聽取樓市“搶聲”一片

從今年開始，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直進(jìn)行著“搶房大戰(zhàn)”，房源供應(yīng)似乎難解買房人的饑渴，一些市民甚至不再關(guān)注房?jī)r(jià)高低，只要能夠搶到一套房就行，能找到“內(nèi)部關(guān)系”的人的目的也并非，“便宜點(diǎn)”，而是“給我訂上一套?！?/p>

一房難求

今年以來(lái)，濟(jì)南少見了樓房開盤的強(qiáng)勢(shì)宣傳，很多市民巴望著有更多的房源上市，可一直沒有消息。就是有房源推出來(lái)，也只是“過眼云煙”，一些反應(yīng)稍慢的買房人得到信息后跑到售樓處，往往會(huì)被告知：“房子已經(jīng)賣完了”，或者是只剩下一些相對(duì)不好的戶型。上月濟(jì)南南部領(lǐng)袖城公開選號(hào)儀式上，我們見到了火爆的場(chǎng)面，數(shù)百名業(yè)主在瑟瑟秋風(fēng)中等待著抽號(hào)選房，憧憬著他們未來(lái)的美好住所，有幾位較真的業(yè)主甚至為抽號(hào)者沒有充分搖動(dòng)抽號(hào)箱以混合號(hào)碼球而大喊不滿，選號(hào)進(jìn)行了整整一天的時(shí)間，連為選號(hào)者臨時(shí)準(zhǔn)備的移動(dòng)洗手間外面，都一直排著長(zhǎng)隊(duì)。

很多有購(gòu)房意向的市民，每當(dāng)看到市區(qū)里的某一塊好地段的地空出來(lái)，就會(huì)四處打聽，這是否是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?哪個(gè)公司開發(fā)的?大約價(jià)格?公司有沒有認(rèn)識(shí)的人?因?yàn)閾?jù)他們說，這么好的地方，不能等著人家開始宣傳，得抓緊提前訂上，否則到時(shí)候你都買不上……

種種擺在眼前的事實(shí)，不免讓人看不懂，房地產(chǎn)市場(chǎng)真的火爆到了如此程度?像這樣的供需結(jié)構(gòu)，是否會(huì)繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)?

中國(guó)住宅與房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、建設(shè)部原房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)張?jiān)稹?/p>

六大因素導(dǎo)致需求過于旺盛

中國(guó)住宅與房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、建設(shè)部原房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)張?jiān)鹣壬会樢娧刂赋觯┬杞Y(jié)構(gòu)的錯(cuò)位是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需不平衡的重要原因之一。同時(shí)，他認(rèn)為，有力大因素成為城市購(gòu)房需求過于旺盛的主因：

城市化進(jìn)程的加快。目前，中國(guó)的城市化水平已經(jīng)達(dá)到44％，城市人口超過五億。短時(shí)間內(nèi)大量新增的城市人口成為城市購(gòu)房的主力軍。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入的增加。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入的增加，人民的生活水平提升，越來(lái)越多的家庭對(duì)住房品質(zhì)提出了更高的要求。老百姓這種“換套房子，善住房條件”的想法從很大程度上也轉(zhuǎn)化成為新一輪的購(gòu)房需求。

家庭規(guī)模小型化。隨著社會(huì)的發(fā)展，以前傳統(tǒng)的四世同堂已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今社會(huì)的“一夫一妻一個(gè)娃”。孩子一旦長(zhǎng)大成人，就要從家庭中獨(dú)立出去并購(gòu)置自己的新居，這也就使得城市的住房供應(yīng)隨著家庭規(guī)模的日益小型化而變得越來(lái)越緊張。

城際移民的出現(xiàn)?，F(xiàn)在出現(xiàn)了很多的城市移民，由于大城市往往意味著更多的機(jī)會(huì)和更高的生活水平，從小城市往大城市遷移的人也就越來(lái)越多。這無(wú)疑從很大程度上加大了某些大城市的住房需求。

國(guó)際移民的出現(xiàn)。隨著中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，加之其相對(duì)低廉的消費(fèi)水平及住宅價(jià)格，中國(guó)已經(jīng)開始吸引越來(lái)越多的外國(guó)人前來(lái)工作和定居。這部分人往往比本地人擁有更雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們的出現(xiàn)從某種意義上說，也間接拉動(dòng)了中國(guó)樓市的需求。

老百姓投資和投機(jī)性需求的出現(xiàn)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入的增加，老百姓的存款越來(lái)越多。然而，單一的投資渠道及低回報(bào)率使得越來(lái)越多的人開始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。炒房在一段時(shí)間內(nèi)成為使財(cái)富翻番的最佳手段。

房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)專家章林曉——

讓人困惑的房?jī)r(jià)

近來(lái)分別與濟(jì)南和杭州的朋友談起讓人困惑的房?jī)r(jià)問題。

杭州朋友說，房貸新政的目的是抑制投資，保護(hù)真實(shí)需求，但多次加息頗讓人疑惑，頻繁加息下去，普通購(gòu)房者還承受得起嗎?濟(jì)南朋友則說，目前濟(jì)南樓盤依然是一房難求，真真切切地出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)買購(gòu)房卡的熱鬧場(chǎng)面，讓人懷疑在這樣的市場(chǎng)下，房?jī)r(jià)是否真的會(huì)抑制住?

其實(shí)這些現(xiàn)象，在其他的很多二線城市都有出現(xiàn)，這“排隊(duì)者”里，既有“自住購(gòu)房者”，也有“投資、投機(jī)性購(gòu)房者”。假作真時(shí)真亦假，當(dāng)自住購(gòu)房者與投資、投機(jī)性購(gòu)房者混雜在一起時(shí)，住房市場(chǎng)價(jià)格的決定就有點(diǎn)復(fù)雜了。住房作為消費(fèi)品時(shí)，其價(jià)格上限取決于自住購(gòu)買者的收入水平。但當(dāng)住房作為投資、投機(jī)品時(shí)，住房?jī)r(jià)格上限就不再取決于購(gòu)買者收入水平了。具體說，當(dāng)住房作為投資品時(shí)，住房的價(jià)格取決于投資收益，這個(gè)投資收益廣義上講既包括增值收益，又包括租金收益，而狹義上講則只包括租金收益。而當(dāng)住房作為投機(jī)品時(shí)，住房的價(jià)格取決于增值收益。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，投資與投機(jī)很難區(qū)分，一般來(lái)講，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)一個(gè)購(gòu)房者著重于租金收益時(shí)，我們可以將其視為投資者，當(dāng)一個(gè)購(gòu)房者著重于增值收益時(shí)，我們可以將其視為投機(jī)者。對(duì)于投資者來(lái)說，住房是否值得購(gòu)買取決于房租的貼現(xiàn)。因此，當(dāng)住房作為投資品時(shí)，房?jī)r(jià)取決于房租的影子價(jià)格。而對(duì)于投機(jī)者來(lái)說，住房是否值得購(gòu)買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。因此，當(dāng)住房作為投機(jī)品時(shí)，房?jī)r(jià)取決于人們的心理預(yù)期：此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)只能用“博傻理論”才能解釋得通了。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給存在壟斷，而需求同時(shí)存在居住性需求、投資性需求、投機(jī)性需求時(shí)，不難想象，這三類需求之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)是何等激烈。當(dāng)投資、投機(jī)性需求不受打壓時(shí)，不難證明：在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，居住性需求競(jìng)爭(zhēng)力≤投資性需求競(jìng)爭(zhēng)力＜投機(jī)性需求競(jìng)爭(zhēng)力；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期，居住性需求競(jìng)爭(zhēng)力≥投資性需求競(jìng)爭(zhēng)力＞投機(jī)性需求競(jìng)爭(zhēng)力。

由上述兩個(gè)不等式不難知道，當(dāng)房?jī)r(jià)漲時(shí)，投機(jī)性需求會(huì)劇烈暴增，而當(dāng)房?jī)r(jià)跌時(shí)，投機(jī)性需求會(huì)突然縮小，甚至由需求轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)，價(jià)格均衡(即房?jī)r(jià)穩(wěn)定)很難做到，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已進(jìn)入了投機(jī)、投資占主導(dǎo)力量的市場(chǎng)，投機(jī)、投資市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律永遠(yuǎn)是“追漲殺跌”。

當(dāng)房?jī)r(jià)還處于上漲期時(shí)。 “真真切切地出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)買購(gòu)房卡的熱鬧場(chǎng)面”是一種很正常的現(xiàn)象，此時(shí)價(jià)格上升主要借力于人們看漲房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，這時(shí)房?jī)r(jià)是很難抑制得住的。而一旦當(dāng)房?jī)r(jià)被抑制住時(shí)，也就是房?jī)r(jià)由一路上漲轉(zhuǎn)為掉頭下跌的轉(zhuǎn)折期了，此時(shí)的人們也已經(jīng)看漲房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為看跌房?jī)r(jià)了。對(duì)于“追漲殺跌”的投機(jī)、投資市場(chǎng)，穩(wěn)定價(jià)格永遠(yuǎn)只是人們一廂情愿的白日夢(mèng)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，居住性需求高不過投機(jī)和投資需求。因此，雖然按照國(guó)際通行慣例，月收入三分之一是住房按揭貸款的一條警戒線，超過此警戒線，就會(huì)出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，影響到生活質(zhì)量；這“還貸風(fēng)險(xiǎn)”就包含有房貸利率的提高、收入的減少等各種因素。但是，由于居住性需求沒有多少發(fā)言權(quán)，一些自住購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就很難做到量力而行，只能采用虛報(bào)收入的方式欺騙銀行，一旦面臨頻繁的加息，其負(fù)擔(dān)自然會(huì)感到難以承受，甚至不得不“斷供”而被收房。

分析至此，我們就不難理解令人困惑的房?jī)r(jià)問題了，也就明白了制止炒房對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、可持續(xù)發(fā)展是何等重要。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹——

土地供應(yīng)不足使房?jī)r(jià)上漲

目前房?jī)r(jià)快速上漲的原因是前兩年土地供應(yīng)不足，在需求一定的情況下，供應(yīng)決定了市場(chǎng)的價(jià)格。

從中國(guó)目前情況來(lái)看，一線城市、二線城市、三線城市在房?jī)r(jià)的暴漲問題上，都是一樣的，都是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足。而二線城市和三線城市的房地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興市場(chǎng)，新興市場(chǎng)的特點(diǎn)是利潤(rùn)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、規(guī)則不是很清晰。但是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用不了幾年時(shí)間，二線和三線城市的房地產(chǎn)一定會(huì)發(fā)展起來(lái)，同時(shí)市場(chǎng)規(guī)范和銷售規(guī)模也會(huì)隨著放大。

近期某網(wǎng)站發(fā)布了12城市樓盤漲幅榜，各地的房?jī)r(jià)在近一年多的時(shí)間內(nèi)加速上漲，在北京，單價(jià)在15000元／平方米以下的普通住宅中，有的漲幅超過100％。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)的價(jià)格主要是取決于過去兩年時(shí)間里土地的供應(yīng)量，要扭轉(zhuǎn)目前地價(jià)和房?jī)r(jià)暴漲的根本辦法，就是增加土地的供應(yīng)和拿出未來(lái)可以供應(yīng)土地的辦法來(lái)。因?yàn)閺氖袌?chǎng)上來(lái)看，土地的供應(yīng)轉(zhuǎn)換成房子的供應(yīng)，需要一到兩年的時(shí)間，這一兩年的時(shí)間一半是政府的審批，另一半是房地產(chǎn)商規(guī)劃和設(shè)計(jì)的時(shí)間。有些城市出現(xiàn)了囤積房子不銷售的現(xiàn)象，根本原因還是認(rèn)為未來(lái)土地供應(yīng)一定會(huì)不足，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，在這種預(yù)測(cè)下，才出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象。而消除這種怪現(xiàn)象的辦法也只有一條，就是增加土地的供應(yīng)。

在過去的一兩個(gè)月時(shí)間，許多大房地產(chǎn)公司，包括香港地區(qū)的房地產(chǎn)公司，都在不斷地坐飛機(jī)從這個(gè)城市飛到那個(gè)城市，參加土地的“招拍掛”，同時(shí)，土地的價(jià)格也不斷創(chuàng)出新高。我在媒體上看到政府有關(guān)部門在增加土地的供應(yīng)量，并列出了許多計(jì)劃數(shù)字。

其實(shí)，土地的供應(yīng)與市場(chǎng)上彩電、豬肉的供應(yīng)是完全不同的，因?yàn)橥恋厥遣粍?dòng)產(chǎn)。比如在新疆供應(yīng)土地對(duì)北京是不會(huì)造成影響的，同樣，在北京的密云、門頭溝增加土地的供應(yīng)量，對(duì)市中心的房?jī)r(jià)也不會(huì)造成多大的影響，所以我們研究土地供應(yīng)計(jì)劃，不能僅看一個(gè)總的數(shù)字，而要看這些土地分布在什么區(qū)域，這些土地的用地性質(zhì)是什么，是商鋪、寫字樓、住宅、雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房，還是政府建的廉租屋?

政府提出新的、可以實(shí)施的土地供應(yīng)計(jì)劃，使市場(chǎng)上房屋和土地的供求關(guān)系能趨于平衡，就會(huì)抑制地價(jià)不斷創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高的局面。