房產(chǎn)投資，我們還玩不玩？

房地產(chǎn)還有沒有投資價值?這是目前投資者最常遇到的問題。確實，多輪調(diào)控之后，信貸、稅收以及土地政策的收緊對于房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生了不小的影響，消費者對房產(chǎn)投資的前景感到迷茫也是正常的，而股市、基金等投資渠道的豐富也在分流市場中的投資者。房產(chǎn)投資，我們還玩不玩?還值不值得繼續(xù)玩下去?

首先需要明確一個概念：房產(chǎn)“投資”和房產(chǎn)“投機”是不一樣的。

房產(chǎn)兼具消費品和投資品兩種特性，房產(chǎn)的投資價值會始終存在。但是房產(chǎn)投機不同，房產(chǎn)投機追逐的是暴利，是在特定的市場階段中的產(chǎn)物，換句活說，只有在房價暴漲的時期才會有長久量的投機者人市，用現(xiàn)在流行的話說就是“炒房”。比如在2003－2004年度購入的房產(chǎn)，有不少都是在持有一兩年或是兩三年之后就實現(xiàn)了價值翻番，100％的回報率，這就是投機，還有炒樓花，也都屬于房產(chǎn)投機之列。

房產(chǎn)投機的盛行，一方面是市場過熱導(dǎo)致的，另一方面也因為存在陳管漏洞，比如說期房“改底單”，屢禁不止，也給房產(chǎn)投機者炒房帶來了機會，得以規(guī)避稅費并且在產(chǎn)權(quán)證辦理之前就將房產(chǎn)出手，縮短了持有時間。但是現(xiàn)在，房價處于高位使得繼續(xù)“暴漲”的預(yù)期降低，加上政策監(jiān)管的嚴(yán)格、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的重稅以及貨款購房的資金壓力增大(二套房貸首付款增加)，還有風(fēng)聲日近的物業(yè)稅(增加持有成本)，都讓投機的機會與投機回報打了折扣，所以說，房產(chǎn)的投機需求在輪番調(diào)控下已經(jīng)被壓制。短線炒房在現(xiàn)階段獲利空間已經(jīng)不大了。

房產(chǎn)投資的價值依舊存在，投資者需要重新審視投資回報：

房產(chǎn)投資并不是不能玩，而是要換換腦筋，以往在房價大漲的時代，人們都盯著自己的房產(chǎn)漲了多少。而忽視了房產(chǎn)的其他投資價值，事實上房產(chǎn)投資的回報不是只有漲價一條路：

1、房價上漲

房價的上漲還會持續(xù)，因為物價、居民收入還是呈現(xiàn)上升趨勢，只是上漲的幅度不會很大，但是房產(chǎn)的投資屬于中長線投資，似如一套百萬元房產(chǎn)持有10年，每年的房價上漲8％的話，那么10年之后這套房產(chǎn)的價值就實現(xiàn)了翻番，達(dá)到200萬元，即使說房價上漲只有5％，那么10年之后其價值也可以達(dá)到157萬左右，房產(chǎn)的保值、增值價值得以體現(xiàn)。

2、租金回報

很多人熱衷于談?wù)撟馐郾龋J(rèn)為現(xiàn)在的租售比已經(jīng)高于“國際警戒線”(這個國際警戒線果真存在嗎)，并以此得出結(jié)論認(rèn)為現(xiàn)在的房價太高了。我倒認(rèn)為租售比說明了租金太低，現(xiàn)在的租賃市場基本上是針對外省市人員，但事實上從最近這幾年租賃市場的表現(xiàn)不難看出，很多本地人士因為房價高也加入了租房大軍，以及不少“5+2租房群”(5+2，就是在郊區(qū)置業(yè)，工作時間在市區(qū)租房，周末回郊區(qū)的家)，租客群體的結(jié)構(gòu)正在變化，客源持續(xù)增加，以及軌道交通、城市化進程等因素，都會推高租賃價格。

3、房產(chǎn)的“儲蓄”功能

絕大多數(shù)的老百姓還在儲蓄，所以不敢輕易介入證券等高風(fēng)險投資產(chǎn)品，房產(chǎn)的保值、增值性以及實體性，決定了它具有相對較低的風(fēng)險。而且隨著金融工具的多樣化，房產(chǎn)也在實現(xiàn)其“存折”的功能。比如說，某一家庭在購入房產(chǎn)之后長期出租，每個月收取租金，某一天因為子女出國留學(xué)需要用錢，那這個時候就可以借助自己所持有的這套房產(chǎn)，并通過擔(dān)保公司這樣的金融服務(wù)機構(gòu)采用抵押貸款的方式從銀行獲取資金，雖然需要向銀行支付一定的利息，但是房產(chǎn)依舊在自己的手中，還會繼續(xù)增值，租金也可以按月收取，有朝一日子女學(xué)成歸來還有一套房子住，或者還可以通過賣舊買新的方式購置一套自己更中意的房產(chǎn)。

現(xiàn)在的房產(chǎn)投資怎么玩?

目前的狀況下，房產(chǎn)投資者應(yīng)該更多地補充自己的專業(yè)知識與投資常識，在房產(chǎn)投資中，有以下建議：

1、關(guān)注新區(qū)域與新規(guī)劃。

城鄉(xiāng)一體化不是一個陌生的名詞了，隨著軌道交通的完善以及近郊城鎮(zhèn)化，郊區(qū)置業(yè)是一個不錯的選擇。畢竟現(xiàn)在這些區(qū)域的房價比較市區(qū)而言還是便宜不少，多了解一下城市的規(guī)劃、城市功能分區(qū)等信息，對于房產(chǎn)投資大有好處，畢竟房產(chǎn)價值是跟著交通、規(guī)劃、商業(yè)配套等一起發(fā)展的。

2、多樣化投資。

“不要把雞蛋放在一個籃子里”是一個耳熟能詳?shù)耐顿Y箴言。房產(chǎn)投資一樣可以實現(xiàn)多樣化，比如購置一套房產(chǎn)之后，每個月的租金收益就可以用來購買定投基金、保險等投資產(chǎn)品。

舉個例子：如果一套房產(chǎn)100萬購入，并在持有10年出售，這期間房價增長幅度為5％，則10年之后其價值將會達(dá)到200萬元，如果這套房產(chǎn)的年租金為40000元的話，那么用這40000元投資，投資回報率為每年12％，則10年之后，這第一年的租金4萬元將會變成111000元；第二年的租金還是40000元，投資期限9年，投資回報率12％，9年后將成為99000元；第三年的租金依舊延續(xù)這樣的投資策略，投資期限為8年。8年后就是88500元，直到10年之后這套房產(chǎn)出售變現(xiàn)，那么10年間的租金以及租金投資所帶來的收益是多少呢?是70多萬元，加上前面所計算的結(jié)果，那么這套房產(chǎn)持有10年之后出售，所帶來的收益就是170萬，同時收回購置時所支付的本金100萬元，穩(wěn)妥中還可以實現(xiàn)較大的回報。

3、靈活運用房產(chǎn)的“儲蓄”功能。

需要說明的是，運用金融工具實現(xiàn)房產(chǎn)的“儲蓄”功能是要受到信貸政策限制的，比如在今年金融政策吃緊的階段，“同名轉(zhuǎn)按揭、循環(huán)授信”就被叫停了，抵押消費貸款現(xiàn)在也需要指明用途，比如用于購車、裝修、大宗消費、子女留學(xué)等就可以獲得貸款。隨著外資銀行的介入，貸款以及金融工具也會更趨于多樣化，房產(chǎn)投資者完全可以拭目以待。而且像擔(dān)保公司、金融服務(wù)提供商等也在積極介入消費教育與房產(chǎn)、房貸的理財，消費者勢必可以得到更多實惠與支持。

4、房產(chǎn)的養(yǎng)老功能。

房產(chǎn)可以實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的功能，而實現(xiàn)這種功能的產(chǎn)品就是“反向按揭”，反向按揭通行于很多發(fā)達(dá)國家，雖然反向按揭在我國落地尚需時日，但是這種產(chǎn)品面世也是大勢所趨?！胺聪虬唇摇?，簡單說就是進入老年期之后，南業(yè)主將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行以評估的房產(chǎn)價值和房產(chǎn)業(yè)主預(yù)期壽命為計算依據(jù)，每月支付房產(chǎn)業(yè)主一定生活費或養(yǎng)老金用以享受養(yǎng)老院服務(wù)或是安度晚年生活，到了預(yù)定年限，房產(chǎn)即歸銀行所有，從這個角度來說，房產(chǎn)又具有了“養(yǎng)老保險”的作用。