京滬房價見頂？

張　靜

整體成交走勢的持續(xù)疲軟從一個側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實際影響效力?

京城樓市寒潮來襲?

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,“十一”黃金周及節(jié)后數(shù)周的北京二手房市場交易量,環(huán)比9月總體下降幅度達(dá)到25%左右,部分熱點區(qū)域的交易量下降幅度超過30%,尤其是購買第二套住房的成交比例已下降至占總成交量10%以下,市場被濃郁的觀望氣氛籠罩,這讓不少圈里人陡然懷念起前幾個月的紅火?

“就是今年第三季度,北京二手房價每月都要漲6%到8%?有朋友去‘都會華庭看了一套120平方米的三居室,當(dāng)時業(yè)主開價112萬?他覺得有點貴,打算‘貨比三家?沒想到過了兩個月再去,人家標(biāo)的已經(jīng)是122萬了?再過半個月,又創(chuàng)新高啦——132萬,最后是145萬成交?不到三個月,這套房子漲了將近30%?漲價的理由很簡單,周邊‘遠(yuǎn)洋天地就是這個價,至于樓層?朝向?結(jié)構(gòu)有什么區(qū)別,都不在考慮之內(nèi),賣家的心態(tài)非常強(qiáng)勢?”一位分析人士告訴記者?

官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,從6月底到9月末,僅僅3個月的時間,北京五環(huán)路內(nèi)住宅的期房均價就已超過上半年時四環(huán)路內(nèi)住宅的期房均價?以此推算,北京五環(huán)內(nèi)一套75平方米的商品住宅價格要高達(dá)上百萬元?

正當(dāng)業(yè)界額手相慶旺季提前到來,沒想到9月27日,央行聯(lián)手銀監(jiān)會出臺了提高第二套住房首付和房貸利率的調(diào)控政策?正如“我愛我家”控股公司市場部一位人士所言:“伴隨著本月市場成交數(shù)據(jù)的‘塵埃落定,‘金九銀十的良好預(yù)期不攻自破?整體成交走勢的持續(xù)疲軟從一個側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實際影響效力?”

立竿見影

第二套房“貸款新政”問世后,央行和銀監(jiān)會時至今日都沒有出臺細(xì)則解釋什么是“第二套房”,對于這一調(diào)控政策會不會變成“空調(diào)”的質(zhì)疑不絕于耳,天工地產(chǎn)營銷總監(jiān)唐智更將其稱為“漏洞百出”?

“我愛我家”控股公司副總裁胡景輝透露,雖然沒有正式下文,10月下旬央行?銀監(jiān)會已經(jīng)就“第二套”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)給出了“指導(dǎo)意見”,即公積金貸款?全款或已付清貸款的購房者再購房時,仍可算作“第一套住房貸款者”,具體操作細(xì)則由商業(yè)銀行自己掌握?

據(jù)記者了解,目前光大?招行?浦發(fā)等多家股份制銀行以及花旗?東亞兩家外資銀行傾向于以“個人”為單位界定第二套房,而四大行則傾向以“家庭”為單位?這難免令公眾產(chǎn)生擔(dān)心:投資客會不會蜂擁到執(zhí)行政策寬松的銀行,繼續(xù)以配偶或者父母?子女的名義購買多套住房?

一位財力雄厚的企業(yè)老總也私下向記者表示:“新政對我這樣的投資者沒什么影響?我還用貸款嗎?看中哪個項目從來都是一筆付清的?”

類似的故事在圈里耳熟能詳:“聽口音都不是本地人,提個破箱子?帶著保鏢就來了,箱子里全是現(xiàn)金,一買就是五六套?”

但21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為:“新政對于市場中投資需求的抑制,短期看確實有效,尤其在部分投資過熱的城市和區(qū)域可謂立竿見影?‘全款炒房人畢竟是少數(shù)?就我所知,精于算計的人更喜歡‘借雞生蛋,大部分炒房人都選擇用少量資金通過銀行貸款去搏,而且不怎么用家人的名義,因為房產(chǎn)沒有落在自己名下,也會帶來很大風(fēng)險?”

據(jù)悉,以貸款買房的投資者,在一手房市場占到60%多,在二手房市場多于70%?而北京首個合作建房發(fā)起人于凌罡從銀行了解到,目前很多個人住房貸款客戶,都是從炒房里嘗到甜頭的“老貸”?

按照最新的調(diào)控政策,五次加息將在2008年1月1日全部生效?假設(shè)100萬貸款,20年還款,購房者(包括二手房按揭客戶)月供的影響是每月多增加還款額617元,增幅為8%?而購買第二套住房以上的按揭還款額將增加1516元,增幅為18%;如果累計算上五次加息,則月還款增加2133元,增幅為27.56%?

中金公司研究部認(rèn)為:“這樣的增幅對需求的抑制作用將會十分明顯,尤其是對大戶型項目,除了首付?月供支付影響之外,可貸款數(shù)額也將受到進(jìn)一步限制(按揭還款不得超過家庭收入的50%),因此短期內(nèi)高檔商品房成交量萎縮將會十分明顯?”

胡景輝表示:“根據(jù)目前銀行認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn),一手房市場中,有將近40%的購房者會被銀行認(rèn)定為第二套住房貸款者,其中25%-30%的購房者可能會因此推遲或取消購房?二手房市場中,大概有25%左右的購房者會被認(rèn)為是第二套住房貸款者,其中15%的購房者可能會推遲或取消購房?實事求是地講,我看了一些網(wǎng)上項目的實際簽約狀況,10月份一手房銷售情況很差,包括一些上市公司運作的房產(chǎn),有些項目才賣出三五套,甚至是零?”

記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)隨機(jī)查詢,位于西城區(qū)的西絨線胡同26號,9月17日開盤,批準(zhǔn)銷售套數(shù)為116套,簽約數(shù)目至今為零?位于朝陽區(qū)德勝門外的美倫堡家園,9月22日開盤,批準(zhǔn)銷售套數(shù)為108套,截至11月12日僅有9套簽約?東恒時代二期Times,9月21日開盤銷售,批準(zhǔn)銷售套數(shù)為201套,簽約數(shù)目前也是零?

而在新政出臺第二天,北京不少單價在1.2萬元左右的“最適宜投資品種”,已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)接到了退房申請,很多開發(fā)商為此召開了緊急會議共商對策?

根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計,9月和10月份北京市場部分新推樓盤投資性購房比例迅速銳減?“富頓中心”從28%降為14%,“華僑城”從25%降為15%,“燕莎后”從20%降為11%,“遠(yuǎn)洋山水”從22%降為12%,“大西洋新城”從20%降為9%?

二手房成交量也出現(xiàn)了明顯回落?孟奇表示:“今年8-9月份北京的二手房市場的成交量基本上維持在每月9000套左右,按照這個趨勢,全年本來能達(dá)到8萬到10萬套?從現(xiàn)在的形勢看,到年底最多不過超過8萬套?”

投資客也有點扛不住了?“他們買房的目的就是為了轉(zhuǎn)手,做‘短平快,不希望持房時間太長?如果沒有那么多人買房,對投資客而言心理的恐嚇作用更大?”孟奇分析道?

胡景輝說:“我最近接到不少朋友的電話?他們都是前兩年買的房?有的房價已經(jīng)翻番,有的漲了60%-70%,眼看行情不好都來咨詢要不要出手?”

聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司曾對300名投資客戶作了抽樣調(diào)查,結(jié)果顯示近七成客戶選擇拋售?總經(jīng)理楊少鋒透露,近段時間已有相當(dāng)數(shù)量的溫州?福州炒房人開始高位套現(xiàn)?

有價無市

在投機(jī)氣氛更為濃厚的深圳,投資客已經(jīng)提前感受到了寒冷?孟奇表示:“早在6月份,為了抑制一路瘋漲的房價,深圳多家銀行聯(lián)手提高了二手房貸款門檻,有些銀行甚至叫停了二手房貸?此舉令當(dāng)?shù)囟址拷灰琢夸J減了30%?很多投資客開始往外拋盤,有些項目急于脫手,價格降得很低?”

10月份,上海的二手房成交量也比9月份下降了29.8%?在孟奇看來,上海房價已處于高位,購房人出價日趨謹(jǐn)慎,買賣雙方報價的差距進(jìn)一步拉大,致使成交更加困難?據(jù)悉,上海寶山區(qū)淞濱路某新盤,竟然破天荒每平方米房價下調(diào)500元?

而北京的二手房交易市場,從去年10月至今,除了7?8?9三個月出現(xiàn)放量,“有價無市”的冷淡行情也持續(xù)了頗長一段時間?

另據(jù)中國指數(shù)研究院日前完成的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)月報”,從空置率指標(biāo)看,北京房地產(chǎn)市場也達(dá)到近年來新高?2007年第二季度,北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%?而按照國際通行慣例,空置率在20%以上的為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)?

胡景輝認(rèn)為:“政策出來后一般都有幾個月的消化期?央行房貸新政出臺實際上是給購房者的一個信號:房價有可能會下降,所以大家都選擇等等看?除了新政帶來的影響,北京的房價已經(jīng)翻了兩番,是不是再漲,投資者開始遲疑?此外奧運會馬上要開了?奧運預(yù)期一旦變成現(xiàn)實,這個利好預(yù)期就不復(fù)存在?再加上北京市平抑房價的政策今年也出了很多,都會壓抑一部分購房需求?”

由于房價猛漲,今年很多銀行前8個月已經(jīng)把房貸額度用完,這也對房地產(chǎn)市場的成交量產(chǎn)生了很大影響?“包括四大行在內(nèi)的各大銀行都對個貸業(yè)務(wù)空前重視?去年房貸10個億,今年年初可能就會把任務(wù)增加到30億?很多銀行為了完成任務(wù)上半年就會拼了命地放,而到了10月份基本上就完成任務(wù)了,到了年根自然就要開始剎車,二手房貸款能夠?qū)徟聛淼囊呀?jīng)較少了?”胡景輝談到?

盡管交投清淡,但10月份北京房價還是比9月份上漲了4%——5%,以孟奇的話說就是:“成交量不能支持現(xiàn)有的價格,有點虛火旺盛?”

“主要原因在于新政對于業(yè)主持房成本并沒有增加,所以他們并不急著‘割肉,更愿意持有觀望?此外,房價漲了這么多,我自己都在想,難道北京的消費能力真有這么強(qiáng)嗎?這是一個挺怪的現(xiàn)象?大家都說原因在于總體供應(yīng)量比較小,需求比較旺盛,從我了解的情況來看這也是事實?但是剔除投機(jī)成分,這里面有多少需求是真實的?有多少人是為了解決自住才來購房,還是出于害怕房價一漲再漲而恐慌性購房?”

一位業(yè)內(nèi)人士私下透露:“新盤房價居高不下,很多都是房地產(chǎn)商自己做出來的?開發(fā)商在樓市中獲利豐厚,面對滯銷,他們有底氣繼續(xù)聯(lián)手漲價,與購房者打心理戰(zhàn)?只要一家敢報這個價格,周邊就有樓盤敢于效仿?而開發(fā)商為了搏取更高利潤,變相捂盤的現(xiàn)象確實不少?”

報復(fù)性反彈?

面對“價量背離”的焦灼之勢,英聯(lián)置業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)價格震蕩下行已經(jīng)成為趨勢?

胡景輝也認(rèn)為:“房價上漲速度放緩是肯定的?我最近去一手?二手房銷售處轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn),經(jīng)紀(jì)人也打電話來說,最近有點漲不動了?二手房還好辦,都是小業(yè)主,價格容易談得攏,一手房價格達(dá)成共識的難度更大?11月和12月值得密切關(guān)注,這是最較勁的時候,關(guān)鍵看開發(fā)商能不能繃得住?要么成交量有所回升,說明目前的高房價還能得到認(rèn)可;要么有人就要開始降價了?目前一些樓盤出于營銷策略,依然在不斷提價,如果買房的人越來越少,開發(fā)商最多還能在高價位上扛3個月?如果連續(xù)3個月成交量依然不理想,很難說開發(fā)商會堅持不降價?昨天有朋友看房,開發(fā)商發(fā)短信來說請周末去簽合同,因為有打折活動?房產(chǎn)肯定不會像超市那么打折,但開發(fā)商最起碼作出姿態(tài)了?”

孟奇表示:“我看了看上海的房價,估計也就是北京的翻版?”但他同時認(rèn)為房價究竟會如何走,還要調(diào)控政策會發(fā)生多大的作用?

有媒體稱北京知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)曾公開表示:″我們希望政府不斷地宏觀調(diào)控,因為調(diào)控一次,房價就漲一次,開發(fā)商就樂得合不上嘴了?”

孟奇認(rèn)為:“炒房泛濫,根本原因在于投資者對房價上漲的預(yù)期比較強(qiáng)烈?如果國家宏觀調(diào)控措施得到認(rèn)真落實,恐慌性需求減少,房價上漲的步伐就會趨緩,甚至進(jìn)入下跌循環(huán)?但如果調(diào)控不盡如人意,前期的經(jīng)驗也證明了,在短暫的觀望期過后,市場依然要面對需求釋放所帶來的價格補(bǔ)漲,并且觀望期間的成本也會隨之轉(zhuǎn)嫁到購房人的購房成本,成為再次助推價格上漲的可能?”

“房貸新政出臺的初衷是美國次級債危機(jī)的爆發(fā)給國內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘,央行為了回避信貸風(fēng)險需要對短期的投資客進(jìn)行抑制?我比較擔(dān)心如果明年年初新的信貸額度重新放出來時,政策會不會松動?因為我們的個人房貸和美國次級債有很大區(qū)別?美國次級債危機(jī)來源于貸款者都是支付能力不強(qiáng)?從正規(guī)渠道拿不到貸款的人?而我國的個人住房貸款與企業(yè)貸款相比,壞賬率非常低?商業(yè)銀行為什么要放棄這塊具有穩(wěn)定利潤來源的優(yōu)質(zhì)蛋糕?它肯定會為自身的利益考慮?”

據(jù)悉,深圳市不少商業(yè)銀行將二手房貸首付提高到五成后,二手房交易門庭一度冷落,有些“重災(zāi)區(qū)”價格下跌了10%-20%?然而不到兩個月,當(dāng)?shù)囟址績r格又恢復(fù)了上漲的勢頭?8月同比增長22%,在全國70個大中城市位居第一?其奧妙就在于某些房地產(chǎn)中介想出了規(guī)避政策的“陰陽合同”,通過虛報房價的方式以減少實際首付的比例,銀行的規(guī)定成了一紙空文?有了“陰陽合同”撐腰,不少炒家自然有了做長線的底氣,“再捂?zhèn)€兩三年”?但胡景輝認(rèn)為,央行出臺房貸新政是出于控制信貸風(fēng)險和調(diào)控房價的雙重考慮?

“我認(rèn)為該政策實際上是第三輪宏觀調(diào)控的起點?前兩輪宏觀調(diào)控一是加息,二是追加了營業(yè)稅?土地增值稅等一系列稅收,但是都沒有起到很好的效果?很重要的原因就是沒有把自住和投資分開,‘誤殺了很多人?而房貸新政比前兩輪調(diào)控最大的進(jìn)步就是差別化對待自住?投資和投機(jī)?

新政將對購買第二套住房貸款的首付比例調(diào)整到40%以上,依此類推,購買第三?第四套住房的貸款首付比重會進(jìn)一步提高?購買第二套住房的貸款利率要在高于基準(zhǔn)利率10%之上?依此類推,購買第三?第四套等以上住房的貸款利率可能也會隨之上浮?我覺得這不是一個簡單的政策,實際上已經(jīng)傳達(dá)出下一輪宏觀調(diào)控的整體思路:保障每個家庭有一套房產(chǎn)自住?抑制投資,打擊投機(jī)?該保障的保障,該抑制的抑制,該打擊的打擊?后續(xù)還會有一系列政策都會參照這個思路來制定,比如物業(yè)稅?”

目前,物業(yè)稅已經(jīng)在10個城市進(jìn)行試點,但具體何時“正式落地”尚無定論?

胡景輝表示,“十七大之前,關(guān)于房價問題各主管部門都想給黨中央一個交待?相比開征物業(yè)稅等財稅政策,出臺提高利率和提高首付比例的貨幣政策相對比較容易,所以就先出臺了,但財稅政策還是會跟上?前一段時間在爭來爭去的第二套房認(rèn)定問題,我認(rèn)為將關(guān)系到一系列后續(xù)的宏觀調(diào)控手段?據(jù)我了解,物業(yè)稅到底怎么征,現(xiàn)在的主導(dǎo)意見是每個家庭自住的第一套住房可以豁免,從第二套開始征稅?也有可能是占有套數(shù)越多?征稅比例越高?”

易憲容也告訴記者:“銀行信貸新政策透露出的是希望把住房消費與住房投資進(jìn)行區(qū)分?作為住房的消費,為了保證每一個公民的基本居住條件,無論是利率還是首付,政府都采取優(yōu)惠政策?對于投資性住房來說,投資者就不應(yīng)該再享受消費者的購買住房的優(yōu)惠,必須以市場利率來對待,要提高他們的首付比重和貸款利率?這是目前中國的房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展第一步?”

雖然在一定程度上,新政是能夠遏制目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作泛濫?但是易憲容也認(rèn)為,第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位,以全國為范圍還是以一個城市為范圍,這些問題必須解決,否則如果住房投資者有意規(guī)避新的信貸政策,那么房地產(chǎn)市場仍然可能出現(xiàn)加速瘋狂?

日前,記者收到了北京市房屋普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組致居民的一封信?10月到12月期間,北京市政府將通過調(diào)查員入戶訪問的形式,全面調(diào)查全市各類房屋總量?分布?權(quán)屬?使用狀況,居住水平以及未來5年內(nèi)的住房需求情況等40余項內(nèi)容,為政府制定房屋政策,提供真實準(zhǔn)確的信息和數(shù)據(jù)支持?

“從短期看,因為需要了解個人的婚姻?家庭狀況,大部分銀行難以以家庭為單位來認(rèn)定?目前在房地產(chǎn)交易過程中之所以會產(chǎn)生一些產(chǎn)權(quán)糾紛,實際上就是民政系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)很難做到動態(tài)?實時的更新?但隨著一些技術(shù)問題的解決,考慮到物業(yè)稅,政府最后還是要清楚每個家庭名下的房產(chǎn)的實際持有狀況?

這次北京市撥了很大一筆專款進(jìn)行住房普查,調(diào)查完成后,北京市的房屋?檔案系統(tǒng)將全部數(shù)據(jù)化,民政系統(tǒng)與建委?銀行實行聯(lián)網(wǎng)?等到將來全國范圍內(nèi)人口的基礎(chǔ)信息?婚姻狀況?財產(chǎn)狀況聯(lián)網(wǎng),以家庭為單位對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控是勢在必行?”胡景輝表示?