京城名鋪難破經(jīng)營(yíng)困局

　　做一個(gè)文章封面，要求大氣，有視覺(jué)沖擊力。
　　
　　前言
　　“亞洲商業(yè)航母”百榮世貿(mào)遭遇空置危機(jī)、朝外SOHO投資回報(bào)率或低至3.62% 、第三極商鋪經(jīng)營(yíng)虧損連連、“錢(qián)”景慘淡……
　　2006年，住宅市場(chǎng)的調(diào)控風(fēng)暴將投資客掃地出門(mén)，席卷至商鋪市場(chǎng)。2006年的京城商鋪市場(chǎng)迎來(lái)了投資狂潮。一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)買(mǎi)商鋪方面，出于投資目的的購(gòu)買(mǎi)者明顯上升，2005年投資者占55%，而2006年上升至67%。
　　縱觀商鋪市場(chǎng)，出售型商鋪開(kāi)發(fā)企業(yè)成為此番投資熱潮最大的贏家，廣大跟風(fēng)的投資者尚沉浸在高額回報(bào)的美夢(mèng)之中。
　　浮華的表象掩蓋了危機(jī)！全面的危機(jī)雖尚未到來(lái)，然而百榮世貿(mào)、朝外SOHO、第三極，一個(gè)個(gè)名鋪的現(xiàn)實(shí)已然昭示著投資噩夢(mèng)魅影浮現(xiàn)……
　　
　　百榮世貿(mào)：“亞洲商業(yè)航母”難主沉??？
　　
　　一個(gè)18歲出頭的小姑娘正在店鋪里對(duì)著鏡子疏理頭發(fā)，她來(lái)自四川開(kāi)縣，雇主是她的姐姐，據(jù)小姑娘說(shuō)，她姐姐租的商鋪跟這里的許多商戶(hù)一樣，都在同時(shí)經(jīng)營(yíng)著幾個(gè)攤位，而百榮的這個(gè)攤是唯一一個(gè)被購(gòu)買(mǎi)了40年產(chǎn)權(quán)的，生意不是怎么好。
　　對(duì)于那些躋身京城淘金的外地商戶(hù)來(lái)說(shuō)，當(dāng)初的盈利承諾卻不知何時(shí)才能兌現(xiàn)?？帐幍拇髲d、空駛的扶梯、空置的地下車(chē)庫(kù)。雖然整個(gè)商城的商鋪空置率不高，但卻感受不到一個(gè)交易市場(chǎng)應(yīng)有的喧鬧。
　　“對(duì)于這個(gè)超大型的商業(yè)巨無(wú)霸，業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑從來(lái)不曾間斷。從百榮世貿(mào)目前的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，此前的擔(dān)憂(yōu)并非沒(méi)有道理?！币坏禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的研究人員指出。
　　電影里的鐵達(dá)尼克號(hào)因沉于迷醉而疏于管理，最終葬身于冰山一角。而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“巨無(wú)霸”冰山在望，危機(jī)在逼近。
　　
　　高空置率引發(fā)管理方“火拼”
　　
　　百榮世貿(mào)商城，地處北京南城木樨園服裝商圈，總投資額約22億元人民幣，是亞洲單體規(guī)模最大的綜合性商品批發(fā)交易中心。在百榮的規(guī)劃中，這里會(huì)建亞洲最大的服裝市場(chǎng)，亞洲最大的圖書(shū)市場(chǎng)，交易商品要超過(guò)十萬(wàn)種商品。商城還預(yù)計(jì)，這里的日人流量會(huì)達(dá)到21萬(wàn)人次，年交易額要超過(guò)300億元人民幣，將成為稱(chēng)雄亞洲的商業(yè)航母。
　　然而現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)。
　　2006年年底，在木樨園橋百榮世貿(mào)商城二期市場(chǎng)內(nèi)，兩家管理者發(fā)生的糾紛在業(yè)內(nèi)引發(fā)震蕩，導(dǎo)致來(lái)市場(chǎng)購(gòu)物的人寥寥無(wú)幾。市場(chǎng)外的門(mén)窗和石柱上都貼滿(mǎn)了成對(duì)出現(xiàn)的公告，一張是百榮天海國(guó)際商貿(mào)城管理有限公司的，另一張則是百榮世貿(mào)商城管理有限公司發(fā)布的。
　　兩家管理公司是承包并合作經(jīng)營(yíng)的關(guān)系。甲方(百榮世貿(mào)商城管理有限公司)負(fù)責(zé)一期市場(chǎng)的管理工作。乙方(北京百榮天海國(guó)際商貿(mào)城管理有限公司)向甲方承包二期市場(chǎng)，并有權(quán)負(fù)責(zé)二期市場(chǎng)的招商和管理工作，承包期限為40年。如果甲方中途違約則要賠償乙方后20年的收益。
　　“百榮天海”稱(chēng)“百榮世貿(mào)”強(qiáng)行介入打亂市場(chǎng)正常管理，“百榮世貿(mào)”則認(rèn)為“百榮天海”經(jīng)營(yíng)不善，讓其退出市場(chǎng)。一期市場(chǎng)管理方的一名工作人員稱(chēng)，二期市場(chǎng)內(nèi)有些商戶(hù)反映，開(kāi)店幾個(gè)月以來(lái)一直虧損，希望他們進(jìn)入后能改變這種狀況?！拔覀円彩菓?yīng)商戶(hù)的要求，才打算介入管理的?！痹撁ぷ魅藛T表示，目前二期市場(chǎng)內(nèi)攤位空置率高，經(jīng)營(yíng)氛圍差，“兩方的經(jīng)理正在協(xié)商，我們也在等通知?！?
　　而據(jù)二期市場(chǎng)管理方一名工作人員稱(chēng)，2006年5月份他們才正式接管市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理工作，目前與一期方協(xié)議并未到期，對(duì)方屬于強(qiáng)行違約。“這才過(guò)了半年，他們就要撕毀協(xié)議?！痹摴ぷ魅藛T表示，他們并未接到經(jīng)理有關(guān)撤離的通知，“這里有千余位商戶(hù)了，其中有一多半都是我們從原來(lái)批發(fā)市場(chǎng)帶過(guò)來(lái)的老客戶(hù)，我們不愿意就這樣離開(kāi)?！?
　　
　　“品牌戰(zhàn)略”空中樓閣？
　　
　　“以零售的硬件設(shè)施做批發(fā)生意”是百榮不同于傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)的特點(diǎn)。在百榮看來(lái)， 以小商販為主體的傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)已相對(duì)過(guò)剩，不管從政府管理還是市場(chǎng)需求的角度考慮，發(fā)展依托于現(xiàn)代科技手段、經(jīng)營(yíng)管理手段的大型批發(fā)市場(chǎng)勢(shì)在必行。
　　如果說(shuō)營(yíng)造“五星級(jí)”的軟硬件經(jīng)營(yíng)環(huán)境是百榮的戰(zhàn)術(shù)，那么吸引知名品牌的旗艦店和代理商以形成集群效應(yīng)就是它的戰(zhàn)略目標(biāo)。百榮的想法是引入國(guó)內(nèi)外知名服裝品牌企業(yè)加盟，特別注重引進(jìn)有很高知名度的品牌企業(yè)和大型服裝生產(chǎn)企業(yè)、大型服裝流通企業(yè)直接進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)國(guó)際和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)商城整體素質(zhì)的提高，樹(shù)立上乘的品牌形象，形成商城獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　為了打造品牌化概念，百榮在招商中特別注重引進(jìn)知名度較高的品牌。商城設(shè)立的國(guó)際、國(guó)內(nèi)高級(jí)成衣精品走廊、國(guó)際皮草廣場(chǎng)、高級(jí)羽絨服專(zhuān)區(qū)、精品男裝區(qū)等，都在試圖引入國(guó)際和國(guó)內(nèi)知名服飾品牌企業(yè)加盟。為了幫助企業(yè)打響品牌知名度，商城還組織過(guò)恒源祥、老爺車(chē)、紅杉樹(shù)、大紅鷹等知名服裝品牌大型服裝發(fā)布會(huì)。
　　“要想把大品牌吸引進(jìn)來(lái)，如何分區(qū)是一個(gè)問(wèn)題。天雅在這方面做得不錯(cuò)，百榮世貿(mào)則有所不及?！备吡?guó)際商鋪部經(jīng)理黃啟剛說(shuō)。
　　“百榮世貿(mào)是傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)集散地和中低端品牌聚集地，整體形象與大品牌定位不一致，在這種情況下，招商陷入被動(dòng)。大品牌企業(yè)看準(zhǔn)高端市場(chǎng)如CBD、王府井等，百榮世貿(mào)定位大品牌，40多萬(wàn)平方米體量難以消化。”在北京禾田摩爾投資有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)周易看來(lái)，要在短期內(nèi)提升百榮世貿(mào)的檔次，存在著現(xiàn)實(shí)的困難，“許多世界頂級(jí)商家本身有著嚴(yán)格的開(kāi)店程序，在眾多一線(xiàn)城市一線(xiàn)位置尚未開(kāi)拓之前，他們基本不太會(huì)考慮南城這樣的地方?！?
　　
　　定位迷局難解？
　　
　　“百榮當(dāng)初太樂(lè)觀了?！?曾擔(dān)任百榮世貿(mào)商城顧問(wèn)的北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司高級(jí)策劃師周寧坦承。
　　百榮所處的木樨園商圈是北京九大商業(yè)中心唯一的南城中心。從1984年浙江人就開(kāi)始涌入木樨園從事服裝生意，天海、新世紀(jì)、龍湫、京溫等20多個(gè)大型服裝批發(fā)市場(chǎng)陸續(xù)建立。一組誘人的數(shù)字是：目前這個(gè)區(qū)域內(nèi)有各類(lèi)商戶(hù)1萬(wàn)多個(gè)，從業(yè)人員5萬(wàn)人，年總交易額20多億，年總交易額占北京市同類(lèi)商品的54.5%。
　　在百榮插足木樨園時(shí)，木樨園其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)飽和甚至過(guò)量的大市場(chǎng)，然而百榮顯然是被那“20多億元的年交易額”所散發(fā)的耀眼光芒蒙住了眼睛，卻根本沒(méi)有考慮到自己如果僅憑稍好一點(diǎn)的硬件設(shè)施，是否就能在已經(jīng)成熟的市場(chǎng)搶占半邊天。
　　事實(shí)上，百榮在開(kāi)業(yè)不過(guò)一個(gè)月后便陷入了尷尬。由于客流量太少，商品經(jīng)營(yíng)慘淡，開(kāi)業(yè)后不久，商城部分商戶(hù)就曾經(jīng)有“罷市”的念頭，商城以“全國(guó)都處于服裝經(jīng)營(yíng)的淡季”為理由，以“免租金優(yōu)惠期延長(zhǎng)”為安撫手段平息了糾紛。
　　“南城經(jīng)十年發(fā)展起來(lái)，百榮世貿(mào)與他們形成競(jìng)爭(zhēng)，定位如果不能呈現(xiàn)差異化，又不能滿(mǎn)足一定的消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)很難成功?！敝芤渍f(shuō)。
　　過(guò)分的盲目與樂(lè)觀，使百榮陷入慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，也就不足為奇了。
　　“批發(fā)市場(chǎng)扎堆考驗(yàn)商家的資源整合能力，百榮應(yīng)考慮的是自己的地理位置是不是滿(mǎn)足自身的物流?！秉S啟剛善意的提醒。
　　
　　交通弊端阻截客流？
　　
　　交通的暢通和人流的多少，是衡量一個(gè)商城成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。但在這一點(diǎn)上，相比于木樨園商圈的其他項(xiàng)目，百榮世貿(mào)毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。
　　據(jù)記者了解，百榮世貿(mào)的客流主要是從南到北流動(dòng)的人，但實(shí)際上在木樨園商圈，百榮世貿(mào)門(mén)前的路線(xiàn)可謂最不好走，要過(guò)天橋和地下通道等。而從行車(chē)路線(xiàn)上來(lái)說(shuō)，從北駛來(lái)的車(chē)需要向南100米調(diào)頭后右轉(zhuǎn)才能東行。這個(gè)位置，成為木樨園環(huán)島的堵點(diǎn)。行人在馬路中間無(wú)序穿行，且川流不息，造成環(huán)島南面南北雙向車(chē)輛為避讓行人而行駛緩慢?？梢哉f(shuō)，相比于周邊的批發(fā)市場(chǎng)，百榮世貿(mào)距三環(huán)主路事實(shí)上是最遠(yuǎn)的一個(gè)。
　　
　　交通上的弊端使得客流量嚴(yán)重受損。
　　百榮世貿(mào)在運(yùn)作之初，按當(dāng)時(shí)的估算，商城建成后預(yù)計(jì)每天將有30萬(wàn)人在此購(gòu)物和進(jìn)行交易，所以需要一個(gè)超大規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)來(lái)保障物流和人流通暢。為此，設(shè)計(jì)了一個(gè)擁有近3000個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。當(dāng)時(shí)的理由是，停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)已成為制約商場(chǎng)發(fā)展的重要因素。事實(shí)上，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)榷挤浅Ｖ匾曂＼?chē)場(chǎng)的建設(shè)。只有停車(chē)場(chǎng)與商場(chǎng)規(guī)模相匹配，才能保證商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
　　據(jù)有關(guān)專(zhuān)家分析，一個(gè)商場(chǎng)如果日客流量達(dá)20萬(wàn)人，那么商戶(hù)的車(chē)加上客戶(hù)的車(chē)一般需要2000～2500個(gè)車(chē)位才能容納。但據(jù)了解，目前北京的絕大多數(shù)停車(chē)場(chǎng)，所設(shè)車(chē)位一般都只在30～280個(gè)之間，特大型的停車(chē)場(chǎng)車(chē)位也不過(guò)800～1000個(gè)，與商場(chǎng)規(guī)模根本無(wú)法配套。
　　據(jù)記者調(diào)查，百榮世貿(mào)商城一期擁有10000多個(gè)攤位，平日客流量很少，與其宣傳的日客流量50萬(wàn)人次有天壤之別。
　　
　　產(chǎn)業(yè)升級(jí)困難重重？
　　
　　此外，據(jù)記者調(diào)查，百榮世貿(mào)攤位所占面積過(guò)大，通道窄小，導(dǎo)致人流不暢，安全隱患問(wèn)題多多，物業(yè)管理人員緊缺，這已嚴(yán)重制約了其市場(chǎng)的發(fā)展。
　　“商城體量是這個(gè)商圈最大的，這既是優(yōu)勢(shì)也是壓力。經(jīng)營(yíng)得好，可以成為這個(gè)商圈龍頭，經(jīng)營(yíng)不好對(duì)整個(gè)商圈都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。當(dāng)然，在發(fā)展過(guò)程中，同一商圈其他先期開(kāi)業(yè)的商城也需要有個(gè)自身定位調(diào)整過(guò)程來(lái)適應(yīng)整個(gè)商圈的變化。” 中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)董利說(shuō)。
　　“目前南城商業(yè)的最大問(wèn)題就是檔次不夠，一些我們中意的品牌在南城難尋蹤跡，所以我們每周都會(huì)跑到西單去滿(mǎn)足自己的購(gòu)物欲望?！痹诔缥膮^(qū)一事業(yè)單位工作的姜小姐無(wú)奈道。
　　一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也坦言：“現(xiàn)在大家都已經(jīng)形成了一種購(gòu)物習(xí)慣，一提到買(mǎi)高檔商品，馬上就會(huì)想到王府井、西單，因?yàn)樗麄円呀?jīng)形成這樣一個(gè)購(gòu)物氛圍。而這些正是南城所緊缺的。”
　　正因如此，有關(guān)人士透露，由于目前南城批發(fā)市場(chǎng)的供應(yīng)量過(guò)大，加上業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，所以不少商家在入駐時(shí)顧慮很多，往往會(huì)提出許多苛刻條件。
　　“總體來(lái)看，百榮世貿(mào)進(jìn)貨沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的通道，品牌推廣沒(méi)有長(zhǎng)期的計(jì)劃，招商政策不好，租金比其他批發(fā)商場(chǎng)貴1元左右，這使他們招商變得困難。”黃啟剛說(shuō)。
　　而在中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄看來(lái)，南城批發(fā)市場(chǎng)服裝業(yè)面臨極大的挑戰(zhàn)?！罢麄€(gè)服裝行業(yè)的效益不是太高，尤其是銷(xiāo)售渠道的問(wèn)題比較多。從生產(chǎn)全過(guò)程來(lái)看，花在加工和制造上的時(shí)間只有5%左右，另外95%是在商品的調(diào)運(yùn)、儲(chǔ)存和銷(xiāo)售上。如何縮短這95%、加快服裝產(chǎn)品的流通過(guò)程，就成為提高效益至關(guān)重要的因素。同時(shí)，70%以上的費(fèi)用也是花在流通環(huán)節(jié)上，從這些問(wèn)題看到流通已經(jīng)極大地制約了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代?！?
　　但產(chǎn)業(yè)升級(jí)并非易事?！吧唐焚|(zhì)量沒(méi)法保障，整體就上不去?！秉S啟剛認(rèn)為，批發(fā)業(yè)就是中低檔水平，真正做成精品物流很難。
　　
　　下調(diào)租金難挽商戶(hù)信心？
　　
　　記者獲悉，百榮世貿(mào)的租金在每平方米每天3元左右，而收取的物業(yè)管理費(fèi)每平方米1元左右。商戶(hù)簽訂的租約20年。
　　“商鋪經(jīng)營(yíng)主要有兩種模式，流水倒扣和商鋪?zhàn)饨?。如果兩者結(jié)合起來(lái)，可以大大增加物業(yè)持有者的收益?！北本┐鞯铝盒猩啼伈恐矶聫埣淫i認(rèn)為。百榮世貿(mào)在與租戶(hù)的簽約中，都是以純租金獲取收益的。
　　不論百榮世貿(mào)給來(lái)詢(xún)問(wèn)的商戶(hù)們?nèi)绾蚊枥L前景，但商戶(hù)們慘淡的現(xiàn)實(shí)難以隱藏。
　　李女士是百榮世貿(mào)一層經(jīng)營(yíng)服裝品牌的商戶(hù)之一，主要經(jīng)營(yíng)杭州一帶比較流行的年輕時(shí)尚類(lèi)服裝品牌，于2005年1月份租賃了一層20平方米的使用面積，租金為每月2000元人民幣，但該筆費(fèi)用不包括每平方米1元的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和店鋪內(nèi)的空調(diào)費(fèi)。加上物業(yè)費(fèi)等，孫女士至少每個(gè)月要掏出3000元的開(kāi)支。盡管租金不菲，但李女士當(dāng)時(shí)仍然對(duì)前景充滿(mǎn)信心。
　　但招商人員所描繪的美好前景很快如同海市蜃樓般在李女士的眼前消失。僅僅經(jīng)營(yíng)了一年多時(shí)間，李女士就發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)一同進(jìn)入的第一批商戶(hù)中已陸續(xù)撤走了5家，而她本身的經(jīng)營(yíng)狀況也是步履維艱?！皬娜ツ昴瓿蹰_(kāi)業(yè)以來(lái)，我每月的營(yíng)業(yè)額連2000元都到不了。”李女士坦言，“可以測(cè)算的是，營(yíng)業(yè)額所賺取的利潤(rùn)扣除營(yíng)業(yè)員的工資之外，我每個(gè)月都要虧損?！?
　　“令商戶(hù)虧損的主要原因不外乎租金過(guò)高、人流量不夠和自身經(jīng)營(yíng)管理不善等。對(duì)于百榮世貿(mào)而言，稀疏的人流量是導(dǎo)致商戶(hù)們虧損的根源?！倍f(shuō)。
　　記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，百榮目前是一座地下一層、地上六層的超級(jí)大市場(chǎng)，囊括了男裝、女裝、童裝、羊毛制品、針織品以及餐飲設(shè)施的嶄新商鋪市場(chǎng)。但盡管是星期日，市場(chǎng)內(nèi)卻沒(méi)有出現(xiàn)應(yīng)有的熱鬧場(chǎng)面。
　　做了10年服裝生意的一個(gè)老商戶(hù)告訴記者，一年來(lái)只賣(mài)出1000條休閑褲，平均每天賣(mài)3條。其他商戶(hù)的遭遇和他也差不多，幾位做服裝生意的男女商戶(hù)均表示，一天最多只能賣(mài)出五六件衣服。
　　
　　“誰(shuí)愿意為了批發(fā)幾件衣服在馬路上堵半小時(shí)呢？”一位在五層電梯口附近賣(mài)床上用品的男商戶(hù)語(yǔ)氣充滿(mǎn)了不滿(mǎn)與無(wú)奈。該名男商戶(hù)原本是名下崗職工，四處籌錢(qián)租了這個(gè)黃金地段的攤位，經(jīng)營(yíng)卻不盡如人意。
　　為了改變一期的一些弊端，百榮世貿(mào)二期的商鋪?zhàn)饨鸨黄认抡{(diào)，但租金下調(diào)的幅度有多大呢？而有關(guān)未來(lái)的租金到底能否下調(diào)？下調(diào)的空間又是多少？
　　“我現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)什么奢望，先堅(jiān)持吧。”從李女士的話(huà)語(yǔ)中看不到多大的信心。
　　
　　朝外SOHO：投資回報(bào)率可能低至3.62%
　　
　　“我們的商鋪包租5年，10%的回報(bào)率，可轉(zhuǎn)賣(mài)商鋪?！庇浾邉傔M(jìn)入朝外SOHO的售樓處，售樓小姐就開(kāi)始給記者描繪誘人的投資前景。
　　相信有不少投資客被帶進(jìn)了描繪中的美景，因?yàn)槌釹OHO的銷(xiāo)售狀況很不錯(cuò)，潘石屹(潘石