中國(guó)房?jī)r(jià)的三個(gè)矛盾和一個(gè)案例

　　
　　對(duì)于中國(guó)掌管房地產(chǎn)調(diào)控的政府職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，居民住房的房?jī)r(jià)究竟?jié)q了多少，始終是一個(gè)“極為敏感”的數(shù)據(jù)。因?yàn)樗母叩?，不僅關(guān)系到對(duì)現(xiàn)有政府調(diào)控政策優(yōu)劣和行政執(zhí)行力好壞的評(píng)價(jià)，而且還直接可能引發(fā)國(guó)家出臺(tái)新的房地產(chǎn)和住房“調(diào)控政策”。但最近出現(xiàn)的一系列房?jī)r(jià)“數(shù)據(jù)打架”事件，使越來(lái)越多的人開(kāi)始懷疑，中國(guó)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)究竟有多少“科學(xué)性”和“可信性”；在這些數(shù)據(jù)沖突的背后，究竟隱藏著什么樣的“真相”。
　　
　　中國(guó)房?jī)r(jià)的三個(gè)矛盾
　　
　　近一段時(shí)間以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些頗讓人費(fèi)解的現(xiàn)象：同是政府職能部門(mén)，對(duì)同一地區(qū)的城市房?jī)r(jià)分析報(bào)告，卻作出了兩種截然相反的判斷；而當(dāng)?shù)乩习傩赵凇耙贿呎f(shuō)升，一邊說(shuō)降”的報(bào)告面前不知所措的同時(shí)，只能眼睜睜地看著不斷攀升的房?jī)r(jià)而嘆息；政府職能部門(mén)認(rèn)為城市房?jī)r(jià)5.5%的漲幅在全世界范圍內(nèi)都屬“健康”范疇的同時(shí)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控卻仍然進(jìn)行著。
　　中國(guó)的房?jī)r(jià)到底怎么了？
　　
　　矛盾一
　　官方數(shù)據(jù)為何“打架”
　　在今年3月全國(guó)“兩會(huì)”期間，廣州市市長(zhǎng)張廣寧公開(kāi)發(fā)表了降低房?jī)r(jià)的承諾。同時(shí)為了抑制房?jī)r(jià)，廣州市政府推出了“廣七條”。
　　4月13日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，3月，廣州“一手房”均價(jià)為7029元/平方米，比2月的7729元下降了700元。當(dāng)?shù)貓?bào)紙視之為行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)的成功范例，并推而廣之，稱(chēng)“只要政府下決心，就沒(méi)有降不下的房?jī)r(jià)！”
　　然而僅四天后，由國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2007年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》報(bào)告中的數(shù)字卻截然相反。這一調(diào)查顯示，今年3月，廣州新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6％，環(huán)比上漲1.2％。
　　兩組數(shù)據(jù)公開(kāi)“吵架”，各方反應(yīng)一片嘩然。
　　據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w披露，造成兩組數(shù)據(jù)差別的直接原因是，廣州市在今年3月的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中首次納入了花都區(qū)。該區(qū)位于廣州市遠(yuǎn)郊，房?jī)r(jià)較低，自然拉低了統(tǒng)計(jì)均價(jià)。廣州市國(guó)土房管局宣傳處劉處長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)澄清，“這只是區(qū)域性結(jié)構(gòu)變化，和‘廣七條’等調(diào)控措施沒(méi)有直接關(guān)系?！?br/>　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，3月廣州中心城區(qū)的住宅均價(jià)并未顯著下降，成交總量只有35.8萬(wàn)平方米，減幅達(dá)35.5％，占成交總量降至近六成。而此前未列入統(tǒng)計(jì)范圍的花都區(qū)，其均價(jià)只有3759元/平方米，3月成交量達(dá)到13.82萬(wàn)平方米，占總成交量的23％。正是這一“結(jié)構(gòu)性變化”，令廣州市房?jī)r(jià)在市長(zhǎng)“承諾降價(jià)”后下降了9％，并與國(guó)家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)相悖。
　　顯然，所謂“廣州房?jī)r(jià)下跌”，只是價(jià)格不斷上漲的中心城區(qū)的銷(xiāo)售比重下降帶來(lái)的“數(shù)字成就”。這就好比房?jī)r(jià)持續(xù)數(shù)月漲幅居全國(guó)之首的北京，如果通過(guò)增加順義、懷柔等郊區(qū)縣的住房供應(yīng)量，或干脆將與河北相鄰的地區(qū)納入統(tǒng)計(jì)范圍，房?jī)r(jià)也會(huì)“下跌”。
　　
　　
　　矛盾二
　　“數(shù)據(jù)”說(shuō)房?jī)r(jià)降了老百姓卻感覺(jué)房?jī)r(jià)升了
　　其實(shí)，房?jī)r(jià)漲還是跌的數(shù)據(jù)一直以來(lái)都缺乏統(tǒng)一說(shuō)法。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在今年1月下旬舉行的第一次“年度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年“全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5％，漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)”；盡管有這樣的數(shù)據(jù)支撐，但新任國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)在會(huì)上對(duì)媒體承認(rèn)，“房?jī)r(jià)漲幅仍然偏高?！?br/>　　一面是官方發(fā)布的“漲幅回落”的數(shù)據(jù)，而另一邊，是居住在這70個(gè)大中城市的市民仍然感覺(jué)到房?jī)r(jià)在“上竄”。
　　為什么官方的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，會(huì)和絕大多數(shù)公眾（包括官員自己）的“切身感受”相差的如此之大呢？是統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)失真，還是公眾的實(shí)際感受“錯(cuò)誤”？
　　首先必須承認(rèn)，不少媒體在解讀此次發(fā)布會(huì)上統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)5.5％的漲幅的時(shí)候，都存在一個(gè)“誤讀”，把它當(dāng)作這70個(gè)大中城市商品住房、甚至是新建商品住房房?jī)r(jià)的漲幅。但如果要嚴(yán)格的“摳字眼”就會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料并沒(méi)有下這樣的“定義”。它只是說(shuō)“全年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲5.5%”，對(duì)此并未多加解釋。
　　據(jù)了解，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“房屋”概念中，不僅有居民住房，還有大量的“非住房”。這其中，既有辦公用房，也有商業(yè)和營(yíng)業(yè)用房，更有工業(yè)廠房用房（包括廠房和倉(cāng)庫(kù)）等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些“非住房”占到每年“房屋銷(xiāo)售”的30％左右。
　　眾所周知，在中國(guó)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，炒的最熱、房?jī)r(jià)漲幅最快的，就是新建的居民商品住房。如果把那些“半溫不熱”、甚至長(zhǎng)年價(jià)格不動(dòng)（如對(duì)客商優(yōu)惠的工業(yè)廠房）的“非住房”也“加權(quán)”到房?jī)r(jià)的漲幅的數(shù)據(jù)之中去，居民最關(guān)心的住房的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)被拉下多少就可想而知了。
　　除此以外，就是在“銷(xiāo)售的住房”中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)不僅包括了新建的商品住房，而且也包含了二手房?，F(xiàn)在的大多數(shù)城市中，二手房?jī)r(jià)的漲幅一般低于新建商品住房房?jī)r(jià)的漲幅。把它并在住房的房?jī)r(jià)漲幅中，就進(jìn)一步拉低了房?jī)r(jià)漲幅的水平。
　　除了這些“統(tǒng)計(jì)口徑”差別外，在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)上的“特別”，也造成了住房房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的“失真”。據(jù)了解，雖然統(tǒng)計(jì)調(diào)查部門(mén)在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)，對(duì)外聲稱(chēng)要求“同質(zhì)可比”（及用同一地段、同一樓盤(pán)、同一樓層、甚至同一朝向房屋在一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格變化作為房?jī)r(jià)漲跌的依據(jù)），但具體的價(jià)格是多少，漲跌如何變化，表格都是由開(kāi)發(fā)商來(lái)“填空”的。而開(kāi)發(fā)商在“做帳”上的“能耐”人所共知。
　　業(yè)內(nèi)人士透露說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)公司有多套賬本在業(yè)內(nèi)早已不是什么秘密。特別是當(dāng)房?jī)r(jià)和利潤(rùn)的高低，可能直接關(guān)系到納稅多少的時(shí)候，要想叫開(kāi)發(fā)商規(guī)規(guī)矩矩的添上真實(shí)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，就等于讓開(kāi)發(fā)商自己給自己套上“上吊”的繩索。尤其是在國(guó)家重申要征收土地增值稅之時(shí)，要開(kāi)發(fā)商把真實(shí)的房?jī)r(jià)水平和漲幅自己填報(bào)到統(tǒng)計(jì)局的表格中，就相當(dāng)于要他們自己為國(guó)家稅收多掏更多的“真金白銀”。這些顯然是某些“習(xí)慣于”偷稅漏稅、甚至在個(gè)人所得稅上也要“賴(lài)”上一把的開(kāi)發(fā)商所“難以接受的”的。
　　
　　一些開(kāi)發(fā)商在自己填報(bào)的統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)查的表格上作價(jià)之所以“多有得逞”，在某些方面還要“依賴(lài)”于統(tǒng)計(jì)方面的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)部門(mén)對(duì)被統(tǒng)計(jì)對(duì)象提供的資料要盡到“保密”的職責(zé)。而這點(diǎn)和國(guó)家要求的開(kāi)發(fā)商必須公開(kāi)商品房成交價(jià)的規(guī)定正好相反。有了這樣的“保護(hù)傘”， 一些開(kāi)發(fā)商就可以更加“肆無(wú)忌憚”在房?jī)r(jià)上按照利益所需進(jìn)行“編造”。
　　實(shí)際上，除了房?jī)r(jià)的漲幅因?yàn)椤罢莆铡痹谝恍╅_(kāi)發(fā)商的手里而使其難以保證不“失真”以外，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)“加權(quán)擴(kuò)大化”也使得房?jī)r(jià)漲幅的真實(shí)水平被打了一個(gè)大大的折扣。
　　據(jù)介紹，其他一些國(guó)家在統(tǒng)計(jì)一個(gè)城市或地方的房?jī)r(jià)時(shí)，很多都是用市中心的半徑地段或傳統(tǒng)城市區(qū)域來(lái)做統(tǒng)計(jì)比較的。有一位國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商“大佬”自己就承認(rèn)，“東京在公布房?jī)r(jià)的時(shí)候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)”。而在中國(guó)，一些城市雖然也根據(jù)離市中心的遠(yuǎn)近劃分為多級(jí)地段，但在公布房?jī)r(jià)的時(shí)候，從來(lái)都是以一個(gè)城市為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。眾所周知，在大中城市中，隨著市區(qū)（主城區(qū)）可供開(kāi)發(fā)住房的土地越來(lái)越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區(qū)（也就是過(guò)去的郊區(qū)縣）。有的大城市主城區(qū)內(nèi)一年新建的商品住房，甚至連該市全年供應(yīng)的新建商品住房的10％都不到。由于主城區(qū)內(nèi)的新建的商品住房呈現(xiàn)年年遞減之勢(shì)，所以不僅一個(gè)城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越像該市的“新城區(qū)”房?jī)r(jià)，而且“全市的房?jī)r(jià)漲幅”也因?yàn)槭恰凹訖?quán)在一起”，自然也就被“拉下”了許多。
　　比如，北京的二環(huán)地段內(nèi)的房?jī)r(jià)可能一年漲了30％，但由于北京的房?jī)r(jià)是全部“加權(quán)統(tǒng)計(jì)”在一起的，而新建的商品住房不僅絕大部分在二環(huán)以外，而且其所占的市場(chǎng)比例也一年比一年大。如此的不可同比性“加權(quán)”在一起，就造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的真實(shí)的漲幅被“統(tǒng)計(jì)方法”壓低。
　　
　　
　　除此之外，造成房?jī)r(jià)漲幅“失真”的另一方面原因，還在于人們誤以為房?jī)r(jià)的上漲，就是統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”的上漲。
　　其實(shí)這也是兩種不同的概念。統(tǒng)計(jì)部門(mén)的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”，只是統(tǒng)計(jì)本年度買(mǎi)賣(mài)出去的房屋，但并不包括沒(méi)有交易的海量的居民現(xiàn)在居住的存量房屋的升值。比如說(shuō)，上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)哪怕房屋升值了50％，但由于很少有人買(mǎi)賣(mài)該地段的房屋，或者該地段房屋買(mǎi)賣(mài)占全市房屋買(mǎi)賣(mài)的比例很小，那么這樣的“升值”就基本上很難反映在統(tǒng)計(jì)局的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”的漲幅上。這也造成統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，很難體現(xiàn)一個(gè)地方房屋價(jià)格真實(shí)的上漲狀況。
　　當(dāng)然，除了在統(tǒng)計(jì)方法造成相當(dāng)多地方的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)失真外，還有另外一個(gè)人們所不知的因素，也可能是拉低房?jī)r(jià)漲幅的原因之一。
　　有房地產(chǎn)方面的研究人員就提出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度，之所以低到5.5%，除了上述的原因以外，還有可能把不在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的、定向?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)干部所蓋的超低價(jià)“疑似福利房”也“加權(quán)”了進(jìn)去。人們注意到，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前幾年的統(tǒng)計(jì)年鑒中，專(zhuān)門(mén)有一項(xiàng)“城鎮(zhèn)和工礦區(qū)個(gè)人建房”。這里所謂的“個(gè)人建房”，被業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為大多數(shù)就是領(lǐng)導(dǎo)干部的和其他特權(quán)人士的“疑似福利房”。僅在2004年，在此名下住宅的竣工面積，就高達(dá)2.1248億平方米，而同年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住房的銷(xiāo)售面積，也只有3.3819億平方米。由于在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒中，全國(guó)每年“城鎮(zhèn)新建住宅面積”，基本上就等于把每年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售的商品住房的面積，加上新竣工的、“非市場(chǎng)”的個(gè)人建房的面積。所以人們“按理同推”，懷疑在對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)，統(tǒng)計(jì)部門(mén)也可能同樣把“個(gè)人建房”（實(shí)際上大多數(shù)就是單位所建“特權(quán)房”）也算在了房屋的“銷(xiāo)售價(jià)格”中。
　　理由就是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的，是“房屋銷(xiāo)售價(jià)格”，并沒(méi)有特指是“商品房市場(chǎng)價(jià)格”；而個(gè)人建房，同樣也包括在“房屋銷(xiāo)售”之中。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，從2000年－2004年這5年間，全國(guó)每年的“個(gè)人建房”總盤(pán)子就高達(dá)2億平方米左右，而它5年間每平方米的“竣工房屋價(jià)值”，只是從428元上升到468元左右，5年總共只上漲40元，加在一起5年的漲幅連10％還不到。如此大的“個(gè)人建房”“房屋銷(xiāo)售”比例，如此低的房?jī)r(jià)漲幅，如果真的“加權(quán)”在房?jī)r(jià)指數(shù)之中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的房?jī)r(jià)漲幅，被拉下一半以上也是十分正常的。
　　
　　矛盾三
　　“健康”的數(shù)據(jù)為何還要“宏觀調(diào)控”
　　分析人士稱(chēng)，也許是因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)漲幅的高低有著巨大的“經(jīng)濟(jì)效能”，能牽涉到很多的“利益角力”，所以，每次一到國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅的時(shí)候，總是能在社會(huì)上掀起不小的“波瀾”。
　　近日，當(dāng)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于今年3月的“房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，環(huán)比上漲0.6%”的“調(diào)查數(shù)據(jù)”公布后，輿論一片嘩然。盡管有媒體稱(chēng)這個(gè)“官方數(shù)據(jù)”的房?jī)r(jià)漲幅，已經(jīng)超過(guò)2006年房地產(chǎn)“調(diào)控前水平”，但在公眾看來(lái)，這樣的數(shù)據(jù)和他們“切身感受”的房?jī)r(jià)高漲的實(shí)際情況還是存在較大的差距。因?yàn)樵趪?guó)家統(tǒng)計(jì)局“調(diào)查”的這70個(gè)城市中，幾乎沒(méi)有幾個(gè)地方的老百姓會(huì)認(rèn)同他們居住地的房?jī)r(jià)，一年來(lái)的漲幅控制在兩位數(shù)以下。甚至在許多市民的直覺(jué)中，有相當(dāng)多的地方，一年的房?jī)r(jià)漲幅甚至高達(dá)20-30%以上。
　　分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)每年5.5%的漲幅，在全球范圍內(nèi)都應(yīng)該算得上是一個(gè)“健康”的數(shù)據(jù)，至少不是一個(gè)“病態(tài)的市場(chǎng)”。但如果中國(guó)的城市居民住房的房?jī)r(jià)真的如此“健康”，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就無(wú)需再“調(diào)控”，房?jī)r(jià)也不會(huì)再成為社會(huì)的“熱點(diǎn)問(wèn)題”。
　　
　　但公眾是生活在現(xiàn)實(shí)中，而不是“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”里。來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易所的消息顯示，2006年僅北京住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)8050元/平米，均價(jià)同比去年上漲了20%；此外從民間研究機(jī)構(gòu)也傳出消息，2006年北京市中高檔二手商品房成交均價(jià)也上升到每平方米7387元，與上年每平方米5804元的成交均價(jià)相比上漲1583元，漲幅達(dá)27%。
　　不僅北京如此，全國(guó)各地不少大中城市的房?jī)r(jià)漲幅也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)數(shù)倍于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“數(shù)據(jù)”。在廣州，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的“市場(chǎng)分析”顯示：2006年，“廣州全年住房均價(jià)每平米上漲1927元，漲幅達(dá)37%”。正是由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題在各地的普遍繼續(xù)存在，國(guó)家發(fā)改委在不久前發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告中稱(chēng)，由于“部分城市房?jī)r(jià)仍然偏高，且上漲較快”等原因，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)調(diào)整結(jié)構(gòu)效果不明顯”。
　　一邊是“權(quán)威”統(tǒng)計(jì)出來(lái)的“健康數(shù)據(jù)”，一邊又是上下一致公認(rèn)要“加強(qiáng)調(diào)控”的市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)所遇到的問(wèn)題，同樣也成為中國(guó)數(shù)億城市居民迫切想搞清的問(wèn)題：中國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，究竟?jié)q了多少？
　　分析人士認(rèn)為，如果中國(guó)城市房?jī)r(jià)的漲幅真的如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的那樣，控制在5％的上下，那么，不管是從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，還是我國(guó)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史來(lái)說(shuō)，這“5.5%的房?jī)r(jià)漲幅”，算不上什么“問(wèn)題”。從某些方面來(lái)說(shuō)，它甚至還是一種“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康”的標(biāo)志。
　　首先，從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，5%左右的房?jī)r(jià)漲幅實(shí)在不能劃歸于“不健康”、甚至“非正?！钡姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)所為。據(jù)媒體報(bào)道，從上世紀(jì)90年代中期以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)繁榮，美國(guó)的房屋價(jià)格出現(xiàn)了范圍最廣、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的上漲時(shí)期。尤其是近5年多來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅更是達(dá)到了50％以上；在房?jī)r(jià)瘋漲的俄羅斯，房產(chǎn)專(zhuān)家預(yù)測(cè)2006年全俄各地平均房?jī)r(jià)將上漲25%~30%，莫斯科甚至?xí)^(guò)50%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，莫斯科的平均房?jī)r(jià)在一周內(nèi)上漲50多美元是一件“很平常的事”；此外，在一些房?jī)r(jià)漲幅“還算正?！钡臍W洲城市，比如比利時(shí)的布魯塞爾，從2001至2005年這5年時(shí)間房?jī)r(jià)的年均漲幅也在10%上下，房?jī)r(jià)上漲最快的英國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙房?jī)r(jià)的漲幅都要比這高得多。
　　這些國(guó)家和中國(guó)相比，不僅房屋的絕對(duì)價(jià)格要比中國(guó)高得多，而且他們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平也比中國(guó)要低得多。在這樣的背景下，如果中國(guó)城市居民住房的房?jī)r(jià)漲幅真的只有人家平均水平（10％左右）的一半（5％左右），那么政府部門(mén)在抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)上出臺(tái)一系列調(diào)控的“組合拳”，似乎是“杞人憂天”。
　　其次用中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“數(shù)據(jù)”來(lái)做進(jìn)一步的“論證”，人們更會(huì)感到“5%左右的房?jī)r(jià)漲幅”對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和百姓的生活實(shí)在是“算不了什么”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的材料，2006年中國(guó)“全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.7%，加快0.3個(gè)百分點(diǎn)”；在城鄉(xiāng)居民收入上中國(guó)的增長(zhǎng)速度就更快。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)城鎮(zhèn)2006年“全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11759元，比上年增長(zhǎng)12.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.4%，加快0.8個(gè)百分點(diǎn)”。
　　既然全國(guó)的GDP都增長(zhǎng)了10.7%，而且漲幅還提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，既然全國(guó)城鎮(zhèn)的人均可支配收入也增長(zhǎng)了12.1%（實(shí)際增長(zhǎng)10.4%），漲幅也高了0.8個(gè)百分點(diǎn)”，那么，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)“只漲了”5.5％又有什么“不健康”？更何況房?jī)r(jià)的漲幅比上一年還低了2.1個(gè)百分點(diǎn)。在這樣情況下，如果說(shuō)中國(guó)城市居民住房的房?jī)r(jià)漲幅真的只有5.5％，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是地地道道的“健康市場(chǎng)”。在這樣“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有什么“調(diào)控”的必要呢？
　　
　　
　　但事實(shí)上，中國(guó)近六億的城鎮(zhèn)居民，真真切切的生活在房?jī)r(jià)飛漲的“水深火熱”之中。在2007年全國(guó)“兩會(huì)”上，政府工作報(bào)告也不再回避，把“居民住房”加到了“解決得不夠好”、“群眾不滿意”的“涉及群眾利益的突出問(wèn)題”條款之中。
　　面對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)這種“健康的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)”和“病態(tài)的真實(shí)市場(chǎng)”之間的自相矛盾，大多數(shù)人都不會(huì)認(rèn)為是老百姓的“感覺(jué)”出了問(wèn)題，也沒(méi)人會(huì)以為中央在房地產(chǎn)上采取的一系列調(diào)控政策是不對(duì)的。既然對(duì)“病態(tài)的市場(chǎng)”的“診斷”沒(méi)有問(wèn)題，那么人們就不得不對(duì)統(tǒng)計(jì)部門(mén)提供的“健康的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)”打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)：這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)究竟能在多大程度上反映中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)一面？對(duì)于規(guī)范發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些“健康數(shù)據(jù)”又能提供什么樣的指導(dǎo)作用？
　　
　　中國(guó)房?jī)r(jià)的一個(gè)案例
　　★《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》特約撰稿人 沈曉杰
　　
　　有人或許認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是有關(guān)房?jī)r(jià)漲幅上的“數(shù)據(jù)失真”，只是一種“理論推測(cè)”，在現(xiàn)實(shí)中并不一定存在。
　　“那就看看南京的房?jī)r(jià)吧?！庇腥诉@么說(shuō)。
　　南京，在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常在全國(guó)“出新聞”的“典型城市”，也是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市中的“重點(diǎn)城市”之一。
　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的《2007年 3月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，今年3月份，南京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格只比去年同期增長(zhǎng)了6.1%，其中“新建商品住房”也只上漲6.8 %。
　　
　　2小時(shí)房?jī)r(jià)上漲1200
　　據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道：“從年初（注：指今年年初）到現(xiàn)在，南京房?jī)r(jià)芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高”，“不太精確的統(tǒng)計(jì)就是，半年時(shí)間房?jī)r(jià)又漲了近千元每平方米”（注：按照官方統(tǒng)計(jì)的南京市商品住房平均房?jī)r(jià)計(jì)算，也就是說(shuō)該市僅半年的漲幅就已高達(dá)25%左右）。甚至在南京“新城區(qū)”江寧的一個(gè)樓盤(pán)，上午的價(jià)格還是3900元/平方米，到了下午就提到5100元/平方米，“創(chuàng)造”了2小時(shí)每平方米房?jī)r(jià)暴漲1200元的“神奇記錄”。據(jù)媒體報(bào)道，在不久前舉行的南京市房產(chǎn)春交會(huì)上，“參展的近40個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)大多在7000元/平方米以上，均價(jià)在4000元/平方米以?xún)?nèi)的已不超過(guò)5家”。而就是在今年初，南京市有關(guān)部門(mén)公布的該市平均房?jī)r(jià)還只是4000多元。
　　面對(duì)南京房?jī)r(jià)的如此暴漲，曾經(jīng)有媒體用“南京房?jī)r(jià)漲成‘傳奇’”來(lái)形容。連該市房管部門(mén)的負(fù)責(zé)人在看了國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的南京房?jī)r(jià)漲幅的數(shù)據(jù)后也不得不說(shuō)：“國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)具有一定的滯后性?！北M管這位“局內(nèi)人”只承認(rèn)“南京房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭”，并未給出具體的漲幅，但南京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的業(yè)內(nèi)外人士都知道，在南京重點(diǎn)區(qū)域“銷(xiāo)售火爆的主流樓盤(pán)”，“半年以來(lái)的價(jià)格上漲幅度，幾乎都高于30%”。
　　實(shí)際上，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)“打架”并不是今天才有，而是存在已久的老問(wèn)題。南京這幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，也可以為此佐證。
　　根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的一份報(bào)告，在“十五”期間（2001到2005年），南京市5年住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格“累計(jì)上漲44.7％，年平均增長(zhǎng)7.7％”。據(jù)媒體報(bào)道，該市房管局官員稱(chēng)，這幾年南京房?jī)r(jià)年均漲幅3%左右。
　　根據(jù)《南京日?qǐng)?bào)》在2003年5月的報(bào)道，當(dāng)時(shí)，該市“每平方米均價(jià)，城中（指南京市的老城區(qū)）逼近5000元”。 到了2006年10月，該市一家有著南京市房產(chǎn)局背景的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，其中商品住宅的“銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9631元/平方米”。實(shí)際上，由于“城中”的概念在不斷擴(kuò)大，2003年所指的“城中”區(qū)域現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在基本上都“跑”到每平方米1.1－1.2萬(wàn)元。這不僅意味著，南京的普通家庭要在老城區(qū)買(mǎi)上一套小康標(biāo)準(zhǔn)（人均35平方米）的普通住宅，至少要花上百萬(wàn)元的巨資，房?jī)r(jià)收入比高達(dá)20以上（根據(jù)該市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推算，南京市城市家庭年收入的中位數(shù)為5萬(wàn)元左右。百萬(wàn)巨資相當(dāng)于這些家庭不吃不喝不用20多年的家庭全部所得），而且也真實(shí)地表明，在南京傳統(tǒng)的市區(qū)內(nèi)，3年多的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品住房的房?jī)r(jià)就漲了一倍，年漲幅高達(dá)30％左右。
　　2006年十月下旬，南京市建委、房產(chǎn)局等5部門(mén)聯(lián)合舉辦的“南京房產(chǎn)新政政策解讀會(huì)”上，南京市房管局長(zhǎng)表示：“前5年內(nèi)，南京房屋平均價(jià)格年均漲幅3%左右，比較平穩(wěn)”。在10月底，江蘇省建設(shè)廳又根據(jù)南京市提供了資料對(duì)外公布，1～9月份南京市市區(qū)商品房（注：不含政策性商品房）平均成交價(jià)格為每平方米4255元。
　　
　　“市區(qū)面積”讓房?jī)r(jià)下跌
　　那么，為什么市場(chǎng)上隨處可見(jiàn)每平方米上萬(wàn)元高房?jī)r(jià)的同時(shí)，一些職能部門(mén)的WqHaYq5D68xkusB7IfbPx8JXwl3RmYdA7QyOusVH7Tk=官員卻稱(chēng)房屋均價(jià)為4000多元呢？關(guān)鍵是不斷擴(kuò)大統(tǒng)計(jì)口徑上的“市區(qū)面積”。
　　房?jī)r(jià)增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)及縱向比較是否準(zhǔn)確的一個(gè)基本前提，就是相同區(qū)域的住房相比。但隨著這幾年城鄉(xiāng)區(qū)劃的調(diào)整，行政轄區(qū)概念上的市區(qū)也已調(diào)整得越來(lái)越大。因此有人認(rèn)為這正好為某些官員在房?jī)r(jià)漲幅上的“數(shù)字游戲”提供了“舞臺(tái)”。
　　在南京市，僅在2002年的南京江北行政區(qū)劃調(diào)整中，南京市區(qū)面積就由當(dāng)時(shí)的2598平方公里擴(kuò)大到4737公里。一次調(diào)整就把市區(qū)的面積擴(kuò)大了近1倍。而那些過(guò)去還屬郊區(qū)縣的“江北新市區(qū)”，當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)每平方米僅1000多元，只有當(dāng)時(shí)“正宗市區(qū)”每平方米四五千元房?jī)r(jià)的幾分之一。這樣一來(lái)，擴(kuò)大后的“市區(qū)房?jī)r(jià)”自然而然的就“大幅下降”，房?jī)r(jià)的漲幅也就“水到渠成”的被大大壓縮。
　　除了直接把過(guò)去的郊縣通過(guò)新的行政區(qū)劃調(diào)整為“市區(qū)”外，在現(xiàn)在“新市區(qū)”的規(guī)劃調(diào)整擴(kuò)充中，把房?jī)r(jià)及漲幅“做下去”常用的另外一種做法就是把原來(lái)的郊區(qū)縣重新劃并到老城區(qū)中。這樣使得老城區(qū)的房?jī)r(jià)也被“綜合平衡”了下來(lái)。如在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業(yè)和下關(guān)這六個(gè)主城區(qū)的房?jī)r(jià)，分別只有5900－8400元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠(yuǎn)。其原因就在于這些掛在“老城區(qū)”名下的新建商品住房，絕大多數(shù)都是建在居民習(xí)慣中的“郊區(qū)郊縣”上。此外，在南京的市區(qū)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)表上，過(guò)去統(tǒng)計(jì)全市“平均房?jī)r(jià)”時(shí)，“非主城區(qū)”的“五縣四郊”只有2－3個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)在“市區(qū)房?jī)r(jià)”中。現(xiàn)在經(jīng)過(guò)一系列的“調(diào)整”后，南京市僅僅還剩下兩個(gè)高淳、溧水這兩個(gè)邊遠(yuǎn)的郊縣商品房沒(méi)有被統(tǒng)計(jì)在“市區(qū)平均房?jī)r(jià)”中。這樣一來(lái)，不僅南京市區(qū)高房?jī)r(jià)被過(guò)去還屬郊區(qū)縣的低房?jī)r(jià)大大“稀釋”，全市的“平均房?jī)r(jià)”達(dá)到了超乎普通市民想象 “出奇的低水平”，而且房?jī)r(jià)的漲幅也被“控制”在極低的幅度之下。
　　“新市區(qū)”拉低房?jī)r(jià)指數(shù)的“最大貢獻(xiàn)”的直接原因，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數(shù)都是建在“新市區(qū)”。據(jù)媒體報(bào)道，南京市某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)分析表明，在南京市2006年預(yù)計(jì)新增的878萬(wàn)平方米商品房中，作為“新市區(qū)”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區(qū)的河西也占到新增量的17％左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區(qū)的“新增邊緣市區(qū)”，整個(gè)南京市新建商品住房的90％以上都是建在“非傳統(tǒng)城區(qū)”。據(jù)南京日?qǐng)?bào)報(bào)道，2006年一季度南京市“城中住宅上市2萬(wàn)多平方米，占全市住宅上市量的不到2％”。
　　
　　期待統(tǒng)計(jì)科學(xué)性
　　正是由于南京市的新建商品住房絕大多數(shù)都是在新市區(qū)，也正是由于新建商品住房在新老城區(qū)的比例差別是如此之大，因此，可以得出如下判斷：官方統(tǒng)計(jì)口徑中的“南京市區(qū)新建商品住房”，基本上就是南京市“新市區(qū)”的新建商品住房；南京市的“新建商品住房平均房?jī)r(jià)”，基本上就等于南京市“新市區(qū)”（也就是過(guò)去的郊區(qū)縣）“新建商品住房平均房?jī)r(jià)”。由于這些“新市區(qū)”住房所占比例的越來(lái)越大，不僅使統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的南京市平均房?jī)r(jià)能夠“低”到每平方米4200多元的“驚人地步”，而且也使得南京房?jī)r(jià)的漲幅也被“控制”在“健康”的水平。
　　但這樣的“官方統(tǒng)計(jì)”雖然“拉低”了全市的房?jī)r(jià)水平和漲幅，但它不僅無(wú)法掩蓋老城區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅，同樣也掩蓋不住“新市區(qū)”房?jī)r(jià)的暴漲。就拿南京的江北市區(qū)來(lái)說(shuō)，3—4年以前，這里的房?jī)r(jià)每平米還只有1000多元，但現(xiàn)在這里房?jī)r(jià)已經(jīng)高漲到3000-4000元左右；同樣是在南京的仙林新區(qū)，房?jī)r(jià)也由前幾年的2000元左右，一下子暴漲到現(xiàn)在的5000－6000元，甚至更高。在這些占據(jù)“市區(qū)”新建商品住房絕對(duì)主力的“新市區(qū)”，房?jī)r(jià)的漲幅顯然也不是每年增加百分之幾。
　　其實(shí)，南京的情況在全國(guó)各大中城市都極為普遍。在現(xiàn)在的政策下，不管是原來(lái)的老城區(qū)，還是剛建的新市區(qū)，就同一區(qū)域的居民來(lái)說(shuō)，這幾年房?jī)r(jià)的漲幅度，已經(jīng)到了讓普通百姓越發(fā)難以承受的“驚人地步”。從市民的切身感受來(lái)說(shuō)，各自居住區(qū)域的房?jī)r(jià)的真實(shí)漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的百分之幾的水平。其實(shí)，不僅是買(mǎi)房者，即使是開(kāi)發(fā)商和房屋中介，也無(wú)法把官方的“平均房?jī)r(jià)”和“房?jī)r(jià)的平均漲幅”當(dāng)作經(jīng)營(yíng)依據(jù)。如果真的拿“官方的數(shù)據(jù)”當(dāng)作買(mǎi)房的“參照系”的話，人們可能永遠(yuǎn)也買(mǎi)不到房。
　　也正是因?yàn)槿绱?，所以?dāng)媒體要求廣東省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)解釋為什么統(tǒng)計(jì)局和房地局的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)會(huì)出現(xiàn)“打架”時(shí)，這位“官方統(tǒng)計(jì)”的“發(fā)言人”不得不承認(rèn)，由于我國(guó)房地產(chǎn)“一直沒(méi)有形成規(guī)范的價(jià)格表達(dá)方式，沒(méi)有價(jià)格統(tǒng)計(jì)體系來(lái)產(chǎn)生平均價(jià)格”。
　　房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的“打架”，使得統(tǒng)計(jì)局的官員不得不說(shuō)出了“實(shí)話”。公眾在“數(shù)據(jù)打架”中終于明白，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“房?jī)r(jià)”及其“漲幅”的各種“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”，之所以與公眾感受不同，甚至難以被公眾認(rèn)可，是因?yàn)榧扔薪y(tǒng)計(jì)口徑的不一致，也有統(tǒng)計(jì)本身的不科學(xué)；而對(duì)于國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，如何提高和規(guī)范統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性，已成當(dāng)務(wù)之急，因?yàn)樗麄儼l(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不僅事關(guān)百姓的購(gòu)房選擇和導(dǎo)向，同時(shí)，更是學(xué)者、專(zhuān)家和決策層制定宏觀調(diào)控的依據(jù)。
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