２００３－２００７：調(diào)控與房價的博弈

汪　偉

調(diào)控與房價的博弈似乎已經(jīng)周期化,并且,每個回合的勝者總是不斷躥升的房價?

調(diào)控與房價周期化博弈

中央政府對房市的調(diào)控始于央行2003年6月的“121號文件”,此后經(jīng)歷了三個階段?第一階段是2003年到2004年,以央行的“121號文件”和國土資源部?監(jiān)察部的“71號令”為標(biāo)志,第二階段是開始于2005年的“國八條”;到了2006年,溫家寶主持國務(wù)會議,提出“國六條”,房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了第三階段?

三個階段都重復(fù)著相同的故事?調(diào)控前房價飛升,新政策出臺,房價上漲的勢頭為之一挫,在隨后的相持階段,交易量萎縮,房價略有回調(diào)或保持不動,等到市場力量將調(diào)控政策的效應(yīng)消化殆盡,新一輪的房價上漲又重新開演……調(diào)控與房價的博弈似乎已經(jīng)周期化,并且,每個回合的勝者總是不斷躥升的房價?

除了專業(yè)人士,人們似乎已經(jīng)很難想起2003年的“121文件”這一調(diào)控“開場白”了?“121文件”全名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款,其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;土地儲備貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年,且不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款?

“121號文件”是2003年大范圍的宏觀調(diào)控的一部分?調(diào)控的目標(biāo)并非特別指向房地產(chǎn)業(yè),包括重工業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多個國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)行業(yè),都被央行收緊了信貸口子?中央政府認(rèn)為這些行業(yè)投資增長過快?規(guī)模過大,可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱?寬松的信貸政策被認(rèn)為是導(dǎo)致這一局面的主要原因,也成了調(diào)控的主要環(huán)節(jié)?

隨著SARS疫情漸漸平復(fù),2003年年底,各大城市的房價幾乎都擺脫了疫情陰影而重新起飛?盡管只過去了區(qū)區(qū)4年時間,現(xiàn)今已經(jīng)很難想象“121文件”剛出臺時造成的震動?這份文件表明由城市房改肇始的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了賣方市場,由此導(dǎo)致財富飛速向這一行業(yè)集中,其速度遠(yuǎn)超出大多數(shù)城市居民的心理預(yù)期,也超過了社會財富增長的平均水平?

調(diào)控政策一開始就緊盯著金融與土地兩個政策杠桿?房產(chǎn)開發(fā)基于土地,同時需要大量資金,收緊土地與信貸口,可以減少供應(yīng),防止過熱——這原本是針對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控行為的一般思路?

繼“121文件”之后,2003年8月,國土資源部等5部委對31個省市自治區(qū)的用地情況展開了調(diào)查?2004年3月,國土資源部?監(jiān)察部下發(fā)了被稱作“71號令”的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,提出當(dāng)年8月31日為辦理協(xié)議出讓土地的最后期限?城市建設(shè)用地的供應(yīng)全面市場化,土地供應(yīng)的口子開始收緊,同時提高了房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻?

但這種調(diào)控思路很快就受到了前所未有的考驗(yàn)?第一個考驗(yàn)來自于銀行和地方政府?央行難以遏制各大商業(yè)銀行向房地產(chǎn)業(yè)放貸的熱情,而國務(wù)院也不能真正節(jié)制地方政府賣地的沖動?

到2005年,房價急速和持續(xù)的上升勢頭,已經(jīng)變成了普通市民經(jīng)濟(jì)生活中最受矚目的事件?這引起了中央政府的高度關(guān)注,針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控變得越發(fā)頻繁,也更有針對性?

到第二階段(2005年)和第三階段(2006年),調(diào)控開始敲打?qū)?zhí)行宏調(diào)不力的各大銀行和地方政府?2005年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》,是為“國八條”?2006年5月17日,國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》,也即“國六條”;“國八條”和“國六條”都有嚴(yán)厲措辭,要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行中央的調(diào)控政策,為房產(chǎn)市場降溫?“國六條”明確提出要調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu),90平方米以下的小戶型將占到市場供應(yīng)總量的70%;這次疾風(fēng)驟雨式的調(diào)控還第一次明確了地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)對房價負(fù)有行政責(zé)任?

至此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的宏觀調(diào)控,已經(jīng)形成了一整套政策體系?一方面,通過土地?信貸?稅收等種種手段,限制房地產(chǎn)商的投資熱情;一方面,通過開征土地增值稅和提高營業(yè)稅,加重交易成本,減少交易次數(shù);此外,還從政治上要求地方政府對房價負(fù)責(zé),政府開始整治開發(fā)商囤地囤房現(xiàn)象,以維持市場秩序?

流動性過剩催生樓市泡沫

進(jìn)入2006年,隨著“流動性過剩”一詞的不脛而走,樓市的火熱似乎找到了最好的理由?

錢多房少,價格上漲:各方忽然驚奇地發(fā)現(xiàn),所有關(guān)于樓市的判斷,都在向這個經(jīng)濟(jì)學(xué)常識靠攏,因?yàn)樵诹鲃有赃^剩的市場環(huán)境下,資金不再是開發(fā)商的瓶頸,即使國內(nèi)銀行收縮貸款,開發(fā)商也很容易得到外資的支持?

而針對交易環(huán)節(jié)進(jìn)行的調(diào)控,尤其是提高交易稅,在賣方市場里,最終要由購房者承擔(dān)?高額交易稅對減少交易次數(shù)縱然有效,卻也加重了“自住型”和“改善型”購房者的負(fù)擔(dān),因此受到抱怨?

調(diào)控的思路正是在這種批評和反思中開始發(fā)生變化?漸漸地,收緊土地和信貸不再是調(diào)控的重頭戲?而吸收流動性?首先是限制外資炒房,被認(rèn)為是調(diào)控樓市的治本之策?

2006年7月11日,建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)被稱為“外資限炒令”的171號文件,加強(qiáng)對外資投資企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營或購房的管理?2007年3月?6月?7月,商務(wù)部和外匯管理局又接連三次發(fā)文(25號文?50號文和130號文),限制外資投資房地產(chǎn)?同時,不斷地加息?提高準(zhǔn)備金率和發(fā)行巨額央行票據(jù),都顯示了中央政府吸收流動性的決心?

新政需要時間表

盡管調(diào)控艱難重重,對政府而言,坐視房價上升卻意味著風(fēng)險積聚?總結(jié)4年來的調(diào)控經(jīng)驗(yàn),發(fā)展新的調(diào)控思路,成了當(dāng)務(wù)之急?

2007年,中央開始強(qiáng)調(diào)政府在住房問題中的責(zé)任,要求增加保障性住房的市場份額?此后不久,中共十七大上又提出,要增加國民的財產(chǎn)性收入,所謂“財產(chǎn)性收入”,居民在房地產(chǎn)市場上的投資所得也在其中?

觀察人士認(rèn)為,這可能意味著中央政府的房地產(chǎn)思路已經(jīng)發(fā)生變化?這個新的思路中,政府保障性住房將成為大多數(shù)居民住所的來源,房地產(chǎn)業(yè)的份額將變小,轉(zhuǎn)而經(jīng)營高端房產(chǎn)?而關(guān)于“財產(chǎn)性收入”的闡述則被分析為中央對投資性購房的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)變?

這種判斷是否準(zhǔn)確,還有待繼續(xù)觀察?但在房地產(chǎn)調(diào)控問題上,基于4年來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),政府和業(yè)界應(yīng)該已經(jīng)形成了幾個共識?

首先,中國城市化的歷史進(jìn)程方興未艾,這個大的歷史背景決定了城市房地產(chǎn)業(yè)在未來仍有擴(kuò)張空間,社會資本也仍將繼續(xù)向這個行業(yè)聚集?未來一段時期內(nèi),房地產(chǎn)商人仍將繼續(xù)以密集態(tài)勢在富豪榜上出現(xiàn)?

但房地產(chǎn)業(yè)的歷史空間不等于現(xiàn)實(shí)中的土地空間?大中城市中心區(qū)域的土地開發(fā)將陸續(xù)宣告結(jié)束,開發(fā)重點(diǎn)將從大城市轉(zhuǎn)向中小城市,從市中心轉(zhuǎn)向郊區(qū)?“小產(chǎn)權(quán)房”將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可忽視的變量?在這種農(nóng)村土地所有者自發(fā)城市化的倒逼之下,極有可能蘊(yùn)藏著未來的土地制度變革?

同時,房地產(chǎn)業(yè)的歷史合理性不能證明現(xiàn)實(shí)中的房價合理?盡管房價是否有泡沫還有爭議,但爭議正在變小?從王石這樣商人到諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)人士,都開始警惕房價持續(xù)高企可能造成的危機(jī)?解鈴還須系鈴人,解決危機(jī)的抓手很可能在產(chǎn)業(yè)之外,在很大程度上,這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)能否創(chuàng)造更多的投資渠道,將負(fù)利率下紛紛出逃的銀行存款吸掉,同時配合以央行的金融政策(加息和提高準(zhǔn)備金率),進(jìn)一步縮減流動性,當(dāng)然,這還取決于人民幣的匯率問題的發(fā)展,能否將熱錢阻擋于國門之外?

加息和提高準(zhǔn)備金率空間有限?面向出口的制造業(yè)盡管是貿(mào)易順差的主要原因,但事關(guān)中國數(shù)以千萬計(jì)缺乏技能的人口的就業(yè),某種程度上,這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會繼續(xù)維持下去?股市對資金的吸收此時顯得至關(guān)重要?不幸的是,包括巴菲特在內(nèi)的投資者面對價值不斷重估的中國股票,已經(jīng)產(chǎn)生了高處不勝寒的緊張——誰指望能以股市的泡沫來消弭樓市的泡沫呢?

許多評論人士都在期待政府保障性住房計(jì)劃能夠盡快進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作階段?這被看作解決中國房地產(chǎn)困境最現(xiàn)實(shí)的出路?但迄今為止,地方政府并沒有真正上路?