房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的多角度考察

摘要：正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、樹(shù)立科學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提。從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率與國(guó)內(nèi)其它行業(yè)的利潤(rùn)率、其它國(guó)家（地區(qū)）同行業(yè)的利潤(rùn)率對(duì)比，中外房地產(chǎn)從業(yè)人員年薪及其增幅的對(duì)比，我國(guó)涉足房地產(chǎn)的富豪在各種財(cái)富排行榜中的地位，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度等方面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率都屬于過(guò)高水平，大大超前于我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民眾的實(shí)際消費(fèi)水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；利潤(rùn)率；對(duì)比

近幾年來(lái)，在全國(guó)城鎮(zhèn)特別是大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的過(guò)程中，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率是否過(guò)高的爭(zhēng)論非常激烈。正確認(rèn)識(shí)該問(wèn)題，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、樹(shù)立科學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展觀的前提，因此該問(wèn)題的研究十分重要。

從討論我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率高低的現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看，許多研究者的切入角度過(guò)于單一，因此其論證不夠嚴(yán)密，觀點(diǎn)不夠全面，說(shuō)服力不強(qiáng)。為了加深對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率水平的理解，本文將從多個(gè)角度審視該問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率水平

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率，不是2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7%，也不是某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直聲稱的10%左右。財(cái)政部的抽樣調(diào)查顯示，2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均利潤(rùn)率高達(dá)26.79%。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，該數(shù)據(jù)仍然是被低估的。另?yè)?jù)2005年市物價(jià)局測(cè)算，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)率為50%，利潤(rùn)率最高的超過(guò)90%。統(tǒng)計(jì)表明，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個(gè)買(mǎi)房家庭賺?。?6萬(wàn)元，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均每?jī)商斓睦麧?rùn)就能打造一個(gè)億萬(wàn)富翁。

新聞界、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士披露的部分樓盤(pán)的利潤(rùn)率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房?jī)r(jià)為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。2005年初上海某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格是7000—8000元/平方米，而實(shí)際售價(jià)漲至17000—18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的銷售價(jià)格高達(dá)30000元/平方米，是最初開(kāi)發(fā)商預(yù)期價(jià)格的兩倍。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率與國(guó)內(nèi)其它行業(yè)的對(duì)比

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)，房地產(chǎn)以外絕大多數(shù)行業(yè)的平均利潤(rùn)率低于10%，集中于7%—8%這一區(qū)間。前新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好曾經(jīng)感慨：做一年房地產(chǎn)的收益超過(guò)做十年農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收益。還有企業(yè)家笑稱，做房地產(chǎn)比販毒還賺錢(qián)。

我國(guó)涉足房地產(chǎn)的企業(yè)家在各種財(cái)富排行榜中占據(jù)突出地位（名次靠前、比例大），從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)。

從“胡潤(rùn)百富榜”來(lái)看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地產(chǎn)，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地產(chǎn)，占48%；進(jìn)入2006年前10名的4位廣東籍富豪，均以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

從“福布斯2006中國(guó)富豪榜”來(lái)看，前10名中有3位專營(yíng)房地產(chǎn)（其中有1位的公司總部所在地為上海/香港，即排名第二的世貿(mào)集團(tuán)的許榮茂），有1位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)，有1位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)（不含公司總部在香港的榮智健家族，實(shí)際上中信泰富集團(tuán)是從事多元化經(jīng)營(yíng)，不過(guò)兼營(yíng)房地產(chǎn)的規(guī)模?。?，涉足房地產(chǎn)的富豪共占50%；前50名中有10位專營(yíng)房地產(chǎn)，有4位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)（其中有1位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實(shí)業(yè)的張松橋），有6位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占40%；前100名中有17位專營(yíng)房地產(chǎn)，有12位以房地產(chǎn)為首要業(yè)務(wù)（其中有2位的公司總部不在內(nèi)地而在香港，即香港中渝實(shí)業(yè)的張松橋、百仕達(dá)控股的歐亞平），有14位以房地產(chǎn)為重要業(yè)務(wù)，涉足房地產(chǎn)的富豪共占43%。由此可見(jiàn)，如果將許榮茂視為內(nèi)地富豪，那么內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“福布斯2006中國(guó)富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分別為50%、38%、41%。

近年來(lái)，其它行業(yè)的資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，其它行業(yè)的部分企業(yè)介入甚至直接轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種局面是房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它行業(yè)的又一明證。許多與房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)關(guān)聯(lián)的企業(yè)，如國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)、外貿(mào)公司、家電企業(yè)甚至高科技企業(yè)，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。就連某些在國(guó)內(nèi)享有盛名、在國(guó)際上也有較高知名度的高新技術(shù)企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL，也開(kāi)始兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。以致有人憂心忡忡地發(fā)問(wèn)：下一個(gè)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的高新技術(shù)龍頭企業(yè)是誰(shuí)？是中興還是華為？2003年初的統(tǒng)計(jì)顯示，有300多家國(guó)內(nèi)上市公司介入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時(shí)上市公司總數(shù)的25%以上。經(jīng)過(guò)四年多的房地產(chǎn)業(yè)“大發(fā)展”，估計(jì)這個(gè)比例已經(jīng)大幅度攀升。

三、中外房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率的對(duì)比

將我國(guó)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)率與同期其它國(guó)家（地區(qū)）最高的房地產(chǎn)投資利潤(rùn)率進(jìn)行對(duì)比，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率在全世界的地位。

2005年德國(guó)房地產(chǎn)是美英等國(guó)資本關(guān)注的焦點(diǎn)之一。該年度外國(guó)資本對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到264億美元，占德國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的62%，是2004年的兩倍。投資者包括一些國(guó)際知名的大公司，如紐約的開(kāi)布陸斯資本管理公司和高盛集團(tuán)（買(mǎi)下了柏林市政府4%的住宅股票），英國(guó)私有資產(chǎn)事務(wù)所特拉資本伙伴有限公司（兼并了德國(guó)最大的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，包括其持有的14萬(wàn)個(gè)單位住宅）。歐美房地產(chǎn)投資者指出：如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報(bào)率就可以接受；但如果在德國(guó)投資的話，投資者的預(yù)期回報(bào)率在7%以上。由此推算，2005年對(duì)紐約和倫敦、德國(guó)房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報(bào)率，僅為同期中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。

四、中外房地產(chǎn)界人士年薪及其增幅的對(duì)比

房地產(chǎn)界人士的年薪及其增長(zhǎng)幅度，與房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率有著比較直接的聯(lián)系，在一定程度上是后者的反映。一般來(lái)說(shuō)，在一定時(shí)期內(nèi)，如果一國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員的年薪越高、增幅越大，那么該國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率越高、增幅越大。

2006年下半年，由英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）與人力資源顧問(wèn)公司Macdonald Company聯(lián)合進(jìn)行了首次亞洲薪酬調(diào)查。該調(diào)查在2006年8—9月以網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查的形式進(jìn)行，訪問(wèn)了769名來(lái)自亞洲區(qū)內(nèi)主要區(qū)域（如中國(guó)內(nèi)地、香港、澳門(mén)和馬來(lái)西亞、新加坡、菲律賓、韓國(guó)、越南、印尼等地）的房地產(chǎn)界人士。

調(diào)查結(jié)果顯示，亞洲區(qū)房地產(chǎn)從業(yè)人員的平均年薪為7.07萬(wàn)美元；其中，中國(guó)內(nèi)地的平均年薪為7.72萬(wàn)美元（約合人民幣62萬(wàn)元），僅次于香港。報(bào)告稱，57%的受訪者表示過(guò)去一年的薪酬曾經(jīng)獲得調(diào)整，其平均增幅為7.9%；其中，中國(guó)內(nèi)地該項(xiàng)目的平均增幅最高，達(dá)13.8%，分別為香港、馬來(lái)西亞、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述數(shù)據(jù)間接表明，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率位居亞洲前列。

五、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度

行業(yè)的壟斷程度與利潤(rùn)率存在著密切的聯(lián)系。一個(gè)行業(yè)的壟斷程度越高，超額利潤(rùn)及利潤(rùn)的數(shù)量越大。已有一些學(xué)者運(yùn)用數(shù)理分析方法量化了房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度，其中關(guān)于該行業(yè)勒納指數(shù)（Lerner Index）的研究成果相當(dāng)豐富。

勒納指數(shù)又稱價(jià)格標(biāo)高程度（mark-up），是壟斷價(jià)格超出邊際成本的部分與壟斷價(jià)格之比。該指數(shù)描述了壟斷利潤(rùn)的邊際量，因此是衡量市場(chǎng)壟斷程度的重要指標(biāo)。勒納指數(shù)越小，那么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，壟斷程度越低。

根據(jù)1996～2002年北京市的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，該市房地產(chǎn)行業(yè)各年度的勒納指數(shù)均在0.6以上。2004年的一份研究顯示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)均在0.4以上。基于1999～2003年我國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)推算，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)位于0.4968—0.8467這一區(qū)間。這些研究成果均表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷程度相當(dāng)高，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的邊際成本。因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)中包含著很大比例的壟斷利潤(rùn)。

六、我國(guó)房?jī)r(jià)畸高的程度

在壟斷程度較高的房市上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低成本的因素對(duì)行業(yè)利潤(rùn)率的影響很小，行業(yè)的高利潤(rùn)率基本上源于高房?jī)r(jià)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的核心是住房問(wèn)題，衡量住房?jī)r(jià)格合理性的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)包括房?jī)r(jià)收入比、貸款月供收入比（住房貸款申領(lǐng)人的月還款金額與月收入之比）、售價(jià)租金比（租售比）等，可以從這幾個(gè)方面逐一分析我國(guó)的房?jī)r(jià)。

關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心規(guī)定的上限是3∶1，世界銀行規(guī)定的上限是5∶1。根據(jù)聯(lián)合國(guó)、世界銀行的定義，房?jī)r(jià)收入比是指在一定區(qū)域的市場(chǎng)中，按套計(jì)算的全部房屋價(jià)格（包括新房和二手房）的中值與居民家庭收入的中值之比。在實(shí)際中，為便于計(jì)算，通常用平均值替代中值。在部分發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比分別為：德國(guó)11.41，英國(guó)10.3，意大利8.61，法國(guó)7.68，美國(guó)6.43，日本11.07。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)，2006年5月全國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價(jià)格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果購(gòu)買(mǎi)一套90平方米的新房（當(dāng)前新房市場(chǎng)上大戶型過(guò)多；在建設(shè)部提出的“康居”指標(biāo)中，人均住房面積為30平方米），那么住房的總價(jià)約28.8萬(wàn)元。因此，目前全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與人均可支配收入之比為24.01，房?jī)r(jià)與家庭可支配收入之比約為8。2006年第三季度的統(tǒng)計(jì)顯示，在深圳、上海、北京、廣州4地，房?jī)r(jià)與家庭可支配收入之比分別為15.76、15.55、13.55、12.67。

關(guān)于房貸月供收入比，國(guó)際公認(rèn)的警戒線是1/3。根據(jù)2006年上半年央行發(fā)布的報(bào)告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比為35%；其中，上海、北京的數(shù)據(jù)分別為45%、42%，接近銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的警戒線（50%）。

關(guān)于售價(jià)租金比，國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的上限為300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售價(jià)租金比就分別高達(dá)300、360、470。在這三個(gè)城市的購(gòu)房投資中，收回成本的時(shí)間分別為25年、30年和40年。即使不考慮長(zhǎng)期利率風(fēng)險(xiǎn)，該比例也嚴(yán)重偏離了投資價(jià)值，處于高危水平。而在數(shù)年以前，某些城市就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)絕對(duì)值大幅度上漲、房租絕對(duì)值下降的局面。例如，從1998年到2004年，青島的房?jī)r(jià)上漲50%以上，而房租下降7%。又如，從2002年起，上海的房?jī)r(jià)與房租呈逆向變動(dòng)。2004年初萬(wàn)國(guó)大廈、交通公園附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。

由此可見(jiàn)，無(wú)論用哪一種國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國(guó)的房?jī)r(jià)都處于嚴(yán)重畸高狀態(tài)。這間接說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常水平的利潤(rùn)。

綜上所述，從各個(gè)角度的分析均表明，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率屬于過(guò)高水平，大大超前于我國(guó)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民眾的實(shí)際消費(fèi)水平。而造成這種局面的主要原因，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著較高程度的壟斷。

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（作者單位：湖北第二師范學(xué)院經(jīng)管系，該作者為武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士研究生）