從寧波房價悖論談起

卓勇良

十分明顯,房價并不是決定人均住房水平的決定性因素,一個重要的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?

寧波是前幾年全國房價漲得最快的城市?根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒發(fā)表的數(shù)據(jù)計算,2000至2005年,寧波的房價指數(shù)是1.859,居全國第一?同期,杭州的房價指數(shù)是1.543,居全國第四?由此也表明,浙江大概是全國房價漲得最快的省份,同時也是房價較高的地方?

按理說,房價高的地方,住房面積應(yīng)該較小,然而寧波人住房面積卻較大?2005年寧波市區(qū)人均住房面積28.7平方米,根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒以省為單位的排序,可列全國第七位?而浙江全省的城鎮(zhèn)人均住房面積,2005年為34.8平方米,居全國第一?

這就提出了一個房價悖論的命題?即人均住房面積與房價成反比,房價漲得快?房價高的地方,人均住房面積較大?反過來也大致成立,貴州?新疆的房價漲得較慢,但人均住房水平也較低?

十分明顯,房價并不是決定人均住房水平的決定性因素,一個重要的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?改革開放28年,浙江GDP以年均增長13.1%的速度列全國第二,人均GDP增長速度則列全國第一?拿各地GDP增長速度與人均住房面積比較,相關(guān)系數(shù)0.573?所以從根本上講,住房問題最終還得通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展來解決?

房價在2000年之后飛快上漲,這里就有一個市場發(fā)現(xiàn)價格的問題?一些房地產(chǎn)業(yè)朋友曾說,他們90年代拿地的價格很低,房價也很低,但房子賣不動?十分明顯,2000年以前的房價并不是市場均衡價格,是市場尚未發(fā)育?要素價格低估情況下的低價格階段?隨后的房價上漲是一個市場發(fā)現(xiàn)價格的過程,是不能直接與2000年以前的房價比較的?其理由就是市場發(fā)育充分時期的價格不能直接和市場發(fā)育不充分時期的價格進(jìn)行比較?

在房價問題上,確有地方政府和開發(fā)商聯(lián)手推波助瀾的問題,因?yàn)樗麄兊睦媸且恢碌?但問題并非如此簡單?首先是小房換大房和差房換好房的需求較大,其次是有錢人太多,第三是投資渠道太少,第四是好房供給有限,第五是對房價快速上漲的預(yù)期?正是這樣一個大背景,導(dǎo)致出現(xiàn)了地方政府的"土地財政",以及大量關(guān)于房地產(chǎn)商一夜暴富的故事?所以板子都打在地方政府和房地產(chǎn)商身上是不公允的?

未來房價會是一個什么樣的水準(zhǔn),其實(shí)是一個不難回答的問題,看看日本人的房地產(chǎn)市場就能找到答案?日本今日的房價,就是我們未來的房價?日本有1.3億人口,38萬平方公里面積,三分之二是山,土地稀缺程度大致與我們相仿,因此日本是中國房地產(chǎn)市場的很好的參照系?最近通過互聯(lián)網(wǎng)對日本房地產(chǎn)市場作了一些調(diào)查,發(fā)現(xiàn)中日兩國都存在著"一個月工資買一平方米住房"的現(xiàn)象?

日本人基本上是一個月的工資能買一平方米與其身份相稱的住宅?根據(jù)日本統(tǒng)計年鑒,日本大學(xué)校長的月薪相當(dāng)于6.6萬元人民幣,東京最繁華的涉谷區(qū)的新建住宅,2006年11月的均價相當(dāng)于5.4萬元人民幣;日本大學(xué)講師月薪相當(dāng)于3.3萬元,東京文京區(qū)住房均價為3.4萬元;日本營養(yǎng)士的月薪為1.8萬元,東京遠(yuǎn)郊以及東京以外城市的住房均價大致在1.6萬元至2.4萬元之間?

而在杭州,對于白領(lǐng)階層而言,大致也是一個月工資能買一平方米與其身份相稱的住宅?西湖邊上的住房3萬多元一平方米,大概相當(dāng)于規(guī)模較大公司總經(jīng)理級別人士的月收入水平?城市次中心房價1萬多元一平方米,大概相當(dāng)于部門經(jīng)理的月收入水平?近郊房價大致在4000至6000元左右,大概相當(dāng)于普通辦事員的月收入水平?當(dāng)然,個別特殊情況不在此例?

因此,以日本為參照,經(jīng)歷了多年房價上漲之后,至少就杭州而言,房地產(chǎn)市場的均衡價格初步形成,房價漲勢將大大趨緩?今后只要收入正常增長,房地產(chǎn)市場也沒有較大變動,買房支付能力肯定將逐漸提高?

調(diào)控政策向來就是一把雙刃劍?目前住房交易稅費(fèi)已占到交易價的10%左右,140平方米以上住宅則占到14%以上?政府雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了壓縮投資者獲利空間的目的,但也提高了自住房購買者的負(fù)擔(dān),同時也壓制了正常的房產(chǎn)交易?今年一季度全國70個大中城市房價上漲5.6%的事實(shí)也表明,增加稅費(fèi)并沒有真正控制住房價?