，促進(jìn)社會(huì)更加和諧。

二、目前我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的主要問(wèn)題

（一）房?jī)r(jià)畸高

房?jī)r(jià)畸高這是不爭(zhēng)的事實(shí)，也已經(jīng)是百姓街巷論談的主要話題。如今房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓購(gòu)買能力的數(shù)倍。著名國(guó)際投資銀行摩根士丹利曾指出，一般房?jī)r(jià)沖到戶均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《2007年中國(guó)服務(wù)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》。報(bào)告在論及房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)稱，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、按照國(guó)家經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比在2.6:1左右，而如今中國(guó)的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比平均高達(dá)7.6:1，有的地方甚至超過(guò)10:1。

有些學(xué)者主張租房，這種觀點(diǎn)嚴(yán)重脫離現(xiàn)實(shí)。第一，中國(guó)的文化是“居者有其屋”，沒(méi)有房子的未婚男性在談戀愛(ài)時(shí)會(huì)嚴(yán)重失分。第二，大多城市的個(gè)人福利和住房有直接關(guān)系，如有房產(chǎn)才能入戶，有房產(chǎn)小孩才能就近上學(xué)等等。第三，高房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)下，租房肯定價(jià)格也高，一個(gè)月辛苦的工資幾乎大部分繳了房租，這便是現(xiàn)在的“月光族”。高房?jī)r(jià)，壓在當(dāng)今中國(guó)市民身上\"最重的大山\"，它不僅是城市居民最為關(guān)注的頭號(hào)民生難題，而且也是提升百姓生活水平的最大障礙。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)暴利

廣州市委主辦的《共鳴》雜志從2002年開始，評(píng)選出十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)成為十大暴利行業(yè)之首。前中國(guó)首富、新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好曾經(jīng)說(shuō)：一年做房地產(chǎn)的收益超過(guò)做十年農(nóng)業(yè)的收益。曾有開發(fā)商在兩會(huì)期間回答記者提問(wèn)時(shí)表示：“市場(chǎng)好的時(shí)候，原計(jì)劃賣8000元/平方米的房子，最后1.8萬(wàn)元/平方米賣掉了，你說(shuō)利潤(rùn)率有多高？”關(guān)于房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，說(shuō)法不一，有些開發(fā)商說(shuō)利潤(rùn)率30%左右，而有些開發(fā)商說(shuō)平均利潤(rùn)率就在50%—70%之間，如果時(shí)機(jī)選擇得當(dāng)，操作成功的話，利潤(rùn)率甚至可以超過(guò)100%。2006年全球華人富豪500強(qiáng)中，前4位都是做房地產(chǎn)的，前20位中的11位是搞房地產(chǎn)的。顯然這個(gè)不需要什么高科技的行業(yè)是一個(gè)不折不扣的暴利行業(yè)。

中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國(guó)工商聯(lián)的調(diào)查表明，房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤(rùn)在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍。根據(jù)資本向回報(bào)率高的行業(yè)流動(dòng)的原理，房地產(chǎn)商及炒房者所獲取的暴利，嚴(yán)重扭曲社會(huì)的價(jià)值取向，誤導(dǎo)投資、妨礙創(chuàng)新，許多搞創(chuàng)新的實(shí)業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)，一些地區(qū)面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾向，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，而影響其它行業(yè)資金的流動(dòng)，嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)的全面可持續(xù)發(fā)展。

（三）空房率奇高

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)剩與短缺并存的怪現(xiàn)象，一方面是房子多得賣不出去，空置率高；另一方面是很多需要房子的老百姓買不起房。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2006年第一季度末閑置商品房1.23億平米，比上一年增長(zhǎng)23.8%，新建筑項(xiàng)目的投資也增加了20%，加上未開發(fā)面積還有1.7億平米，閑置商品房占用資金高達(dá)2793億元人民幣，這已經(jīng)給“金融安全和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)隱患”。空房率的國(guó)際警戒線是10%，而中國(guó)的地產(chǎn)空房率已超過(guò)26%。據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，“大城市豪華住宅的空房率已經(jīng)達(dá)到50%”。按目前的增長(zhǎng)速度，不久全國(guó)平均空房率就會(huì)達(dá)到30%，隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)我國(guó)這樣一個(gè)不發(fā)達(dá)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，也造成了巨大的浪費(fèi)。

三、我國(guó)內(nèi)地住房問(wèn)題分析

房產(chǎn)是一種特殊商品。它是不動(dòng)產(chǎn)，是不可替代的生活必需品，需求彈性很小，很難通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成均衡價(jià)格，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力很弱。按照資本主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，特殊商品有其支付價(jià)格或者限制價(jià)格，而不是完全由市場(chǎng)決定。成品房是特殊商品，始終要堅(jiān)持兩個(gè)基本觀點(diǎn)：其一，房?jī)r(jià)不能完全交給市場(chǎng)；其二，成品房不能用于投資。住房如同食鹽一樣，價(jià)格不能全由市場(chǎng)決定。如果所有商品全由市場(chǎng)決定（或者賣者定價(jià)），那么容易形成壟斷價(jià)格，部分權(quán)利階層攜權(quán)力及資本力量，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)牢牢控制，隨意支配。知名人士謝家瑾說(shuō)，在上海市，投資性購(gòu)房比例達(dá)到16.6%，在長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達(dá)40%。投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。目前我國(guó)的住房問(wèn)題的產(chǎn)生也跟一些房地產(chǎn)商人為了攫取暴利，不堅(jiān)守商業(yè)道德，圈地囤房、哄抬房?jī)r(jià)，惡意炒作樓市等行為有一定聯(lián)系。

關(guān)于商品房不能用來(lái)投資，這個(gè)道理更為簡(jiǎn)單。投資產(chǎn)業(yè)的目的是為了給社會(huì)增加財(cái)富，是為了利國(guó)利民，而炒房行為，它不會(huì)使房子本身價(jià)值絕對(duì)增值，賺來(lái)的錢是從另一部分人手中攫取來(lái)的。炒房行為，減少了供應(yīng)、放大了需求，攜資本之力，欺詐弱勢(shì)，直接抬高了房?jī)r(jià)，對(duì)買不起房的中低收入階層會(huì)形成消費(fèi)抑制，對(duì)買房炒房的高收入階層會(huì)形成消費(fèi)泡沫，占用了本應(yīng)用于其它產(chǎn)業(yè)的資金，加大了貧富分裂，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)和諧有百害而無(wú)一利。

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地價(jià)、地租也在攀升，這便形成\"做任何生意不如蓋房，蓋房不如囤房炒房，囤房炒房不如圈地囤地\"的現(xiàn)象。在銀行資本的支持下，利益集團(tuán)在財(cái)務(wù)狀況允許的情況下，他們消極銷售，因?yàn)槌掷m(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，他們賺取的錢可能會(huì)越多。這顯然說(shuō)明了我國(guó)存量土地過(guò)多，商品房施工面積過(guò)大、但竣工面積不足，并且房屋建筑面積竣工率（商品房竣工面積占施工面積的比重）近年來(lái)持續(xù)下降的原因。如果對(duì)圈地囤地，囤房炒房不做限制，這樣的奇怪現(xiàn)象會(huì)持續(xù)，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府威信，人民生活帶來(lái)巨大損害。

鄧小平同志早就說(shuō)過(guò)，要把“人民擁護(hù)不擁護(hù)”、“人民贊成不贊成”、“人民答應(yīng)不答應(yīng)”、“人民高興不高興”、“人民滿意不滿意”作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)縿?dòng)億萬(wàn)社會(huì)公眾，住房是民生的根本，也是民權(quán)的保證，而房?jī)r(jià)飛漲，讓百姓望房興嘆，降低了百姓的生活質(zhì)量，不利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。而且，如果任由房?jī)r(jià)飛漲，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，上下游諸多關(guān)聯(lián)行業(yè)勢(shì)必會(huì)受到打擊，從而給整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)團(tuán)結(jié)穩(wěn)定埋下巨大隱患。

針對(duì)住房問(wèn)題，本文提出暖民心的“暖心工程”，從數(shù)學(xué)原理上找到房子價(jià)格的平衡點(diǎn)，即房子真實(shí)價(jià)格，從而限制暴利；國(guó)家在無(wú)需投資的情況下，便可扶弱濟(jì)困，促進(jìn)社會(huì)和諧。

四、住房問(wèn)題解決策略——“暖心工程”

為了降低空房率、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、削弱暴利，本文做了大量調(diào)研，提出“暖心工程”?！芭墓こ獭庇袃蓚€(gè)核心，其一是利用稅收的強(qiáng)大杠桿驅(qū)使開發(fā)商拿到地皮后，盡快開發(fā)，成型后在合理的利潤(rùn)下盡快出售（很少囤積房源）；其二是在社會(huì)主義國(guó)家，窮人沒(méi)有脫貧時(shí)，富人不能毫無(wú)節(jié)制的奢侈，換句話說(shuō)就是富人有義務(wù)向窮人獻(xiàn)愛(ài)心?？傊褪怯枚愂镇?qū)使房地產(chǎn)商人合法經(jīng)營(yíng)，富人理性消費(fèi)，給予窮人以適當(dāng)補(bǔ)助暖心。

成立一個(gè)“暖心工程”專項(xiàng)基金，由國(guó)家監(jiān)管，其收入來(lái)自圈地囤房的房地產(chǎn)商和奢侈不理性消費(fèi)的富人，支出是貧困無(wú)房（或者住房面積極小且收入很少）的家庭。下面是“暖心工程”專項(xiàng)基金收入與支出的公式，相關(guān)調(diào)節(jié)參數(shù)的設(shè)計(jì)，還需根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況及廣泛征詢各方意見(jiàn)后確定，但應(yīng)保證“暖心工程”專項(xiàng)基金保持平衡，盡量始終保持在不虧不盈的狀態(tài)。

房地產(chǎn)商（公司）每天應(yīng)向“暖心工程”專項(xiàng)基金捐款資金為：

式①中，C區(qū)為根據(jù)某個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況房地產(chǎn)商向“暖心工程”專項(xiàng)基金捐款數(shù)量的調(diào)節(jié)系數(shù)，S未售代表開發(fā)商未出售的房子面積（或者拿到地皮后規(guī)劃建造面積）， P單價(jià)代表該開發(fā)商未出售房子的單位價(jià)格（或規(guī)劃中將出售的價(jià)格）。顯然式①顯示囤積房源面積越大，時(shí)間越久，單位房?jī)r(jià)越高，捐款越多。這個(gè)策略使房地產(chǎn)商會(huì)在合理利潤(rùn)下盡量早點(diǎn)售房，很少囤房。這個(gè)策略有削減房地產(chǎn)行業(yè)暴利的功能，若削減利潤(rùn)太多，使房地產(chǎn)商利潤(rùn)過(guò)低，那么開發(fā)的商人就少，房源減少，那么房?jī)r(jià)會(huì)隨之上升；若房?jī)r(jià)過(guò)高（或者抬價(jià)銷售），則銷售量下滑，那么房地產(chǎn)商捐出的錢越多，他的利潤(rùn)會(huì)隨之減少，于是房地產(chǎn)商會(huì)降假銷售（只有賣不出的價(jià)格，沒(méi)有賣不出的東西），這樣經(jīng)過(guò)市場(chǎng)博弈便驅(qū)使房?jī)r(jià)達(dá)到平衡點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)回歸到它的真實(shí)價(jià)格，而不會(huì)像現(xiàn)在這樣毫無(wú)理性的直線一直上升。

其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻很低，不需什么高技術(shù)，因此即使采用上面的策略，房源也會(huì)得到保證。為了避免房地產(chǎn)商造假慌稱房屋已經(jīng)出售，則購(gòu)房家庭也要在一定條件下給“暖心工程”專項(xiàng)基金捐款。

住房奢侈消費(fèi)家庭每月（或每年）強(qiáng)行向“暖心工程”專項(xiàng)基金捐款資金為：

在式②中，C區(qū)為根據(jù)某個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況奢侈消費(fèi)住房家庭向“暖心工程”專項(xiàng)基金捐款數(shù)量的調(diào)節(jié)系數(shù)；在式C區(qū)=C＊（S擁-S均＊N人）＊P單價(jià)中，C是調(diào)節(jié) C奢的系數(shù)；S擁表示一個(gè)家庭所擁有的住房面積，S均表示在我國(guó)現(xiàn)在國(guó)情下每人標(biāo)準(zhǔn)合適住房面積（超過(guò)則被劃分為住房奢侈消費(fèi)）， N人表示該家庭的人口數(shù)， P單價(jià)是該戶住房的單位價(jià)格，R收代表該戶的家庭收入。上面家庭每月強(qiáng)行向“暖心工程”基金捐款的公式②顯示了人均擁有住房面積越大（超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)合適住房面積越大，超的越多），單價(jià)越高，家庭收入越多，則捐款越多，這樣會(huì)驅(qū)使富人理性消費(fèi)，同樣也壓制了炒房行為。這樣開發(fā)商可以自由建造房屋套型面積，滿足不同層次的需要，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)房屋面積結(jié)構(gòu)。從技術(shù)層面上說(shuō)，在這里要強(qiáng)調(diào)的是已經(jīng)擁有住房的家庭，面積自己上報(bào)，單價(jià)以買房交易價(jià)為準(zhǔn)，若少報(bào)面積，那么將來(lái)房子拆遷補(bǔ)償或者買賣交易也以所報(bào)面積為準(zhǔn)（這樣住戶會(huì)報(bào)真實(shí)的住房面積）。

“暖心工程”專項(xiàng)基金向無(wú)住房（及住房面積及少）的貧困家庭每月（或每年）捐款的資金為：

在式③中， 區(qū)是根據(jù)某個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況貧苦家庭從“暖心工程”專項(xiàng)基金獲得捐款數(shù)量的調(diào)節(jié)系數(shù)，式中C獲捐＝ ，其中C′是調(diào)節(jié) 的系數(shù)；當(dāng)人均住房面積達(dá)不到國(guó)家規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)，“暖心工程”專項(xiàng)基金將給予扶貧， S擁表示貧苦家庭所擁有的住房面積， N人為該家庭的人口數(shù)量， 是該家庭擁有住房的單位價(jià)格，P單價(jià)代表該戶的家庭收入。公式③顯示了人均擁有住房面積越小且房?jī)r(jià)越低，家庭收入越少，則每月接受\"暖心工程\"基金捐款越多，這樣會(huì)給窮人以安慰暖心。

從技術(shù)層面上講，“暖心工程”不難實(shí)現(xiàn)，國(guó)家若像處理上海當(dāng)年的“棉紗事件”一樣處理房地產(chǎn)問(wèn)題，肯定能在很短的時(shí)間內(nèi)解決好住房這個(gè)最大民生問(wèn)題?！芭墓こ獭笨赡芙o人感覺(jué)似乎限制了既得利益者的利益，其實(shí)古今中外，每次成功的改革和變法都是限制富貴階層的權(quán)利與利益，再扶弱幫困，縮小貧富差距，從而使國(guó)家的勢(shì)力巨增。而且，富貴階層消耗的國(guó)家有限資源最多，在自己享受的同時(shí)應(yīng)該做一些奉獻(xiàn)。

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，真理越辯越明。希望本文提出的這個(gè)構(gòu)想能得到熱烈討論及進(jìn)一步研究，使其更加完善。

（作者簡(jiǎn)介：連志剛，上海電機(jī)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，博士；焦斌，上海電機(jī)學(xué)院電氣工程學(xué)院，教授）

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文?！?/p>