環(huán)滬“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”調(diào)查

楊　江

確實許多上海人來購房，但養(yǎng)老房往往變成投資房了。

零點(diǎn)調(diào)查分析，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市存在一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)6％以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論居住環(huán)境還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們的養(yǎng)老需求。

另一方面，由于近年來特大城市房價的高企以及生活成本的不斷提高，也有越來越多的老人迫于生活壓力考慮異地置業(yè)養(yǎng)老。媒體廣為轉(zhuǎn)載的一組數(shù)據(jù)是，近10萬上海老人希望購買郊區(qū)或周邊城市的養(yǎng)老型住宅，另有1萬名左右表示愿意購買郊區(qū)或周邊城市的養(yǎng)老型別墅。

環(huán)滬“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”在態(tài)勢上似乎也已漸形成，綠地21孝賢坊、嘉興江南太陽城、吳江明豐花園……與上海一橋、一路之隔的千燈、花橋、瀏河，甚至嘉興、無錫、常熟等地都有開發(fā)商入滬推銷養(yǎng)老樓盤，更有外資想介入上海老年住宅市場，分得一杯羹。

如今，上海人養(yǎng)老真跨出省界了嗎？環(huán)滬“養(yǎng)老房產(chǎn)帶”的春天到來了？

投資多于養(yǎng)老

“我們設(shè)想中的老年社區(qū)并未實現(xiàn)?！奔闻d江南太陽城的銷售人員坦言。宣稱華東地區(qū)第一個養(yǎng)老主題社區(qū)的江南太陽城，當(dāng)初定位“上海人的養(yǎng)老天堂”，為吸引上海人，甚至推出了每平方米3300元左右的低價，比嘉興同一地段的樓價低了600元。

嘉興市政府為該項目從土地價格等方面提供了一系列優(yōu)惠政策，但對購房者業(yè)提出了明確要求，即保證70％的樓盤銷售給上?？蛻?。為防短期炒作，嘉興市規(guī)定2010年前，太陽城業(yè)主不能將房子轉(zhuǎn)賣給嘉興人。

嘉興市人口500萬，外來人口150萬，外來投資置業(yè)的人員僅有5％，嘉興政府此舉為了吸引上?？蛻?，尤其是老年人，以此加快與上海的接軌，帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。嘉興市副市長王洪濤曾坦言：長三角15個城市中，嘉興并不介意成為上海中老年人的天堂。

嘉興甚至出臺了《上海市基本醫(yī)療參保人員在嘉興居住期間醫(yī)療費(fèi)用代辦報銷服務(wù)辦法（試行）》，并在今年1月1日實施。按現(xiàn)行政策，異地就醫(yī)須回原地報銷，這項政策出臺后，在嘉興長期居住的上海參保人員就可在嘉興看病，由嘉興方面提供代辦報銷服務(wù)。

政策先在離退休后在嘉興的上海參保人員中試行，條件成熟后再擴(kuò)大到上海在職參保人員，《辦法》指出，上海參保人員在嘉興居住集中的社區(qū)應(yīng)成立相應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，或由社區(qū)社會事務(wù)站集中代辦報銷醫(yī)療費(fèi)用，所需費(fèi)用由所在房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司承擔(dān)。

一系列優(yōu)惠政策下，江南太陽城很快被上海人搶購，“確實很多上海老人購買，但最終發(fā)現(xiàn)并沒有搬過來養(yǎng)老，而是轉(zhuǎn)為投資了”，銷售人員說。江南太陽城的規(guī)劃設(shè)計確實在很多細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了老年社區(qū)的傾向，譬如，小區(qū)內(nèi)每套房子安裝了呼叫系統(tǒng)，綠化綠41％，建有以供老年人娛樂的文化活動館以及醫(yī)療衛(wèi)生站。

但由于老年人入住率并不理想，這些場館并未啟用，二三期的定位、宣傳也改為“全齡化社區(qū)”，銷售人員說，現(xiàn)在的業(yè)主不少是上海的中青年。嘉興某房地產(chǎn)人士告訴記者，除了醫(yī)?？ú荒芡ㄓ?，落葉歸根的傳統(tǒng)觀念也是影響上海人異地置業(yè)養(yǎng)老的原因。

“確有部分上海老人在嘉興置業(yè)養(yǎng)老，分兩種，高端以別墅為主，主要是經(jīng)濟(jì)寬裕的老人，或子女為孝敬父母，在嘉興購置別墅，老人住嘉興，子女周末來度假；低端客戶主要是家庭相對困難的老人，將上海的房子讓給子女，自己搬到嘉興，置業(yè)養(yǎng)老兼投資?！彼f。

這天上午，這名房地產(chǎn)人士在嘉興開發(fā)的公寓開盤，一位上海老伯前一天晚上就趕到嘉興，5點(diǎn)開始排隊，最終定購了一套兩居室，“他給我們一種勢在必得的感覺，當(dāng)天抽獎，老人還得了1880元的頭等獎，很開心?！?/p>

房地產(chǎn)人士認(rèn)為，異地置業(yè)養(yǎng)老的老人多是六七十歲的老人，身體狀況尚可，因此醫(yī)?？ú荒芡ㄓ玫膯栴}并不十分突出，“真到七老八十了，哪里能跑到外地折騰？”

“異地置業(yè)養(yǎng)老，多半老人與這些地區(qū)有淵源，多為祖籍地，譬如寧波、蘇州，看看上海每年掃墓人群往哪里涌，就知道異地養(yǎng)老在哪里可能實現(xiàn)。”

“以房養(yǎng)老”受冷落

該房地產(chǎn)人士分析，與嘉興太陽城相似，上海周邊出現(xiàn)的養(yǎng)老型樓盤多數(shù)被上海人消化，但真正意義上的異地置業(yè)養(yǎng)老比例并不高?！耙恍╉椖科鋵嵤墙柚B(yǎng)老旗號獲得政府在土地等方面的政策支持，實際建成后面向全齡銷售。”

位于昆山花橋鎮(zhèn)的綠地21城孝賢坊是另一個毗鄰上海門戶的養(yǎng)老型樓盤，除建筑設(shè)計細(xì)節(jié)體現(xiàn)老年社區(qū)特色外，還引入了同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，社區(qū)內(nèi)設(shè)平價藥房，還將設(shè)立老年食堂、老年文化中心、休閑中心。

“競爭中，嘉興一直落后于昆山、蘇州等地。寶山隔壁太倉瀏河距上海的羅店只有6公里，距上海市中心44公里，用在羅店買公寓的價錢在瀏河差不多可以住上經(jīng)濟(jì)型別墅，規(guī)劃中還要將上海的軌道線延伸過去。因此，那邊的養(yǎng)老型社區(qū)，老人入住率相對較高。”

不過，在她看來，這些小區(qū)之所以如此受上海人推崇，主要還是因為價格低，“所以有樓盤喊出口號：以低廉的價格讓上海人享受到三代同堂的樂趣?！?/p>

“嚴(yán)格意義上說，現(xiàn)在周邊出現(xiàn)的所謂養(yǎng)老型樓盤都不符合老年社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)?！鄙虾Ｊ腥舜蟠砝顐鞲Ｕf，“真正的老年社區(qū)應(yīng)兼?zhèn)浼彝?、社區(qū)、養(yǎng)老院功能。老人身體好時體現(xiàn)社區(qū)功能，一旦生活不能自理，就要體現(xiàn)養(yǎng)老院功能。”

“不是說設(shè)置呼叫鈴，把醫(yī)院搬到小區(qū)門口就叫老年社區(qū)了?！崩顐鞲ＵJ(rèn)為現(xiàn)在這些樓盤不過是一個相對便宜的居家場所而已，并不能真正緩解上海的城市養(yǎng)老壓力，老人一旦不能自理還是要回到上海的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

李傳福前不久參觀了位于上海南匯的“親和源”，這是國內(nèi)第一家老年會員制康樂社區(qū)，在那里老人可以享受居家生活，也能獲得專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。“有配菜中心為老人燒飯，還有一個可容納200人的養(yǎng)老院?！?/p>

李傳福認(rèn)為這是國內(nèi)唯一的老年社區(qū)，類似一個松散的大養(yǎng)老院，“親和源”共有13棟住宅樓，可容納1500名老人居住，但至今簽約不足20戶，關(guān)鍵問題還是門檻太高。記者了解該項目并非商品房，采用會員制，前100名入住的會員一次性交納50萬元，以后根據(jù)房屋大小收入2萬至5萬的年費(fèi)。

李傳福由此想到上海目前推出的“以房自助養(yǎng)老”政策，“以房養(yǎng)老”政策在歐美廣泛推廣，但在國內(nèi)多個城市卻遇到了瓶頸。

上海公積金管理中心“以房養(yǎng)老”基本模式為：市公積金管理中心在與老人簽訂合同之時，便約定按經(jīng)評估的市場價格將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給市公積金管理中心，此后中心以優(yōu)惠價將房屋返租給老人。如果租期屆滿老人還健在，則續(xù)租的租金在保證金抵用后可以全免；如果老人在租期內(nèi)去世，則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。

目前，只有一對80多歲高齡、無子女的夫婦簽訂了合同，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，子女不贊成房屋產(chǎn)權(quán)變更是阻礙此項政策的最大障礙。普陀區(qū)為老服務(wù)中心推出的上海首個民間“以房養(yǎng)老”與政府部門的“以房養(yǎng)老”不同，產(chǎn)權(quán)歸老人，推廣機(jī)構(gòu)幫老人把住房重新裝修后出租，租金作為老人入住養(yǎng)老院的費(fèi)用。但這個項目3個月來同樣無人響應(yīng)。

房地產(chǎn)人士告訴記者，倘若老人有自我理財能力，或者有子女，一般更愿自行出售房產(chǎn)，或者出租房屋以獲得更多養(yǎng)老金，與政府等組織合作的以房養(yǎng)老，房屋估價往往比市場掛牌低一截。在美國，由于高達(dá)60％至80％的遺產(chǎn)稅，老人們更愿意將房產(chǎn)抵押。

“以房養(yǎng)老只是解決了養(yǎng)老資金的問題?！崩顐鞲ＵJ(rèn)為將“以房養(yǎng)老”視為一種養(yǎng)老模式是一個誤區(qū)，這種模式更適合經(jīng)濟(jì)困難或無子女的老人。

截至目前，上海60歲以上人口已達(dá)266萬，占全市總?cè)丝诘?0％，2006至2010年老年人口年凈增將達(dá)9萬人左右。浙江省發(fā)展和改革研究所所長卓永良認(rèn)為，在解決上海城市養(yǎng)老壓力問題上，應(yīng)充分發(fā)揮長三角一體化的優(yōu)勢，城市功能互補(bǔ)。

不久前，卓永良漫步上海街頭，看到住在老城廂里的老人，感慨萬千，“城市空間如此擁擠，為何不換個思路，把房子賣了，到周邊景點(diǎn)城市異地養(yǎng)老？這樣有利提高養(yǎng)老質(zhì)量，降低養(yǎng)老成本，有利城市空間重組?！?/p>

在他看來，上海人要實現(xiàn)同城效應(yīng)的觀念轉(zhuǎn)變，當(dāng)然，要在緩解養(yǎng)老壓力問題上發(fā)揮長三角一體化的優(yōu)勢，首先就要解決政府間合作的問題。長期以來，異地聯(lián)網(wǎng)結(jié)算系統(tǒng)的硬件投入問題一直是阻礙社?？ㄍㄓ玫年P(guān)鍵。

《長三角區(qū)域信息化“十一五”合作規(guī)劃》明確指出社?？▽⒊岸喑峭ㄓ谩狈较蚺?。卓永良認(rèn)為，上海人的養(yǎng)老方式有望實現(xiàn)多元化解決途徑，不再局限在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、敬老院養(yǎng)老與老年公寓養(yǎng)老。